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El canon de arrendamiento es el precio que el arrendatario le paga al arrendador cada mes por vivir en el inmueble. Lo acuerdan las dos partes, pero en vivienda la ley le pone un tope: no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble. Para fijar un canon que los interesados acepten, compara tu inmueble con arriendos parecidos de tu zona, ajusta por las diferencias y revisa que el precio quede dentro del tope. En esta guía te explicamos qué incluye el canon, cómo se calcula el tope y cómo ponerle precio a tu arriendo paso a paso.
Contenido del artículo
Qué es el canon de arrendamiento
Canon es la palabra que usan la ley y los contratos para el valor del arriendo. Canon de arrendamiento, canon de arriendo, renta y precio del arriendo son la misma cosa: la suma que el arrendatario paga por el uso del inmueble durante un período, casi siempre un mes.
En el arriendo de vivienda urbana, el canon lo regula la Ley 820 de 2003. El artículo 3 dice que todo contrato de arriendo, verbal o escrito, tiene que dejar claros el precio y la forma de pago. El artículo 18 dice que las partes fijan el precio en pesos colombianos y le pone el tope. Puedes leer las dos reglas en el texto de la Ley 820 de 2003 en la Secretaría del Senado.
El canon se pacta al firmar el contrato y se mantiene igual durante el primer año. Solo puede cambiar con un aumento anual que sigue las reglas de la ley, o con un nuevo acuerdo entre arrendador y arrendatario.
Qué incluye el canon y qué se paga aparte
El canon paga el uso del inmueble y de lo que viene con él según el contrato: el parqueadero, el depósito o los muebles, si se arrienda amoblado. Hay otros pagos que no son canon y que el contrato tiene que repartir:
- Servicios públicos: agua, luz, gas e internet. El contrato dice quién los paga (artículo 3 de la Ley 820). Si el contrato dice que los paga el arrendatario, van aparte del canon.
- Cuota de administración: en edificios y conjuntos, la ley obliga al propietario a pagar las expensas comunes. Para las expensas ordinarias, el propietario y quien vive en el inmueble responden juntos ante la copropiedad (artículo 29 de la Ley 675 de 2001). El contrato decide si la administración va incluida en el canon o si el arrendatario la paga aparte.
- Impuesto predial: es del propietario. No se le cobra al arrendatario como parte del canon.
Si el arrendador paga servicios o administración que según el contrato le tocaban al arrendatario, puede cobrárselos por la vía ejecutiva con las facturas pagadas (artículo 14 de la Ley 820).
Cuando publiques tu anuncio, escribe si el precio incluye la administración o no, y cuánto es la administración. Quien busca arriendo compara el total que va a pagar cada mes. Un anuncio sin ese dato recibe preguntas en vez de visitas.
Cuánto puede costar como máximo: el tope de la ley
El artículo 18 de la Ley 820 pone dos límites que se aplican juntos:
- El canon mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble, o de la parte que se arrienda.
- Para hacer esa cuenta, el valor comercial no puede ser mayor a dos veces el avalúo catastral vigente.
El avalúo catastral es el valor que le da al inmueble la oficina de catastro y aparece en la factura del impuesto predial. Con ese dato, el tope se calcula en tres pasos:
| Paso | Cuenta | Ejemplo con un avalúo catastral de 120 millones |
|---|---|---|
| 1. Valor comercial máximo para la cuenta | Avalúo catastral × 2 | 240 millones |
| 2. Compara con el valor comercial real | Se usa el menor de los dos | Si el inmueble vale 260 millones, se usan 240 |
| 3. Tope del canon mensual | Valor del paso 2 × 1 % | 2.400.000 pesos al mes |
El tope sirve para comprobar que el canon es legal, no para decidir cuánto cobrar. Si el canon pasa del tope, el arrendatario puede quejarse ante la alcaldía, que es la autoridad que vigila los arriendos (artículos 32 y 33 de la Ley 820).
Cómo fijar el precio del arriendo en 5 pasos
La pregunta del propietario es cuánto cobrar de arriendo. La respuesta sale de lo que piden por inmuebles parecidos al tuyo en tu zona. Estos son los pasos:
1. Describe tu inmueble con datos. Anota el barrio, el estrato, el área en metros cuadrados, las habitaciones y los baños, el piso, si tiene parqueadero o depósito, el estado de los acabados y si se arrienda vacío o amoblado. Con estos datos vas a buscar inmuebles comparables.
2. Busca entre 5 y 10 arriendos comparables. Que sean del mismo barrio o de barrios vecinos parecidos, del mismo tipo de inmueble y con un área cercana a la tuya. Búscalos en portales inmobiliarios y en los listados de tu ciudad, como los inmuebles en Bogotá o los inmuebles en Cali publicados en Finca Raíz Colombia. De cada uno anota el canon, el área y si incluye la administración.
3. Saca el precio por metro cuadrado. Divide el canon de cada comparable entre su área. Así puedes comparar un apartamento de 55 metros con uno de 70. Si unos incluyen la administración y otros no, réstala antes de dividir para comparar lo mismo.
4. Ajusta por las diferencias. Multiplica el precio por metro cuadrado del grupo por el área de tu inmueble. Después sube o baja según lo que tu inmueble tiene o le falta frente a los comparables: un parqueadero, una remodelación reciente, un piso alto con vista, o al contrario, un piso sin ascensor o acabados por cambiar. Recuerda que el precio de un anuncio es lo que pide el dueño. El arriendo que se cierra al final puede ser algo menor.
5. Revisa el tope y publica. Comprueba que el canon que escogiste quede por debajo del tope del artículo 18. Publica el anuncio con el precio, la administración y las fotos de cada espacio. Si en las primeras semanas recibes pocos mensajes, revisa primero el anuncio. Unas fotos más claras o una descripción completa pueden bastar. Si el anuncio está completo y siguen llegando pocos mensajes, revisa el precio contra los comparables otra vez.
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Un ejemplo de la cuenta
Un ejemplo con cifras inventadas para mostrar la cuenta. Tienes un apartamento de 60 metros cuadrados, con parqueadero, y la administración es aparte. Encuentras tres comparables en tu barrio, todos sin la administración incluida:
| Comparable | Canon | Área | Precio por metro cuadrado |
|---|---|---|---|
| Apartamento A, con parqueadero | 1.800.000 | 58 m² | 31.034 |
| Apartamento B, sin parqueadero | 1.700.000 | 62 m² | 27.419 |
| Apartamento C, con parqueadero | 1.950.000 | 65 m² | 30.000 |
El promedio del grupo es de unos 29.500 pesos por metro cuadrado. Por 60 metros da 1.770.000 pesos. Tu apartamento tiene parqueadero, igual que dos de los tres comparables, así que un canon entre 1.750.000 y 1.850.000 pesos queda en línea con la zona. Si el avalúo catastral es de 120 millones, el tope es de 2.400.000 pesos, y el canon queda por debajo.
Si arriendas en Bogotá, la guía de apartamentos en arriendo en Bogotá muestra cómo cambia el arriendo según la zona de la ciudad.
Pago del canon y aumento cada año
El canon se paga en la fecha y la forma que diga el contrato. El arrendador tiene que dar un recibo escrito de cada pago, con la fecha, el valor y el mes que se paga (artículo 11 de la Ley 820). El canon se puede pactar en una moneda extranjera, pero se paga en pesos a la tasa de cambio del día en que se firmó el contrato, salvo que el contrato diga otra fecha o tasa (artículo 19).
Cada 12 meses con el mismo precio, el arrendador puede subir el canon hasta el 100 % del IPC del año anterior, que publica el DANE. El canon nuevo tampoco puede pasar del tope del 1 %. El aumento se avisa por escrito, por correo certificado o por la forma de notificación que diga el contrato, con el valor y la fecha desde la que se cobra. Si el arrendador no avisa así, el arrendatario no está obligado a pagar el aumento (artículo 20).
El canon tampoco se puede asegurar con un depósito en dinero. El artículo 16 de la Ley 820 prohíbe pedir depósitos o garantías reales en el arriendo de vivienda. Las garantías que se usan son el codeudor y la póliza de arrendamiento.
Errores al ponerle precio al arriendo
- Fijar el precio por lo que pagas tú: la cuota del crédito o lo que quieres ganar no cambian lo que paga el mercado. El que busca arriendo compara tu anuncio con los de la zona.
- Comparar con inmuebles distintos: un apartamento de otro estrato, de otro tamaño o en un barrio que no se parece al tuyo da un precio que no sirve.
- No decir si incluye la administración: el interesado no sabe cuánto va a pagar en total y descarta el anuncio o pregunta sin agendar visita.
- Subir el canon sin avisar por escrito: el arrendatario no está obligado a pagar un aumento que no se avisó como dice el artículo 20.
- Pedir un depósito: la ley lo prohíbe en vivienda. Usa codeudor o póliza.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un canon de arrendamiento?
Es el precio que el arrendatario le paga al arrendador cada mes por el uso del inmueble. Lo acuerdan las dos partes en el contrato, verbal o escrito, junto con la forma de pago.
¿Cuánto es lo máximo que se puede cobrar de arriendo?
El 1 % del valor comercial del inmueble al mes. Para la cuenta, el valor comercial no puede pasar de dos veces el avalúo catastral vigente (artículo 18 de la Ley 820).
¿El canon incluye la administración?
Depende del contrato. La ley obliga al propietario a pagar la administración ante la copropiedad, y el contrato decide si va incluida en el canon o si el arrendatario la paga aparte. Escríbelo en el anuncio.
¿Cómo sé cuánto cobrar de arriendo?
Busca entre 5 y 10 inmuebles parecidos al tuyo en tu zona, saca el precio por metro cuadrado, multiplícalo por el área de tu inmueble y ajusta por lo que tiene o le falta. Después revisa que el canon quede debajo del tope.
¿Cada cuánto se puede subir el canon?
Cada 12 meses con el mismo precio, hasta el 100 % del IPC del año anterior y avisando por escrito al arrendatario.
¿Se puede cobrar el arriendo en dólares?
Se puede pactar en una moneda extranjera, pero se paga en pesos colombianos a la tasa de cambio del día en que se firmó el contrato, salvo que las partes acuerden otra fecha o tasa (artículo 19 de la Ley 820).
¿El arrendador puede pedir un depósito además del canon?
No en el arriendo de vivienda. El artículo 16 de la Ley 820 prohíbe los depósitos en dinero. Las garantías que se usan son el codeudor y la póliza de arrendamiento.
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Un canon bien calculado y un anuncio que dice el precio y la administración atraen a las personas que pueden pagarlo. En Finca Raíz Colombia publican propietarios, agentes e inmobiliarias, y quienes buscan vivienda les escriben directamente.
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