por 
El acta de entrega de un inmueble arrendado es el documento que firman el arrendador y el arrendatario para dejar constancia del estado del inmueble el día en que se entrega. Se hace dos veces: al inicio del arriendo, cuando el propietario entrega el inmueble, y al final, cuando el arrendatario lo devuelve. Lleva la fecha, los datos de las partes, el estado de cada espacio, los elementos que se entregan, la lectura de los contadores y las llaves. Sirve como prueba porque el Código Civil obliga al arrendatario a devolver el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste por el uso normal. En esta guía te explicamos qué debe llevar el acta, cómo hacer la entrega y te dejamos un modelo para copiar.
Contenido del artículo
- Qué es el acta de entrega de un inmueble arrendado
- Por qué conviene hacer el acta: lo que dice la ley
- Las dos actas: al inicio y al final del arriendo
- Qué incluir en el acta de entrega, espacio por espacio
- Fotos y video: la prueba que acompaña el acta
- Cómo hacer la entrega paso a paso
- Cómo comparar el acta de salida con la de entrada
- Modelo de acta de entrega de inmueble arrendado
- Preguntas frecuentes
Qué es el acta de entrega de un inmueble arrendado
El acta de entrega también se conoce como inventario de entrega del inmueble. Es un documento corto que describe cómo está el inmueble en una fecha concreta: paredes, pisos, puertas, ventanas, baños, cocina, instalaciones y los muebles o electrodomésticos que se arriendan con él. La firman el arrendador y el arrendatario, y cada uno se queda con una copia.
El acta no reemplaza el contrato. El contrato dice las condiciones del arriendo: canon, término, servicios y obligaciones. El acta dice en qué estado se entregó el inmueble. Lo usual es que el contrato mencione el acta como anexo. En la guía del contrato de arrendamiento de vivienda te explicamos qué cláusulas debe llevar.
Por qué conviene hacer el acta: lo que dice la ley
Ninguna ley obliga a firmar un acta de entrega. Sin embargo, la ley usa el estado del inmueble para decidir quién responde por los daños, y el acta es la forma más simple de probar ese estado. Estas son las normas que importan:
| Norma | Qué dice | Por qué importa el acta |
|---|---|---|
| Código Civil, art. 2005 | El arrendatario devuelve el inmueble en el estado en que lo recibió, sin contar el deterioro por el uso legítimo. Si no consta el estado en que lo recibió, se entiende que lo recibió en regular estado de servicio. | Sin acta de inicio, el propietario tiene menos pruebas para cobrar un daño. |
| Código Civil, art. 2029 | Se entiende que el arrendatario recibió en buen estado las paredes, techos, pisos, cañerías, vidrios, puertas, ventanas y cerraduras, salvo prueba en contrario. | Si algo de esa lista ya estaba dañado, el arrendatario necesita el acta para probarlo. |
| Código Civil, art. 2006 | La devolución del inmueble se hace desocupándolo por completo, poniéndolo a disposición del arrendador y entregándole las llaves. | El acta de salida deja la fecha en la que el arrendatario devolvió el inmueble y las llaves. |
| Ley 820 de 2003, art. 8 y 9 | El arrendador entrega el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad. El arrendatario lo cuida y repara los daños que no vienen del uso normal ni del paso del tiempo. | El acta muestra qué se entregó en buen estado y qué daño apareció durante el arriendo. |
Las dos normas del Código Civil protegen a partes distintas. La regla del artículo 2005 favorece al arrendatario cuando no hay acta. La regla del artículo 2029 favorece al propietario en paredes, vidrios, puertas y cerraduras. Con un acta firmada al inicio, ninguna de las partes depende de esas presunciones. Si quieres ver las obligaciones completas de cada parte, lee arrendador y arrendatario: derechos y obligaciones.
Las dos actas: al inicio y al final del arriendo
El acta se hace en dos momentos del arriendo, con el mismo formato:
- Acta de entrada. Se firma el día en que el propietario entrega el inmueble y las llaves al arrendatario. Describe el estado del inmueble antes de que alguien viva en él.
- Acta de salida. Se firma el día en que el arrendatario devuelve el inmueble. Describe el estado del inmueble al terminar el contrato y se compara con el acta de entrada.
Usa el mismo formato en el acta de entrada y en el acta de salida. Así se comparan espacio por espacio, sin discutir qué quiso decir cada uno.
Qué incluir en el acta de entrega, espacio por espacio
Un acta útil es concreta. «Todo en buen estado» no sirve para comparar. «Pared de la sala sin manchas, con dos huecos de chazo junto a la ventana» sí sirve. Incluye estos datos:
Datos generales
- Fecha y hora de la entrega.
- Nombre y cédula del arrendador y del arrendatario. Si firma un tercero en nombre de alguno, su nombre y la autorización.
- Dirección del inmueble y fecha del contrato de arrendamiento.
- Número de llaves, controles y tarjetas de acceso que se entregan.
Estado de cada espacio
Recorre el inmueble en orden: entrada, sala, comedor, cocina, cada habitación, cada baño, patio de ropas, balcón o terraza, y parqueadero o depósito si los hay. En cada espacio anota:
| Elemento | Qué revisar |
|---|---|
| Paredes y techos | Pintura, manchas, humedad, grietas y huecos de chazos o puntillas |
| Pisos | Rayones, baldosas rotas o sueltas y estado del guardaescoba |
| Puertas y cerraduras | Que abran y cierren bien, chapas, llaves y manijas |
| Ventanas y vidrios | Vidrios completos, rieles, cierres y angeos |
| Instalaciones eléctricas | Tomas, interruptores, bombillos y lámparas que funcionan |
| Baños | Sanitario, lavamanos, ducha, grifería, división de baño y desagües |
| Cocina | Mesón, gabinetes, estufa, horno, campana, lavaplatos y grifería |
| Patio de ropas | Lavadero, llaves de agua y conexión de la lavadora |
| Clósets y muebles fijos | Puertas, cajones, entrepaños y bisagras |
Muebles, electrodomésticos y servicios
- Si el inmueble se arrienda con muebles o electrodomésticos, una lista con cada uno, su cantidad y su estado.
- La lectura de los contadores de agua, luz y gas el día de la entrega, con foto de cada contador.
- Los últimos recibos de servicios pagados y, si el inmueble está en propiedad horizontal, el paz y salvo de administración.
- Observaciones: lo que una de las partes quiere dejar escrito, por ejemplo un arreglo pendiente y la fecha en que se hará.
La lectura de los contadores evita discusiones sobre los recibos que llegan después de la entrega. Cada parte paga el consumo de su periodo. El artículo 15 de la Ley 820 explica cómo el propietario puede pedir garantías para los servicios públicos cuando los paga el arrendatario.
Fotos y video: la prueba que acompaña el acta
Las fotos y el video completan el acta. Muestran lo que el texto describe y tienen la fecha del día de la entrega. Para que sirvan como prueba:
- Toma fotos de cada espacio completo y luego de cada daño de cerca.
- Graba un video corto que recorra el inmueble en el mismo orden del acta.
- Guarda los archivos con la fecha y compártelos con la otra parte el mismo día, por correo o por mensaje. Así las dos partes tienen una copia con fecha.
- Anota en el acta que existen fotos y video, y dónde quedaron guardados.
Las fotos del acta no son las mismas del anuncio. Las del acta registran el estado del inmueble, con los daños incluidos. Las del anuncio muestran el inmueble para que alguien quiera arrendarlo. En cómo tomar las fotos de tu anuncio con el celular te explicamos las del anuncio.
Cómo hacer la entrega paso a paso
La entrega toma entre media hora y una hora, según el tamaño del inmueble. Estos pasos sirven para la entrada y para la salida:
- Acuerden la fecha y la hora con luz de día, para ver bien paredes y pisos.
- Lleven el acta impresa o en el celular, con el formato completo.
- Recorran el inmueble juntos, espacio por espacio, y prueben lo que funciona: luces, tomas, llaves de agua, sanitarios, estufa y cerraduras.
- Anoten cada detalle en el momento y tomen las fotos.
- Lean el acta completa antes de firmar. Si hay desacuerdo en un punto, se escribe en observaciones lo que dice cada parte.
- Firmen las dos copias y entreguen las llaves. Cada parte se queda con una copia firmada.
Si el arrendatario termina el contrato con el preaviso de ley y el arrendador no recibe el inmueble, la Ley 820 prevé una entrega ante la autoridad competente. De esa diligencia también queda un acta firmada por los que participaron.
Cómo comparar el acta de salida con la de entrada
Al final del arriendo, pon el acta de entrada al lado del acta de salida y compara cada espacio. Cada diferencia cae en uno de estos casos:
| Diferencia | Quién responde | Norma |
|---|---|---|
| Desgaste por el uso normal y el paso del tiempo: pintura gastada, brillo del piso opaco | Nadie la cobra al arrendatario | Código Civil, arts. 2005 y 2028 |
| Daño por mal uso o descuido: vidrio roto, chapa dañada, mancha por un descuido | El arrendatario | Ley 820, art. 9 num. 2 y Código Civil, art. 2029 |
| Daño de la estructura o de la construcción: humedad que viene de la placa, tubería vieja | El arrendador | Ley 820, art. 8 y Código Civil, art. 2028 |
| Falta de aseo grave | El arrendatario | Código Civil, art. 2030 |
La ley prohíbe exigir depósitos en dinero en el arriendo de vivienda (Ley 820, art. 16). Por eso los daños que le tocan al arrendatario se arreglan o se pagan al momento de la salida, según lo que acuerden y dejen escrito en el acta. Si no hay acuerdo, el acta y las fotos son la prueba ante un conciliador o un juez.
Si al revisar el acta de salida encuentras arreglos que te tocan como propietario, conviene hacerlos antes de volver a arrendar. Con el inmueble listo puedes revisar el precio. En cómo fijar el canon de arrendamiento te explicamos cómo calcularlo.
Modelo de acta de entrega de inmueble arrendado
Este modelo sirve para el acta de entrada y para el acta de salida. Cambia los datos entre corchetes y agrega una línea por cada espacio y cada elemento del inmueble.
ACTA DE ENTREGA DE INMUEBLE ARRENDADO
Tipo de acta: [entrada / salida]
Fecha y hora: [fecha y hora]Arrendador: [nombre], cédula [número]
Arrendatario: [nombre], cédula [número]Inmueble: [dirección completa], [ciudad]
Contrato de arrendamiento firmado el [fecha del contrato]Llaves y accesos: [número] llaves de la puerta principal, [número] controles, [número] tarjetas de acceso.
Estado por espacio:
Sala: paredes [estado], piso [estado], ventanas [estado], tomas e interruptores [estado].
Cocina: mesón [estado], gabinetes [estado], estufa [estado], lavaplatos y grifería [estado].
Habitación 1: paredes [estado], piso [estado], clóset [estado], puerta y chapa [estado].
Baño 1: sanitario [estado], lavamanos [estado], ducha y división [estado], grifería [estado].
[Agrega una línea por cada espacio]Muebles y electrodomésticos que se entregan: [lista con cantidad y estado, o «ninguno»].
Contadores: agua [lectura], luz [lectura], gas [lectura].
Servicios y administración: último recibo pagado de agua [mes], luz [mes], gas [mes]. Administración al día hasta [mes].
Fotos y video: [número] fotos y [número] videos tomados el [fecha], enviados a las dos partes por [correo o mensaje].
Observaciones: [lo que cada parte quiere dejar escrito].
Las partes firman esta acta en dos copias del mismo contenido, una para cada una.
[Firma]
Arrendador
[nombre]
[cédula][Firma]
Arrendatario
[nombre]
[cédula]
Si el acta de entrada se anexa al contrato, menciónala en el contrato: «Hace parte de este contrato el acta de entrega del inmueble firmada el [fecha]».
¿Te entregaron el inmueble y vas a arrendarlo otra vez? Publica tu inmueble gratis en Finca Raíz Colombia. Las personas que buscan arriendo en tu ciudad ven tu anuncio y te escriben directamente. El plan Gratis incluye 1 anuncio por 60 días, sin permanencia.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio hacer un acta de entrega del inmueble arrendado?
No. Ninguna ley obliga a firmarla. Sin embargo, el Código Civil decide quién responde por los daños según el estado en que se entregó el inmueble, y el acta es la forma más simple de probar ese estado.
¿Qué pasa si no se hizo acta de entrega al inicio del arriendo?
Según el artículo 2005 del Código Civil, si no consta el estado en que se entregó el inmueble, se entiende que el arrendatario lo recibió en regular estado de servicio. Para paredes, techos, pisos, vidrios, puertas, ventanas y cerraduras, el artículo 2029 entiende que los recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. Las fotos, los mensajes y los testigos pueden servir de prueba.
¿El arrendatario paga la pintura cuando entrega el inmueble?
El arrendatario no responde por el desgaste del uso normal ni del paso del tiempo. Una pintura gastada por los años no se le cobra. Si la pared tiene manchas, rayones o huecos que no estaban en el acta de entrada, el arreglo le corresponde al arrendatario. El contrato puede traer una cláusula sobre la pintura: léela antes de la entrega.
¿Quién firma el acta de entrega?
La firman el arrendador y el arrendatario, o las personas que ellos autoricen por escrito. Si el inmueble lo administra una inmobiliaria, la firma su representante en nombre del propietario.
¿Puede el arrendador quedarse con un depósito para cubrir daños?
En el arriendo de vivienda urbana, el artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero o cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario. Los daños se arreglan o se pagan según lo que acuerden las partes en el acta de salida.
¿Qué es el inventario de un apartamento en arriendo?
Es la lista de los elementos que se entregan con el apartamento y de su estado: espacios, instalaciones, muebles y electrodomésticos. Suele ir dentro del acta de entrega, y por eso los dos nombres se usan para el mismo documento.
Publica tu inmueble para el próximo arrendatario
Un acta de entrega completa protege al propietario y al arrendatario, y deja el inmueble listo para el siguiente arriendo. En Finca Raíz Colombia publican propietarios, agentes e inmobiliarias, y quienes buscan arriendo les escriben directamente.
¿Tienes un inmueble para arrendar? En Finca Raíz Colombia publicas tu anuncio gratis por 60 días. Si quieres que salga en los primeros resultados con la etiqueta Destacada, el plan Destacado cuesta $9.900 por 90 días. Tú publicas el anuncio y los interesados te escriben directamente.
