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La ley de arrendamiento en Colombia para vivienda es la Ley 820 de 2003. Regula el arriendo de casas y apartamentos en la ciudad: cómo se hace el contrato, cuánto puede costar el canon y cuánto puede subir, qué garantías se pueden pedir y cómo se termina el contrato. La ley protege a las dos partes. Al propietario le da reglas claras para cobrar y recuperar el inmueble. Al arrendatario le pone un tope al precio y le prohíbe al arrendador pedirle depósitos en dinero. En esta guía te explicamos la ley por temas, con el artículo de cada regla y el enlace al texto de la Ley 820 de 2003 en la Secretaría del Senado.
Contenido del artículo
- A qué arriendos aplica la Ley 820
- Contrato verbal o escrito, duración y prórroga
- Canon de arrendamiento: tope y aumento anual
- Depósito de arrendamiento y garantías
- Servicios públicos del inmueble arrendado
- Subarrendar o ceder el contrato
- Pago del canon y consignación
- Terminación del contrato y preaviso
- Inmobiliarias y matrícula de arrendadores
- Quién vigila y qué sanciones hay
- Si el inquilino no paga: la restitución del inmueble
- Preguntas frecuentes
A qué arriendos aplica la Ley 820
El artículo 2 de la Ley 820 define el contrato de arrendamiento de vivienda urbana. Una parte entrega el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o en parte, y la otra paga un precio por ese goce. Si el inmueble es un local o una oficina, la Ley 820 no aplica. El arriendo de locales y oficinas se rige por el Código de Comercio. Si la vivienda es rural, se rige por el Código Civil.
El artículo 4 clasifica los arriendos de vivienda en cuatro tipos, sin importar cómo los llame el contrato:
- Individual: una o varias personas reciben el inmueble para vivir ellas o su familia.
- Mancomunado: dos o más personas reciben el inmueble y se comprometen juntas a pagar todo el canon.
- Compartido: se arrienda una parte de la vivienda, como una habitación, y el resto se comparte con el arrendador o con otros arrendatarios.
- De pensión: se arrienda una parte de la vivienda con servicios adicionales, como la comida, por menos de un año. Cualquiera de las partes puede terminarlo con 10 días de aviso y sin indemnización.
La ley también dice que los derechos y las obligaciones del contrato son solidarios (artículo 7). Si hay varios arrendatarios, el arrendador puede cobrarle el canon completo a cualquiera de ellos.
Contrato verbal o escrito, duración y prórroga
El contrato de arriendo de vivienda puede ser verbal o escrito (artículo 3). Sea verbal o escrito, las partes tienen que acordar al menos estos puntos:
- El nombre y la identificación del arrendador y del arrendatario.
- La identificación del inmueble y, si se arrienda una parte, cuál parte y qué zonas se comparten.
- El precio y la forma de pago.
- Los servicios y bienes que vienen con el inmueble, como el parqueadero o los muebles.
- Cuánto dura el contrato.
- Quién paga los servicios públicos.
Si el contrato no dice cuánto dura, se entiende que dura un año (artículo 5). Al vencerse, se prorroga solo por el mismo tiempo y en las mismas condiciones, siempre que las dos partes hayan cumplido y que el arrendatario acepte el reajuste que permite la ley (artículo 6). Cada parte debe escribir en el contrato la dirección donde recibe las notificaciones (artículo 12). La dirección del contrato vale hasta que avise por correo certificado que cambió.
Un contrato escrito evita discusiones sobre lo que se pactó. Cuando hay contrato escrito, el arrendador tiene que entregarle copia con firmas originales al arrendatario y al codeudor dentro de los 10 días siguientes a la firma (artículo 8).
Canon de arrendamiento: tope y aumento anual
Las partes fijan el canon, pero la ley le pone un tope. El canon mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble. Y para hacer esa cuenta, el valor comercial no puede ser mayor a dos veces el avalúo catastral vigente (artículo 18).
Un ejemplo para ver cómo funciona la cuenta. Si el avalúo catastral de un apartamento es de 150 millones de pesos, el valor comercial que se usa para el tope es como máximo 300 millones. El canon no puede pasar del 1 % de 300 millones, que son 3 millones de pesos al mes.
El canon se puede pactar en moneda extranjera, pero se paga en pesos colombianos a la tasa de cambio del día en que se firmó, salvo que el contrato diga otra fecha o tasa (artículo 19).
El aumento anual tiene tres reglas (artículo 20):
- Cada 12 meses con el mismo precio, el arrendador puede subir el canon.
- Hasta el 100 % del IPC del año anterior, el índice de precios al consumidor que publica el DANE. El canon nuevo tampoco puede pasar del tope del 1 %.
- Avisado por escrito, por correo certificado o por la forma de notificación que diga el contrato, con el valor del aumento y la fecha desde la que se cobra. Si el arrendador no avisa así, el arrendatario no está obligado a pagar el aumento.
Si el arrendatario ya pagó un aumento que no le avisaron como dice la ley, no puede pedir que le devuelvan lo pagado por esa razón. Para fijar un canon que el mercado acepte, compara con inmuebles parecidos al tuyo. La guía de apartamentos en arriendo en Bogotá muestra cómo cambian los precios por zona.
Depósito de arrendamiento y garantías
El artículo 16 de la Ley 820 prohíbe pedir depósitos en dinero u otras garantías reales, como una hipoteca o una prenda, para asegurar que el arrendatario cumpla el contrato de vivienda. La prohibición también cubre el depósito pedido de forma indirecta: por medio de otra persona, en un documento aparte o con otro nombre.
Las garantías que sí se usan son personales o de una aseguradora:
- Codeudor o fiador: una persona que firma el contrato y responde por las deudas si el arrendatario no paga.
- Póliza de arrendamiento: un seguro que le paga al arrendador el canon que el arrendatario deje de pagar.
Hay una excepción para los servicios públicos. Al firmar, el arrendador puede pedir una garantía para que la empresa de servicios cobre las facturas que deje el arrendatario. La garantía para servicios tiene un límite: el valor de dos períodos de facturación (artículo 15). Si te piden un depósito prohibido, la alcaldía del municipio es la autoridad que conoce el caso (artículo 33).
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Servicios públicos del inmueble arrendado
Cuando el contrato dice que el arrendatario paga los servicios públicos, el artículo 15 le da al propietario una forma de proteger su inmueble de las deudas de servicios:
- El arrendatario entrega las garantías para cada empresa de servicios. Si no las entrega dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma, el arrendador puede terminar el contrato.
- El arrendador le informa a cada empresa que el inmueble está arrendado y le envía las garantías. El aviso a la empresa se llama denuncia del contrato.
- Desde el período de facturación siguiente a la denuncia, el inmueble deja de responder por las facturas. La deuda de servicios es del arrendatario.
Si el arrendador paga servicios o cuotas de administración que le tocaban al arrendatario, puede cobrárselos por la vía ejecutiva con las facturas pagadas (artículo 14).
Subarrendar o ceder el contrato
El arrendatario no puede subarrendar ni ceder el contrato sin autorización expresa del arrendador (artículo 17). Subarrendar es arrendarle a otra persona todo o una parte del inmueble, por ejemplo una habitación. Ceder el contrato es pasarle a otra persona el lugar de arrendatario.
Si el arrendatario subarrienda sin permiso, el arrendador tiene dos caminos. Puede terminar el contrato y pedir el inmueble. O puede firmar un contrato nuevo con las personas que de verdad viven ahí. Termine o firme un contrato nuevo, el arrendador se lo comunica por escrito al arrendatario. Cuando hay autorización para ceder, el arrendador le cobra al nuevo arrendatario.
Pago del canon y consignación
El arrendador tiene que dar un recibo escrito de cada pago, con la fecha, el valor y el mes que se paga (artículo 11). Si se niega a darlo, el arrendatario puede pedir la intervención de la alcaldía.
Si el arrendador se niega a recibir el canon, el artículo 10 le da al arrendatario un procedimiento para no quedar en mora:
- Consigna el canon a nombre del arrendador en una entidad autorizada por el Gobierno, dentro de los 5 días hábiles siguientes a la fecha de pago.
- La entidad le entrega dos copias del título de consignación: una para el arrendador y otra para el arrendatario.
- Dentro de los 5 días siguientes, el arrendatario le envía al arrendador el aviso de la consignación con su copia del título, por correo certificado.
Si el arrendatario no sigue los pasos del artículo 10, queda en mora. Los pagos siguientes los puede consignar igual o pagárselos directamente al arrendador.
Terminación del contrato y preaviso
Las partes pueden terminar el contrato de común acuerdo en cualquier momento (artículo 21). Cuando solo una parte quiere terminarlo, la ley pide un aviso escrito por correo certificado con al menos 3 meses de anticipación. Según el caso, también pide una indemnización:
| Quién termina | Cuándo | Qué exige la ley |
|---|---|---|
| El arrendador | Durante una prórroga, sin otra causa | Aviso de 3 meses e indemnización de 3 cánones (artículo 22, numeral 7) |
| El arrendador | Al vencerse el contrato, porque va a vivir en el inmueble al menos un año, lo va a demoler o reparar, o lo vendió | Aviso de 3 meses y una garantía a favor del arrendatario por 6 cánones (artículo 22, numeral 8) |
| El arrendador | Al vencerse el contrato, por su voluntad, si el contrato ya cumplió 4 años | Aviso de 3 meses e indemnización de 1,5 cánones (artículo 22, numeral 8) |
| El arrendatario | Antes de que se venza el contrato | Aviso de 3 meses e indemnización de 3 cánones (artículo 24, numeral 4) |
| El arrendatario | Al vencerse el contrato | Aviso de 3 meses, sin indemnización (artículo 24, numeral 5) |
Cuando el arrendador termina el contrato para vivir en el inmueble, demolerlo o repararlo, o porque lo vendió, tiene que dar una garantía de 6 cánones. La garantía asegura que el arrendador cumpla la razón que dio dentro de los 6 meses siguientes a la entrega. Las indemnizaciones se consignan a órdenes de la alcaldía dentro de los 3 meses antes de la fecha de terminación (artículos 23 y 25). Mientras el arrendador le deba una indemnización, el arrendatario no puede ser sacado del inmueble sin recibirla (artículo 26).
Cada parte también puede terminar el contrato si la otra incumple. El arrendador, por ejemplo, si el arrendatario no paga el canon o los servicios, subarrienda sin permiso o hace obras sin autorización (artículo 22). El arrendatario, si le cortan los servicios por culpa del arrendador o si el arrendador desconoce sus derechos (artículo 24).
Si nadie avisa por escrito a tiempo, el contrato se renueva solo por el mismo tiempo que se pactó al comienzo.
Inmobiliarias y matrícula de arrendadores
La Ley 820 pide una matrícula de arrendador ante la alcaldía en los municipios de más de 15.000 habitantes (artículo 28). La necesitan estas personas:
- Las personas o empresas que tienen como actividad principal arrendar vivienda, propia o de terceros, o hacer de intermediarias entre arrendadores y arrendatarios. Es el caso de las inmobiliarias.
- Los propietarios o subarrendadores que firmen más de 5 contratos de arriendo de vivienda.
- Se presume que hace esa actividad quien arrienda más de 10 inmuebles en un mismo municipio.
Para la matrícula se presenta el registro mercantil o el certificado de existencia de la empresa y los modelos de contrato de arriendo y de administración que se van a usar (artículo 29). Quien tiene la obligación de matricularse debe poner el número de su matrícula vigente cuando se anuncia al público como arrendador (artículo 31).
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Quién vigila y qué sanciones hay
La inspección y la vigilancia de los arriendos están a cargo de las alcaldías municipales, de la Alcaldía Mayor de Bogotá y de la Gobernación de San Andrés (artículo 32). Ante la alcaldía se llevan, entre otros, estos casos (artículo 33):
- El arrendador no entregó copia del contrato o no dio recibos de pago.
- El arrendador pidió un depósito prohibido.
- El canon pasó del tope o el aumento pasó de lo que permite la ley.
- Los trámites de terminación con indemnización y la entrega del inmueble cuando el arrendador no lo quiere recibir.
La alcaldía puede imponer multas de hasta 100 salarios mínimos mensuales a quien incumpla la ley, y suspender o cancelar la matrícula de arrendador (artículo 34). Si el arrendador no entrega la copia del contrato a tiempo, la multa es de 3 cánones, a petición del afectado (artículo 8).
Si el inquilino no paga: la restitución del inmueble
La Ley 820 traía reglas para el proceso judicial de restitución, pero los artículos 35, 36, 38 y 39 fueron derogados por el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012). Hoy, cuando el arrendador demanda para que el arrendatario le devuelva el inmueble, aplica el artículo 384 del Código General del Proceso.
El artículo 384 pide acompañar la demanda con la prueba del contrato. Si el contrato fue verbal, sirve la confesión del arrendatario o una prueba con testigos. Si el arrendatario no se opone a la demanda, el juez ordena la restitución. Por eso un contrato escrito y firmado facilita el proceso al arrendador.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la Ley 820 de 2003?
Es la ley de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Regula el contrato de arriendo de casas y apartamentos en la ciudad: forma, duración, canon, aumentos, garantías, terminación y la matrícula de las inmobiliarias.
¿La Ley 820 aplica a locales comerciales?
No. La Ley 820 es solo para vivienda urbana. El arriendo de locales y oficinas se rige por el Código de Comercio.
¿Un contrato de arrendamiento verbal es válido?
Sí. El artículo 3 de la Ley 820 permite el contrato verbal o escrito. Sea verbal o escrito, las partes tienen que acordar el precio, la duración, el inmueble y quién paga los servicios. El contrato escrito sirve como prueba si hay un conflicto.
¿El arrendador puede pedir un depósito?
No como garantía del contrato de vivienda. El artículo 16 lo prohíbe, también si se pide con otro nombre o en un documento aparte. Las garantías que se usan son el codeudor y la póliza de arrendamiento.
¿Cuánto puede subir el arriendo cada año?
Hasta el 100 % del IPC del año anterior, cada 12 meses y avisado por escrito. El canon nuevo tampoco puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble.
¿Se puede subarrendar un apartamento arrendado?
Solo con autorización expresa del arrendador. Sin esa autorización, el arrendador puede terminar el contrato o firmar uno nuevo con quienes viven en el inmueble.
¿Con cuánto tiempo hay que avisar para entregar el inmueble?
Con al menos 3 meses de anticipación, por escrito y por correo certificado. Si el arrendatario entrega al vencerse el contrato, no paga indemnización. Si entrega antes, paga 3 cánones.
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