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Se dañó una llave, se rompió un vidrio o las paredes quedaron rayadas, y la pregunta es la misma: ¿quién lo paga? Las reparaciones locativas son los arreglos de mantenimiento que conservan el inmueble en el estado en que se recibió. En un arriendo le corresponden al arrendatario, según el Código Civil. El arrendador paga las reparaciones necesarias, como los daños de la estructura, el desgaste por el tiempo y los defectos de construcción. También paga las locativas cuando el daño viene de fuerza mayor, de caso fortuito o de la mala calidad del inmueble. El contrato puede repartir estas cargas de otra forma. En esta guía te explicamos qué dice la ley, cuáles arreglos le tocan a cada parte y qué escribir en el contrato para evitar discusiones.
Contenido del artículo
- Qué son las reparaciones locativas
- Qué dice la Ley 820 de 2003 sobre las reparaciones
- Arreglos locativos que paga el arrendatario
- Reparaciones que paga el dueño del inmueble
- Quién paga cada arreglo: tabla de ejemplos
- Qué pasa si el dueño no hace las reparaciones
- Mejoras hechas por el arrendatario: cuándo se pagan
- La entrega del inmueble y el desgaste por uso normal
- Qué poner en el contrato sobre las reparaciones
- Reparaciones locativas como obra: cuándo no piden licencia
- Preguntas frecuentes
Qué son las reparaciones locativas
El artículo 1998 del Código Civil las define así: son las reparaciones que, según la costumbre, están a cargo de los arrendatarios. En general, son los arreglos de los daños que ordinariamente causa el arrendatario o las personas que viven con él. El mismo artículo da ejemplos: paredes o cercas averiadas, desagües y vidrios rotos.
Para el arriendo de una casa o un apartamento, el artículo 2028 lo dice de forma más simple. Las reparaciones locativas se reducen a mantener el inmueble en el estado en que el arrendatario lo recibió. El arrendatario no responde por el deterioro que viene del tiempo y del uso normal, de la fuerza mayor o del caso fortuito. Tampoco responde por la mala calidad del inmueble, por su antigüedad, por la naturaleza del suelo ni por los defectos de construcción.
En resumen, el arrendatario cuida y mantiene. El dueño responde por la estructura, por lo que se gasta con los años y por lo que estaba mal hecho desde antes del arriendo. Si quieres repasar todas las obligaciones de cada parte, lee la guía de arrendador y arrendatario: derechos y obligaciones.
Qué dice la Ley 820 de 2003 sobre las reparaciones
La Ley 820 de 2003 regula el arriendo de vivienda urbana. No trae una lista de reparaciones locativas. Lo que hace es fijar las obligaciones de cada parte y remitir al Código Civil para el resto.
- Obligación del arrendador (artículo 8). Entregar el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad. Mantener en buen estado los servicios, las cosas y los usos conexos para el fin del contrato.
- Obligación del arrendatario (artículo 9). Cuidar el inmueble y las cosas que recibió. Si hay daños distintos a los del uso normal o la acción del tiempo, y vienen del mal uso o de su culpa, debe hacer por su cuenta y a tiempo las reparaciones o los cambios necesarios.
- Descuento del canon (artículo 27). Si el arrendatario paga una reparación indispensable que le correspondía al dueño, puede descontarla del arriendo, con un tope mensual. Lo explicamos más abajo.
La guía de la Ley 820 de arrendamiento explicada resume el resto de la ley: duración, reajuste del canon, terminación y garantías.
Arreglos locativos que paga el arrendatario
El artículo 2029 del Código Civil nombra las obligaciones especiales del arrendatario de una casa o un apartamento:
- Conservar en buen estado el interior de paredes, techos, pisos y tuberías. Eso incluye reponer las tejas, ladrillos o baldosas que se quiebren o se suelten durante el arriendo.
- Reponer los vidrios quebrados de ventanas, puertas y divisiones.
- Mantener funcionando las puertas, las ventanas y las cerraduras.
El artículo 2030 agrega el aseo. El arrendatario mantiene razonablemente limpias las paredes, los pisos y el interior del inmueble, y limpios los desagües y las tuberías. Si hay una negligencia grave en el aseo, el arrendador puede pedir indemnización y, en casos graves, terminar el arriendo.
En la práctica, estos son arreglos locativos típicos a cargo del arrendatario, siempre que el daño no venga del tiempo ni de un defecto del inmueble:
- Cambiar un vidrio que se rompió con un golpe.
- Arreglar una chapa, una manija o una bisagra que se dañó por el uso.
- Destapar un lavamanos, un sifón o un sanitario tapado por lo que se botó en él.
- Resanar los huecos de clavos y chazos, y pintar las paredes que quedaron sucias o rayadas más allá del uso normal.
- Reponer una baldosa que se quebró porque se cayó algo pesado.
Si el arrendatario no hace estos arreglos durante el arriendo, el dueño puede cobrarlos al momento de la entrega. La causa del daño es lo que define quién paga, no el tipo de arreglo.
Reparaciones que paga el dueño del inmueble
El artículo 1985 del Código Civil dice que el arrendador debe hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, menos las locativas. Las reparaciones necesarias son las que mantienen el inmueble en condiciones de servir para vivir. Le corresponden al dueño:
- La estructura: columnas, vigas, muros de carga, cubierta y fachada.
- El desgaste por el tiempo: una tubería vieja que empieza a gotear, un calentador que dejó de funcionar por los años de uso.
- Los defectos de construcción o la mala calidad del inmueble: una instalación eléctrica mal hecha, una gotera por una cubierta mal instalada.
- Los daños por fuerza mayor o caso fortuito: un temblor, una inundación que el arrendatario no pudo evitar.
El mismo artículo 1985 dice que el arrendador paga incluso las reparaciones locativas cuando el daño vino de fuerza mayor, de caso fortuito o de la mala calidad del inmueble. Un vidrio que se rompe por un temblor lo repone el dueño, aunque reponer vidrios sea en general un arreglo locativo.
Si el dueño necesita hacer una reparación urgente, el arrendatario debe permitirla, aunque le quite el uso de una parte del inmueble. El artículo 1986 le da al arrendatario derecho a que le rebajen el arriendo en proporción a la parte que no puede usar mientras duran las obras.
Quién paga cada arreglo: tabla de ejemplos
La tabla aplica la regla del Código Civil a casos comunes. Si el contrato dice otra cosa, manda el contrato.
| Arreglo | Quién paga | Por qué |
|---|---|---|
| Vidrio roto por un golpe | Arrendatario | Reposición de vidrios (art. 2029) |
| Chapa o manija dañada por el uso diario | Arrendatario | Mantener puertas y cerraduras funcionando (art. 2029) |
| Sanitario o lavaplatos tapado | Arrendatario | Mantener limpios desagües y tuberías (art. 2030) |
| Huecos de clavos y paredes rayadas | Arrendatario | Devolver el inmueble como lo recibió (art. 2028) |
| Tubería vieja que gotea dentro del muro | Dueño | Desgaste por el tiempo (art. 2028) |
| Gotera por la cubierta | Dueño | Reparación necesaria de la estructura (art. 1985) |
| Humedad por un defecto de construcción | Dueño | Defecto del inmueble (arts. 1985 y 2028) |
| Vidrio roto por un temblor | Dueño | Fuerza mayor (art. 1985) |
| Pintura gastada por los años de uso normal | Dueño | Deterioro por tiempo y uso legítimo (art. 2028) |
Qué pasa si el dueño no hace las reparaciones
Si aparece un daño que le toca al dueño, el arrendatario debe avisarle lo más pronto posible y por escrito. Si el dueño no repara a tiempo, el arrendatario puede hacer la reparación indispensable y pedir que se la paguen. El artículo 1993 del Código Civil pone tres condiciones:
- La reparación es indispensable y no es locativa.
- El daño no lo causó el arrendatario.
- El arrendatario avisó al dueño lo más pronto posible para que hiciera la reparación por su cuenta. Si no pudo avisar a tiempo, o si el dueño no reparó oportunamente, se le reconoce el costo razonable, una vez pruebe que la reparación era necesaria.
El artículo 27 de la Ley 820 dice cómo se paga. Salvo pacto en contrario, el arrendatario descuenta el costo del valor del arriendo. El descuento de cada mes no puede pasar del 30 % del canon. Si la reparación cuesta más, se descuenta mes a mes hasta completar el valor. Si el contrato termina antes de completar el descuento, el arrendatario puede quedarse con el inmueble hasta que le paguen el saldo. Ese derecho se llama derecho de retención y está en el artículo 26 de la misma ley.
Guarda las facturas, las fotos del daño y el mensaje con el que avisaste. Son la prueba de que la reparación era necesaria y de que el dueño la conocía. Si el dueño desconoce los derechos que la ley o el contrato le reconocen al arrendatario, el artículo 24 de la Ley 820 le permite al arrendatario pedir la terminación del contrato.
Mejoras hechas por el arrendatario: cuándo se pagan
Una mejora no arregla un daño. Una mejora hace el inmueble más cómodo o más valioso: un piso nuevo, un mueble de cocina, una puerta de mejor calidad. Las reglas son distintas a las de las reparaciones:
- El dueño no paga las mejoras útiles que no autorizó con el compromiso expreso de pagarlas. Lo dice el artículo 1994 del Código Civil. El arrendatario puede llevarse los materiales si los retira sin dañar el inmueble. El dueño puede quedarse con ellos si le paga al arrendatario lo que valdrían los materiales separados.
- Si el dueño sí autorizó la mejora con el compromiso de pagarla, el artículo 27 de la Ley 820 permite pactar que se pague con descuentos del arriendo.
- Las mejoras, cambios o ampliaciones sin autorización expresa del dueño son causal para terminar el contrato. Lo dice el artículo 22 de la Ley 820.
Antes de hacer una mejora, pide la autorización por escrito y deja claro si el dueño la va a pagar, cuánto y cómo.
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La entrega del inmueble y el desgaste por uso normal
Al terminar el arriendo, el arrendatario devuelve el inmueble en el estado en que lo recibió. El artículo 2005 del Código Civil tiene en cuenta el deterioro que causa el uso legítimo. Una pared con el color un poco gastado o un piso con el brillo opaco por los años no se le cobran al arrendatario. Un vidrio roto, una chapa dañada o un hueco en una puerta sí se le cobran.
Sin un registro del estado inicial, la discusión se complica. El artículo 2029 presume que el arrendatario recibió en buen estado las paredes, los techos, los pisos, las tuberías, los vidrios, las puertas, las ventanas y las cerraduras, salvo que pruebe lo contrario. Por eso le conviene al arrendatario, y también al dueño, firmar al inicio un inventario con fotos y repetirlo al momento de la entrega.
En el arriendo de vivienda urbana no se puede exigir un depósito en dinero. El artículo 16 de la Ley 820 lo prohíbe. Los daños que el arrendatario no arregló se le cobran directamente con el contrato y el inventario firmado. Si el arrendatario además deja de pagar o no entrega el inmueble, la guía de restitución de inmueble arrendado explica el proceso ante el juez.
Qué poner en el contrato sobre las reparaciones
El artículo 1985 del Código Civil permite que las partes cambien en el contrato la regla general de las reparaciones. Una cláusula clara evita discusiones al final del arriendo. Revisa que el contrato diga:
- Cuáles arreglos paga el arrendatario y cuáles paga el dueño, con ejemplos si hay dudas, como el calentador, la pintura o los electrodomésticos incluidos.
- Cómo y en qué plazo el arrendatario avisa un daño que le toca al dueño, y en qué plazo el dueño responde.
- Que el inventario con fotos hace parte del contrato.
- Que toda mejora necesita autorización escrita, y quién la paga.
- En qué estado se entrega el inmueble al final, por ejemplo con las paredes pintadas del mismo color.
La guía del contrato de arrendamiento de vivienda trae las demás cláusulas que debe llevar y un modelo para llenarlo.
Reparaciones locativas como obra: cuándo no piden licencia
La expresión «reparaciones locativas» también se usa en las normas de construcción, con otro sentido. Allí no se trata de quién paga en un arriendo, sino de qué obras se pueden hacer sin licencia de construcción.
El artículo 2.2.6.1.1.10 del Decreto 1077 de 2015 las define como las obras que mantienen el inmueble en condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura, su distribución interior ni sus características de forma y volumen. Según el Ministerio de Vivienda, incluyen el mantenimiento o el cambio de pisos, cielos rasos, enchapes y pintura, y de las redes hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas. Estas obras no necesitan licencia de construcción.
Quien las hace sí debe cumplir el reglamento de propiedad horizontal del edificio o conjunto y evitar daños a terceros. Si el inmueble es un bien de interés cultural, aplican además sus normas propias. Si la obra toca muros, columnas o la distribución de los espacios, ya no es una reparación locativa y la curaduría o la oficina de planeación del municipio dice qué licencia se necesita.
Preguntas frecuentes
¿Qué son las reparaciones locativas en un arriendo?
Son los arreglos de mantenimiento que conservan el inmueble en el estado en que se recibió, como reponer vidrios rotos, mantener puertas y cerraduras funcionando o destapar desagües. Según los artículos 1998 y 2028 del Código Civil, le corresponden al arrendatario, salvo que el daño venga del tiempo, de un defecto del inmueble o de fuerza mayor.
¿Quién paga la pintura del apartamento al entregarlo?
Depende del estado de las paredes y del contrato. Si las paredes quedaron sucias, rayadas o con huecos, el arrendatario las arregla y las pinta. El color gastado por los años de uso normal no se le cobra. Muchos contratos dicen expresamente si el inmueble se entrega pintado, y en ese caso manda lo que se pactó.
¿Puedo descontar del arriendo una reparación que le tocaba al dueño?
Sí, si la reparación era indispensable, no era locativa, no la causaste tú y avisaste al dueño lo más pronto posible. El artículo 27 de la Ley 820 permite descontarla del arriendo, sin pasar del 30 % del canon cada mes, hasta completar el valor.
¿El dueño tiene que pagarme las mejoras que hice al inmueble?
Solo si las autorizó con el compromiso expreso de pagarlas. Si no las autorizó así, puedes llevarte los materiales sin dañar el inmueble, salvo que el dueño prefiera pagarte lo que valen esos materiales separados.
¿Las reparaciones locativas necesitan licencia de construcción?
No. El Decreto 1077 de 2015 dice que las reparaciones locativas, como cambiar pisos, enchapes, pintura o tuberías sin tocar la estructura, no necesitan licencia. Sí hay que cumplir el reglamento de propiedad horizontal y evitar daños a los vecinos.
¿El contrato puede decir que el arrendatario paga todas las reparaciones?
El artículo 1985 del Código Civil permite que las partes cambien en el contrato quién hace las reparaciones. Aun así, la Ley 820 obliga al arrendador a entregar y mantener el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad. Si tienes dudas sobre una cláusula concreta, consulta con un abogado antes de firmar.
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