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Para vender una casa en Colombia necesitas estos documentos: la cédula de cada propietario, la escritura pública con la que compraste o recibiste la casa, un certificado de tradición y libertad reciente, el impuesto predial del año pagado, el paz y salvo de valorización si tu municipio lo cobra y, si la casa está en un conjunto o edificio, el paz y salvo de administración. Con esos documentos la notaría puede hacer la escritura de venta. Hay casos que piden algo más: casa con hipoteca, casa heredada, propietario casado con afectación a vivienda familiar o venta por medio de un apoderado.
En esta guía te explicamos para qué sirve cada documento, dónde se pide y en qué momento de la venta lo vas a usar. Si buscas la guía completa del proceso de venta, con precio y tiempos, lee cómo vender tu apartamento en Colombia.
Contenido del artículo
- Lista de documentos para vender una casa
- Certificado de tradición y libertad: el documento que revisa el comprador
- Escritura de adquisición: cómo llegó la casa a tus manos
- Predial al día y paz y salvo de valorización
- Paz y salvo de administración en propiedad horizontal
- Requisitos para vender una casa en casos especiales
- En qué momento de la venta se usa cada documento
- Qué tener listo antes de publicar la casa
- Preguntas frecuentes
Lista de documentos para vender una casa
Esta es la lista que piden las notarías para la escritura de compraventa. La Notaría 68 de Bogotá, por ejemplo, publica una lista con estos mismos documentos. Cada notaría puede pedir algún dato adicional, así que confirma la lista con la notaría donde vas a firmar.
| Documento | Para qué sirve | Dónde se pide |
|---|---|---|
| Cédula de ciudadanía de cada vendedor | Identifica a quien firma la venta | La tienes tú. La notaría pide copia |
| Escritura pública de adquisición | Muestra cómo compraste, heredaste o recibiste la casa | Tu copia, o la notaría donde se firmó |
| Certificado de tradición y libertad | Muestra quién es el dueño y si la casa tiene hipotecas, embargos u otras limitaciones | Oficina de Registro de Instrumentos Públicos o en línea en la Superintendencia de Notariado y Registro |
| Impuesto predial del año pagado | Prueba que la casa no debe el impuesto predial. Trae el avalúo catastral | Alcaldía o secretaría de hacienda |
| Paz y salvo de valorización | Prueba que no hay contribuciones de valorización pendientes | La entidad de valorización del municipio, si la hay |
| Paz y salvo de administración | Prueba que no hay cuotas de administración pendientes | Administración del conjunto o edificio |
Para la venta también sirven los últimos recibos de servicios públicos pagados. No son un requisito de la notaría, pero el comprador suele pedirlos para recibir la casa sin deudas de agua, luz o gas.
Certificado de tradición y libertad: el documento que revisa el comprador
El certificado de tradición y libertad es el documento que el comprador y su banco revisan antes que cualquier otro. Muestra la historia de la casa: quiénes han sido los dueños, cómo pasó de uno a otro y si hoy tiene una hipoteca, un embargo, una afectación a vivienda familiar o un patrimonio de familia.
Se pide en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad o en línea, en la página de certificados de la Superintendencia de Notariado y Registro, con el número de matrícula inmobiliaria. Ese número aparece en la escritura y en el recibo del predial.
Pídelo cerca de la fecha de la venta. Bancolombia y Ciencuadras indican que se usa con una vigencia de 30 días. Uno más viejo puede no mostrar una anotación reciente, y por eso la notaría y el banco piden uno nuevo.
Antes de publicar, léelo con calma. Si aparece una hipoteca que ya pagaste, la hipoteca sigue anotada hasta que se firme y se registre su cancelación. Si aparece un embargo o una anotación que no reconoces, resuélvelo antes de buscar comprador.
Escritura de adquisición: cómo llegó la casa a tus manos
La escritura de adquisición es la escritura pública con la que la casa pasó a tu nombre. Puede ser una compra, una herencia, una donación o la liquidación de una sociedad conyugal. La notaría la usa para describir la casa en la nueva escritura: linderos, área, matrícula inmobiliaria y cómo la adquiriste.
Si perdiste tu copia, pide una copia a la notaría donde se firmó. El número de la escritura, la fecha y la notaría aparecen en el certificado de tradición y libertad.
Guarda también los soportes de lo que le invertiste a la casa, como las facturas de mejoras y los recibos de valorización. No los pide la notaría, pero sirven para calcular el impuesto de la venta. En ganancia ocasional por vender un inmueble te explicamos cómo se usan.
Predial al día y paz y salvo de valorización
La notaría pide el impuesto predial del año en curso pagado. En algunos municipios se llama paz y salvo predial. El recibo también trae el avalúo catastral de la casa. Si el avalúo catastral es mayor que el precio de venta, los gastos de la notaría y del registro se calculan sobre el avalúo.
El paz y salvo de valorización prueba que no hay contribuciones de valorización pendientes. Lo pide la notaría en los municipios que cobran valorización. Si tu municipio no la cobra, la notaría te dirá qué documento lo prueba.
Paz y salvo de administración en propiedad horizontal
Si la casa está en un conjunto o en un edificio sometido a propiedad horizontal, necesitas el paz y salvo de administración. Lo firma el representante legal de la copropiedad, que suele ser el administrador.
El artículo 29 de la Ley 675 de 2001 dice que el notario exigirá ese paz y salvo en la escritura de venta. Si no se tiene, la escritura deja constancia de que se pidió al administrador, y el comprador queda responsable junto con el vendedor por las cuotas que el vendedor no pagó. Por eso ningún comprador quiere firmar sin él.
Pídelo antes de la fecha de la escritura, porque lo expide la administración y no la notaría. Revisa que el paz y salvo incluya las cuotas ordinarias y las extraordinarias.
Requisitos para vender una casa en casos especiales
Además de la lista básica, estos casos piden documentos o pasos adicionales:
| Caso | Qué necesitas |
|---|---|
| La casa tiene hipoteca | Pagar la deuda y firmar la escritura de cancelación de la hipoteca, o acordar en la promesa de compraventa cómo y cuándo se cancela. El banco expide el paz y salvo del crédito y su autorización para cancelarla |
| La casa tiene afectación a vivienda familiar | Firman la venta el propietario y su cónyuge o compañero permanente. La Ley 258 de 1996 exige el consentimiento del cónyuge o compañero para levantar la afectación |
| Vendes por medio de otra persona | Un poder especial para vender, con la firma autenticada en notaría, y la cédula del apoderado |
| Hay un menor de edad entre los propietarios | Actúa su representante legal. Pregunta en la notaría qué autorización hace falta antes de firmar la promesa |
| La casa es heredada | La sucesión terminada y registrada. Solo puede vender quien figura como dueño en el certificado de tradición |
| El propietario es una empresa | Certificado de existencia y representación legal de la Cámara de Comercio y la cédula del representante legal |
| El vendedor tiene más de 70 años | Algunas notarías, como la Notaría 68 de Bogotá, piden un certificado médico de lucidez |
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En qué momento de la venta se usa cada documento
No todos los documentos se usan el mismo día. La venta pasa por estos momentos:
- Antes de publicar. Revisas el certificado de tradición y libertad, el predial y el paz y salvo de administración. Así sabes que puedes vender sin trabas.
- Cuando aparece el comprador. El comprador revisa el certificado de tradición y la escritura. Si paga con crédito, su banco hace su propio estudio de la casa.
- Promesa de compraventa. Firman el precio, la forma de pago, la fecha de la escritura y la notaría. Ahí se acuerda también qué pasa con una hipoteca o con una deuda pendiente.
- Escritura en la notaría. Llevas la lista completa. Antes de firmar pagas la retención en la fuente y tu parte de los derechos notariales.
- Registro. La escritura se registra en la Oficina de Registro. Desde ese momento el comprador figura como dueño en el certificado de tradición y libertad.
- Entrega de la casa. Se firma un acta con el estado de la casa, las llaves y la lectura de los contadores de servicios.
Los pagos de la notaría y del registro tienen sus propias reglas sobre quién paga cada uno. En gastos notariales al vender una casa te explicamos cuánto cuestan y cómo se reparten entre vendedor y comprador.
Qué tener listo antes de publicar la casa
Tener los documentos listos antes de publicar evita frenar la venta. Cuando un comprador interesado pide el certificado de tradición, puedes enviarlo el mismo día y la negociación sigue sin pausas. Revisa esta lista antes de publicar:
- Certificado de tradición y libertad reciente, sin hipotecas ni embargos pendientes, o con un plan para cancelarlos.
- Copia de la escritura de adquisición.
- Recibo del predial del año pagado.
- Paz y salvo de administración, si la casa está en un conjunto o edificio.
- Datos de la casa que el comprador pregunta: área, número de habitaciones y baños, estrato y valor de la administración.
Con los documentos en orden, el anuncio es lo que atrae a los compradores. Las fotos son lo que el interesado mira antes de escribirte. En cómo tomar las fotos de tu anuncio con el celular te explicamos cómo hacerlas.
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Preguntas frecuentes
¿Qué documentos se necesitan para vender una casa?
La cédula de cada propietario, la escritura pública de adquisición, el certificado de tradición y libertad reciente, el impuesto predial del año pagado, el paz y salvo de valorización si el municipio lo cobra y el paz y salvo de administración si la casa está en propiedad horizontal.
¿Cuánto tiempo de vigencia tiene el certificado de tradición y libertad para vender?
Bancolombia y Ciencuadras indican una vigencia de 30 días para la venta. Pídelo cerca de la fecha de la escritura para que muestre las anotaciones más recientes.
¿Se puede vender una casa sin paz y salvo de administración?
La Ley 675 de 2001 pide que el notario exija el paz y salvo. Si no se tiene, la escritura deja constancia de la solicitud al administrador, y el comprador queda responsable junto con el vendedor por las cuotas pendientes. Por eso los compradores lo piden antes de firmar.
¿Se puede vender una casa con hipoteca?
Sí. Lo usual es pagar la deuda y cancelar la hipoteca antes de la escritura, o acordar en la promesa de compraventa cómo se paga con el dinero de la venta. El banco expide el paz y salvo del crédito y autoriza la cancelación de la hipoteca.
¿Dónde saco el paz y salvo del predial?
En la alcaldía o en la secretaría de hacienda del municipio donde está la casa. En muchas ciudades se descarga en línea con el recibo pagado del año.
¿Quién paga los documentos para vender una casa?
El vendedor pide y paga los documentos que prueban que la casa está a su nombre y sin deudas: certificado de tradición, predial, valorización y paz y salvo de administración. Los gastos de la notaría y del registro se reparten según la ley y lo que acuerden en la promesa de compraventa.
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