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La sucesión es el trámite que pasa los bienes de una persona que murió a sus herederos. Si entre esos bienes hay una casa o un apartamento, la sucesión es el paso obligatorio antes de venderlo o arrendarlo a nombre de los herederos. El costo de una sucesión depende del valor de los bienes y de si se hace en notaría o ante un juez. En una sucesión notarial se pagan cinco cosas: los derechos de la notaría, los derechos de registro, el impuesto de registro del departamento, los honorarios del abogado y la publicación del edicto. Para una casa de $200.000.000, la notaría y el registro suman entre $4.190.000 y $5.190.000, sin contar el abogado ni el edicto. La casa de habitación del fallecido no paga impuesto de ganancia ocasional hasta $680.862.000.
En esta guía te explicamos cada costo con su norma, los documentos, el paso a paso y cómo vender la casa cuando la sucesión termina.
Contenido del artículo
- Cuánto cuesta una sucesión en Colombia
- Sucesión notarial o judicial: cuál te corresponde
- Derechos notariales de la sucesión
- Registro de la sucesión: derechos e impuesto de registro
- Ganancia ocasional por la herencia
- Honorarios del abogado
- Ejemplo: cuánto cuesta la sucesión de una casa de $200.000.000
- Documentos para iniciar la sucesión
- Sucesión notarial paso a paso
- Cómo vender una casa heredada
- Preguntas frecuentes
Cuánto cuesta una sucesión en Colombia
Estos son los pagos de una sucesión notarial de un inmueble, con las tarifas que rigen hoy:
| Concepto | Dónde se paga | Cuánto es |
|---|---|---|
| Derechos notariales | Notaría | $90.600 hasta $19.277.909 de herencia, más el 3,5 por mil de lo que pase de ese valor |
| IVA sobre los derechos notariales | Notaría | 19 % de los derechos notariales |
| Acta de admisión de la sucesión | Notaría | $19.900 |
| Hojas de la escritura | Notaría | $5.600 por hoja |
| Recaudos de la escritura | Notaría | De $28.900 a $96.400 según el valor |
| Publicación del edicto | Periódico y emisora | Precio del periódico y de la emisora |
| Derechos de registro | Oficina de Registro de Instrumentos Públicos | Entre el 9,11 y el 13,33 por mil del valor, según el rango |
| Impuesto de registro | Oficina de Registro o gobernación | Entre el 0,5 % y el 1 % según el departamento |
| Honorarios del abogado | Abogado | Los que pactes con el abogado |
| Ganancia ocasional | DIAN | 15 % sobre lo que no quede exento |
Las tarifas de la notaría y del registro las fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro y son iguales en todo el país. La tarifa del impuesto de registro sí cambia de un departamento a otro.
Sucesión notarial o judicial: cuál te corresponde
El Decreto 902 de 1988 permite hacer la sucesión en una notaría, sin importar el valor de la herencia. Para eso se necesitan tres condiciones: que los herederos sean capaces, que estén de acuerdo en cómo se reparten los bienes y que lo pidan por escrito por medio de un abogado. Un heredero único también puede hacerla en notaría. La notaría que corresponde es la del último domicilio de la persona que murió.
Si hay herederos menores de edad, la sucesión también puede ir a notaría. El artículo 33 del Decreto 2651 de 1991 lo permite cuando al menos uno de los herederos es mayor de edad, los menores actúan por medio de su representante legal y todos están de acuerdo.
Si los herederos no se ponen de acuerdo, la notaría da por terminado el trámite y la sucesión va ante un juez. El Código General del Proceso reparte estos procesos según el valor de los bienes, que en un inmueble es el avalúo catastral:
| Valor de los bienes | Juez que tramita la sucesión |
|---|---|
| Hasta 40 salarios mínimos | Juez civil municipal, en única instancia |
| De 40 a 150 salarios mínimos | Juez civil municipal |
| Más de 150 salarios mínimos | Juez de familia |
La sucesión judicial también se hace con abogado. La tramita el juez del último domicilio del fallecido. El costo de la sucesión judicial depende del abogado y del tiempo del proceso. Por eso el resto de esta guía se enfoca en la sucesión notarial, que es la que usan los herederos que están de acuerdo.
Derechos notariales de la sucesión
La Resolución RES-2026-000964-6 de la Superintendencia de Notariado y Registro trae una tarifa propia para la liquidación de herencias. No es la misma de una compraventa:
- Hasta $19.277.909 de herencia: $90.600, la tarifa de un acto sin cuantía.
- Sobre lo que pase de $19.277.909: 3,5 por mil.
- Hojas: $5.600 por cada hoja de la escritura.
- Acta de admisión de la sucesión: $19.900.
La base es el valor del patrimonio líquido de la herencia, según el artículo 12 del Decreto 902. Es el valor de los bienes menos las deudas. Si el valor que se declara de un inmueble es menor que su avalúo catastral, la notaría liquida sobre el avalúo catastral. Sobre los derechos notariales se cobra IVA y la notaría cobra además unos recaudos por escritura. En gastos notariales al vender una casa encuentras la tabla de recaudos por valor.
Estas tarifas rigen desde el 1 de febrero de 2026. La Superintendencia las actualiza cada año.
Registro de la sucesión: derechos e impuesto de registro
Firmada la escritura de la sucesión, hay que inscribirla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad donde está el inmueble. Solo con ese registro los herederos aparecen como dueños en el certificado de tradición y libertad.
Derechos de registro
La Resolución RES-2026-001726-6 dice que la sucesión hecha en notaría paga los derechos de registro con la tarifa por rangos de los actos con cuantía. Se liquidan por oficina de registro y no por inmueble. En la sucesión judicial la base es el valor de lo que se adjudica.
| Valor | Derechos de registro |
|---|---|
| Hasta $12.852.101 | $53.100 |
| De $12.852.101 a $192.778.606 | 9,11 por mil |
| De $192.778.606 a $334.149.656 | 11,31 por mil |
| De $334.149.656 a $494.798.857 | 12,60 por mil |
| Más de $494.798.857 | 13,33 por mil |
Impuesto de registro
El impuesto de registro lo crea la Ley 223 de 1995. Cada asamblea departamental fija la tarifa entre el 0,5 % y el 1 %. Para un inmueble, el valor que se usa no puede ser menor que el avalúo catastral ni que el valor de la adjudicación.
El plazo para registrar es de dos meses desde que se firma la escritura. Si se registra después, el impuesto se cobra con intereses de mora por cada mes de retraso. El plazo corre desde la escritura, no desde la muerte del familiar.
Ganancia ocasional por la herencia
Para la DIAN, lo que se recibe por herencia es ganancia ocasional. El Estatuto Tributario fija una tarifa del 15 % (artículo 314) y deja exentas algunas partes de la herencia (artículo 307):
- La casa o el apartamento de habitación del fallecido: las primeras 13.000 UVT de su valor. Con la UVT de hoy, que es de $52.374 según la Resolución DIAN 000238 de 2025, son $680.862.000.
- Otros inmuebles del fallecido: las primeras 6.500 UVT, es decir $340.431.000.
- Lo que recibe cada heredero o el cónyuge: las primeras 3.250 UVT, es decir $170.215.500.
Los bienes se valoran con el valor que tenían el 31 de diciembre del año anterior a la sucesión (artículo 303). Para un inmueble es el mayor entre su costo fiscal y su avalúo catastral.
Si la herencia vale más de 700 UVT, que son $36.661.800, la notaría debe avisar a la DIAN según el artículo 844 del Estatuto Tributario. La DIAN tiene 20 días para hacerse parte por las deudas de impuestos del fallecido. Si no lo hace, el trámite sigue.
Este impuesto es distinto del que se paga después, cuando los herederos venden la casa. Esa venta tiene su propia cuenta de ganancia ocasional, que te explicamos en ganancia ocasional por vender un inmueble.
Honorarios del abogado
La sucesión notarial y la judicial se hacen con abogado. Los honorarios no los fija la ley: los pactan los herederos con el abogado.
El Colegio Nacional de Abogados publica una tabla de referencia que no es obligatoria. Según Valora Analitik, la tabla cobra la sucesión judicial con un porcentaje escalonado sobre el valor de la herencia, que arranca en el 15 % del primer millón de pesos. Para la sucesión notarial, la tabla cobra la mitad de esa tarifa. Pide la propuesta por escrito y pregunta si incluye el edicto y el registro.
Ejemplo: cuánto cuesta la sucesión de una casa de $200.000.000
Las cifras de este ejemplo son ilustrativas. El caso es una casa con avalúo catastral de $200.000.000, sin deudas, que era la vivienda del fallecido. Los herederos están de acuerdo y hacen la sucesión en notaría.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Derechos notariales ($90.600 + 3,5 por mil de $180.722.091) | $723.127 |
| IVA sobre los derechos notariales (19 %) | $137.394 |
| Acta de admisión | $19.900 |
| Recaudos de la escritura | $43.700 |
| Derechos de registro (11,31 por mil) | $2.262.000 |
| Impuesto de registro (0,5 % a 1 %) | $1.000.000 a $2.000.000 |
| Ganancia ocasional (valor por debajo de 13.000 UVT) | $0 |
| Total sin hojas, edicto ni abogado | $4.186.121 a $5.186.121 |
A ese total se suman $5.600 por cada hoja de la escritura, la publicación del edicto y los honorarios del abogado. Si la herencia tiene más bienes, cada bien suma a la base de los derechos notariales.
Documentos para iniciar la sucesión
El Ministerio de Justicia pide estos documentos para la sucesión notarial:
- Copia auténtica del registro civil de defunción.
- Registros civiles que prueban el parentesco de cada heredero, y el registro civil de matrimonio si hay cónyuge.
- Copia de las escrituras de los inmuebles.
- Certificado de tradición y libertad de cada inmueble, con no más de 30 días de expedido.
- Paz y salvo del impuesto predial y de valorización.
- El inventario y avalúo de los bienes, y el trabajo de partición, que prepara el abogado.
- El poder de los herederos al abogado.
La escritura del inmueble y el certificado de tradición son los mismos que se piden después para venderlo. En documentos para vender una casa tienes la lista completa de la venta.
Sucesión notarial paso a paso
El Decreto 902 de 1988 ordena la sucesión notarial así:
- El abogado presenta la solicitud en la notaría del último domicilio del fallecido, con los documentos, el inventario y la partición.
- La notaría acepta la solicitud con un acta y ordena el edicto. El edicto se publica en un periódico de circulación nacional, se anuncia una vez en una emisora del lugar y se fija 10 días en la notaría. Así se entera cualquier otra persona con derecho a la herencia.
- La notaría avisa a la DIAN si la herencia supera 700 UVT. La DIAN tiene 20 días para hacerse parte.
- Se firma la escritura de la sucesión 10 días después de publicado el edicto, si nadie se opuso y los impuestos del fallecido están pagados o tienen acuerdo de pago. Según el artículo 6 del decreto, si la escritura no se firma dentro de los dos meses siguientes, se entiende que los herederos desistieron.
- Se registra la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos dentro de los dos meses siguientes a la firma.
La escritura de la sucesión es una escritura pública como la de una compraventa. En escritura de una casa te explicamos qué es y cómo se lee.
Cómo vender una casa heredada
Una casa heredada se vende cuando la sucesión está registrada y los herederos aparecen como dueños en el certificado de tradición y libertad. Si son varios herederos, la casa queda en común y proindiviso. Eso quiere decir que cada heredero es dueño de una parte de toda la casa y que la venta la firman todos.
Cuando todos los herederos quieren vender
La venta sigue el mismo camino de cualquier inmueble. Acuerdan el precio, publican el anuncio, firman la promesa de compraventa con el comprador y luego la escritura de venta. Si uno de los herederos vive en otra ciudad, puede firmar por medio de un apoderado con poder especial.
Para fijar el precio, el avalúo catastral que se usó en la sucesión no es el precio de mercado. En avalúo de una casa te mostramos cómo saber cuánto vale hoy.
Cuando un heredero no quiere vender
Nadie está obligado a seguir en comunidad. El artículo 1374 del Código Civil lo dice así, y un pacto entre herederos para no dividir no puede durar más de 5 años. Si un heredero quiere vender y otro no, el que quiere vender puede pedirle a un juez la venta de la casa con un proceso divisorio. Lo regula el artículo 406 del Código General del Proceso. La casa se remata y el dinero se reparte.
Antes de terminar la sucesión
Mientras la sucesión no termine, los herederos no pueden vender la casa como dueños. Lo que sí puede vender un heredero es su derecho a la herencia, con una cesión de derechos herenciales. El artículo 1967 del Código Civil dice que quien cede ese derecho solo responde por ser heredero, no por los bienes que le lleguen. La cesión se hace por escritura pública y quien compra el derecho entra a la sucesión en lugar del heredero.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una sucesión en notaría?
La notaría cobra $90.600 hasta $19.277.909 de herencia y el 3,5 por mil de lo que pase de ese valor, más IVA, hojas, acta y recaudos. Después se pagan el registro y el impuesto de registro. En una casa de $200.000.000, la notaría y el registro suman entre $4.190.000 y $5.190.000, sin el abogado ni el edicto.
¿Se puede hacer una sucesión sin abogado?
La sucesión notarial no. El Decreto 902 de 1988 pide que la solicitud la presente un abogado con poder de los herederos.
¿Hay un plazo para hacer la sucesión?
La ley no fija un plazo para empezarla ni una multa por demorarla. Lo que sí tiene plazo es el registro: dos meses desde la firma de la escritura. Mientras la sucesión no termine, nadie puede vender la casa como dueño.
¿Qué pasa si un heredero no está de acuerdo?
La sucesión no puede seguir en notaría y pasa a un juez. Si el desacuerdo es sobre vender la casa después de la sucesión, cualquier heredero puede pedir la venta con un proceso divisorio.
¿Se paga impuesto por heredar una casa?
La herencia es ganancia ocasional y paga el 15 %. La casa de habitación del fallecido está exenta en sus primeras 13.000 UVT, que hoy son $680.862.000.
¿Se puede vender la casa mientras se hace la sucesión?
Venderla como dueño no, porque la casa sigue a nombre del fallecido. Un heredero sí puede ceder su derecho a la herencia por escritura pública.
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