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El certificado de tradición y libertad es el documento que muestra la historia jurídica de un inmueble. Lo expide la oficina de registro de instrumentos públicos, de la Superintendencia de Notariado y Registro. Dice quién es el dueño hoy, quiénes fueron los dueños anteriores y si el inmueble tiene hipotecas, embargos u otras limitaciones. Por eso se le llama la hoja de vida del inmueble.
En esta guía te explicamos qué es la matrícula inmobiliaria, cómo leer el certificado parte por parte, cómo ver si una casa está embargada, cómo se pide y qué revisar antes de comprar o arrendar.
Contenido del artículo
- Qué es el certificado de tradición y libertad
- Qué es la matrícula inmobiliaria
- Cómo leer un certificado de tradición y libertad, parte por parte
- Cómo leer una anotación
- Cómo saber si una casa está embargada o tiene hipoteca
- Cómo pedir el certificado de tradición y libertad
- Cuánto tiempo sirve un certificado de tradición
- Qué revisar antes de comprar o arrendar
- Si vas a vender o arrendar tu inmueble
- Preguntas frecuentes
Qué es el certificado de tradición y libertad
La Ley 1579 de 2012, que es el Estatuto de Registro, dice en su artículo 67 que el certificado reproduce de forma fiel y total todo lo que está inscrito en el folio de matrícula del inmueble. En el certificado aparecen las ventas, las herencias, las hipotecas, los embargos y su cancelación, en el orden en que se registraron.
La palabra tradición se refiere a la forma en que la propiedad pasa de un dueño a otro. La palabra libertad se refiere a si el inmueble está libre de deudas, embargos y limitaciones. El certificado responde a esas dos preguntas con un solo documento.
Según la Notaría 68 de Bogotá, cualquier persona puede pedir el certificado de tradición de un inmueble, aunque no sea el dueño. Solo necesita el número de matrícula inmobiliaria.
Qué es la matrícula inmobiliaria
La matrícula inmobiliaria es el número que identifica un inmueble en el registro. Cada inmueble tiene una sola matrícula, y en ella se anota toda su historia jurídica. El artículo 8 de la Ley 1579 de 2012 la define como un folio donde se inscriben los actos, contratos y decisiones judiciales sobre ese bien.
Según Bancolombia, el número tiene tres dígitos, un guion y una serie de números. Los tres dígitos identifican la oficina de registro donde está inscrito el inmueble. Los números siguientes identifican el inmueble dentro de esa oficina.
El número de matrícula aparece en la escritura del inmueble y en cualquier certificado de tradición anterior. Si no lo tienes, pídeselo al dueño o a quien publica el inmueble.
La matrícula inmobiliaria no es lo mismo que la cédula catastral. La cédula catastral es el número del catastro, con el que se cobra el impuesto predial. El artículo 8 de la Ley 1579 de 2012 ordena que la matrícula también indique ese número, así que el certificado de tradición muestra la matrícula y la cédula catastral.
Cómo leer un certificado de tradición y libertad, parte por parte
Todos los certificados de tradición tienen la misma estructura. Esta tabla resume cada parte y lo que debes mirar en ella:
| Parte del certificado | Qué dice | Qué revisar |
|---|---|---|
| Encabezado | La oficina de registro, el número de matrícula, el departamento, el municipio, la fecha y la hora de expedición | Que la matrícula sea la del inmueble que te ofrecen y que la fecha de expedición sea reciente |
| Estado del folio | Si el folio está activo o cerrado | Un folio cerrado indica que el inmueble se dividió o se unió con otro y tiene una matrícula nueva |
| Descripción del inmueble | La dirección, la cédula catastral, el área y los linderos | Que la dirección y el área coincidan con lo que dice la escritura y con lo que viste en la visita |
| Complementación | La historia del inmueble anterior a la apertura de la matrícula actual | Si hay ventas o herencias antiguas sin terminar |
| Anotaciones | Cada acto registrado, numerado y en orden: ventas, hipotecas, embargos y cancelaciones | Quién es el dueño en la última venta y qué gravámenes siguen sin cancelar |
| Salvedades y notas | Correcciones del registro y avisos de trámites en curso | Si hay un trámite administrativo o judicial abierto sobre el inmueble |
El artículo 55 de la Ley 1579 de 2012 explica cuándo se cierra un folio, por ejemplo cuando se unen varios predios en uno. El artículo 67 dice que, si la matrícula tiene un trámite administrativo o judicial en curso, el certificado sale con una nota que lo advierte.
Cómo leer una anotación
Las anotaciones son la parte central del certificado de tradición. Cada anotación es un acto que se registró sobre el inmueble y trae estos datos:
- Número de anotación. Las anotaciones van numeradas en el orden en que se registraron. La de número más alto es la más reciente.
- Fecha y radicación. La fecha en que la oficina de registro inscribió el acto. Puede ser distinta de la fecha en que se firmó la escritura.
- Documento. La escritura, la sentencia o el oficio que se registró, con su número, su fecha y la notaría o el juzgado que lo expidió.
- Especificación. El código y el nombre del acto, por ejemplo compraventa, hipoteca, embargo o cancelación.
- Personas que intervienen. Quién transfiere el derecho, con la palabra «DE», y quién lo recibe, con la palabra «A».
El artículo 8 de la Ley 1579 de 2012 ordena que cada anotación diga su naturaleza jurídica. Hay ocho: tradición, gravámenes, limitaciones y afectaciones, medidas cautelares, tenencia, falsa tradición, cancelaciones y otros. Una compraventa es tradición. Una hipoteca es un gravamen. Un embargo es una medida cautelar.
Junto al nombre de cada persona que recibe un derecho aparece una letra. Según Gerencie, la «X» indica que esa persona es dueña plena del inmueble. La «I» indica que es titular de dominio incompleto, es decir, que compró a quien no era dueño de todo o que recibió solo una parte del derecho. Un inmueble con «I» se puede vender, pero no se puede hipotecar, así que el comprador no consigue crédito hipotecario para comprarlo.
Cómo saber si una casa está embargada o tiene hipoteca
Para saber si una casa está embargada, busca en las anotaciones la palabra embargo. Si aparece, busca después una anotación de cancelación que diga cuál anotación cancela. Según Bancolombia, un embargo o una hipoteca siguen vigentes hasta que su cancelación quede registrada. La anotación del embargo y la anotación de su cancelación siguen visibles en el certificado.
| Lo que aparece en la anotación | Qué significa | Qué hacer |
|---|---|---|
| Embargo sin cancelación | Un juez ordenó retener el inmueble por una deuda o un proceso del dueño | No se puede vender mientras siga vigente. El vendedor debe lograr que el juez lo levante |
| Hipoteca sin cancelación | El inmueble respalda un préstamo del dueño | Se puede vender. Confirma con el vendedor quién es el acreedor y cuánto se debe, y acuerden cómo se cancela |
| Demanda inscrita | Hay un proceso judicial sobre el inmueble | Espera a que termine o busca otro inmueble |
| Patrimonio de familia | La vivienda está protegida a favor de la familia | El dueño debe levantarlo en notaría antes de vender |
| Afectación a vivienda familiar | La vivienda está protegida a favor de la pareja | El cónyuge o compañero permanente firma la venta junto con el dueño, o se levanta la afectación |
| Falsa tradición | Alguien transfirió el inmueble sin ser el dueño completo | El vendedor debe sanear el título antes de vender |
Una hipoteca o un embargo cancelados no son un problema. Esas anotaciones muestran que hubo una deuda y que se pagó. Lo que importa es que cada hipoteca y cada embargo tengan su anotación de cancelación.
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Cómo pedir el certificado de tradición y libertad
Para pedir el certificado de tradición necesitas el número de matrícula inmobiliaria y la oficina de registro donde está inscrito el inmueble. Hay dos formas de pedirlo.
En línea. Entras al portal de certificados de la Superintendencia de Notariado y Registro, escoges la oficina de registro, escribes el número de matrícula, pagas por PSE y descargas el certificado. Según Metrocuadrado, la descarga es inmediata.
En la oficina de registro. Vas con tu cédula y el número de matrícula, pagas y recibes el certificado. El artículo 68 de la Ley 1579 de 2012 dice que las oficinas sistematizadas lo entregan de inmediato, y las demás en un día como máximo.
La tarifa la fija la Superintendencia cada año. Según RCN Radio, desde el 2 de febrero el certificado electrónico cuesta $23.000 y el físico cuesta $24.300.
Cuánto tiempo sirve un certificado de tradición
El artículo 72 de la Ley 1579 de 2012 dice que el certificado de tradición muestra la situación del inmueble en la fecha y la hora en que se expide. Un día después puede aparecer una anotación nueva, como un embargo.
Por esa razón, notarías y bancos piden un certificado reciente. Según la Notaría 19 de Bogotá, lo usual es pedirlo con no más de 30 días de expedido. Si vas a comprar, pide un certificado nuevo cerca del día de la escritura.
Qué revisar antes de comprar o arrendar
Antes de firmar cualquier documento o entregar dinero, revisa estos puntos en el certificado de tradición:
- Que el nombre de la última compraventa, marcado con «X», coincida con la cédula de quien te vende o te arrienda.
- Que la dirección y el área del certificado coincidan con el inmueble que visitaste.
- Que cada hipoteca y cada embargo tengan su anotación de cancelación.
- Que no haya demandas inscritas ni anotaciones de falsa tradición.
- Si hay patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar, quién debe firmar la venta.
Si vas a comprar, el certificado de tradición es la base de la promesa de compraventa. Qué más debe llevar ese documento está en la promesa de compraventa de un inmueble. Cuando todo esté en orden, el paso siguiente es firmar y registrar la escritura de la casa.
Si vas a arrendar, el certificado de tradición te confirma que quien te arrienda es el dueño. Si quien te arrienda no aparece en el certificado, pídele el documento que lo autoriza a arrendar, como un poder del dueño o el contrato con la inmobiliaria.
Si compras con crédito hipotecario, el banco también revisa el certificado de tradición antes de aprobar el préstamo. Cómo funciona ese trámite está en el crédito hipotecario en Colombia.
Si vas a vender o arrendar tu inmueble
Los compradores y los bancos van a pedir el certificado de tradición de tu inmueble. Como propietario, puedes sacarlo antes de publicar el anuncio y revisarlo. Si aparece una hipoteca ya pagada sin cancelar o un patrimonio de familia, resolverlo antes te ahorra semanas de espera con un comprador listo.
Ten a la mano el número de matrícula para dárselo al interesado que lo pida. El certificado de tradición es uno de los papeles de la venta. La lista completa está en los documentos para vender una casa en Colombia.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el certificado de tradición y libertad?
Es el documento que muestra la historia jurídica de un inmueble: quién es el dueño, quiénes fueron los dueños anteriores y si tiene hipotecas, embargos u otras limitaciones. Lo expide la oficina de registro de instrumentos públicos.
¿Qué es la matrícula inmobiliaria?
Es el número que identifica un inmueble en el registro. Cada inmueble tiene una sola matrícula y en ella se anota toda su historia jurídica. Los tres dígitos del comienzo identifican la oficina de registro.
¿Cómo sé si una casa está embargada?
Busca en las anotaciones del certificado de tradición la palabra embargo. Si aparece y no hay después una anotación que la cancele, el embargo sigue vigente y la casa no se puede vender.
¿Qué significan la X y la I en el certificado?
La X indica que la persona es dueña plena del inmueble. La I indica que es titular de dominio incompleto. Un inmueble con I se puede vender, pero no se puede hipotecar.
¿Cuánto cuesta el certificado de tradición?
La tarifa la fija la Superintendencia de Notariado y Registro cada año. Según RCN Radio, desde el 2 de febrero el electrónico cuesta $23.000 y el físico cuesta $24.300.
¿Cuánto tiempo sirve el certificado de tradición?
Por ley, muestra la situación del inmueble en la fecha y hora en que se expide. En la práctica, notarías y bancos lo piden con no más de 30 días de expedido.
¿Puedo sacar el certificado de tradición de un inmueble que no es mío?
Sí. Cualquier persona puede pedirlo con el número de matrícula inmobiliaria, sea o no el dueño.
Revisa el certificado y avanza con tranquilidad
Con el certificado de tradición leído, sabes quién es el dueño, si el inmueble está libre y qué hay que resolver antes de firmar. En Finca Raíz Colombia publican propietarios, agentes e inmobiliarias de todo el país, y tú les escribes directamente para pedir el número de matrícula del inmueble que te interesa.
Si eres el dueño y ya tienes los papeles en orden, publica tu inmueble gratis. Los interesados te escriben directamente.
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