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La escritura de una casa es el documento que se firma en una notaría para pasar la casa de un dueño a otro. En Colombia, la venta de un inmueble solo queda completa cuando vendedor y comprador firman una escritura pública ante notario. Después, esa escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Con la inscripción, el comprador queda como dueño en el certificado de tradición y libertad. El trámite va así: promesa de compraventa, documentos, borrador de la escritura, pago de gastos, lectura y firma en la notaría, y registro. En esta guía te explicamos qué es una escritura pública, qué dice, qué documentos pide la notaría y cómo se hace paso a paso.
Contenido del artículo
- Qué es una escritura pública
- Para qué sirve la escritura de una casa
- Qué dice la escritura pública de compraventa
- Documentos para escriturar una casa
- Cómo se hace la escritura de una casa paso a paso
- Escritura de una casa con crédito hipotecario
- Cuánto cuesta la escritura de una casa
- Qué revisar antes de firmar
- Cómo sacar una copia de la escritura de tu casa
- Preguntas frecuentes
Qué es una escritura pública
El artículo 13 del Decreto 960 de 1970, que es el Estatuto del Notariado, define la escritura pública como el documento que contiene lo que las personas declaran ante el notario en un acto jurídico, con los requisitos de la ley, y que se guarda en el protocolo de la notaría. El protocolo es el archivo de escrituras de cada notaría.
El mismo decreto dice que una escritura pública pasa por cuatro momentos:
- Recepción: el notario recibe lo que vendedor y comprador quieren declarar.
- Extensión: esas declaraciones se ponen por escrito.
- Otorgamiento: vendedor y comprador aceptan el texto escrito y lo firman.
- Autorización: el notario da fe de que se cumplieron los requisitos y de que las declaraciones las hicieron de verdad las personas que firmaron.
El original de la escritura se queda en la notaría. Lo que reciben el comprador y el vendedor son copias. Por eso, cuando alguien dice «las escrituras de mi casa», casi siempre habla de la copia que le entregó la notaría.
Para qué sirve la escritura de una casa
El artículo 1857 del Código Civil dice que la venta de bienes raíces no se considera perfecta mientras no se haya otorgado la escritura pública. Un acuerdo de palabra o un documento privado no pasan la propiedad de una casa al comprador.
La escritura tampoco basta sola. El artículo 756 del Código Civil dice que la propiedad de un inmueble pasa al comprador con la inscripción de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Así se reparten las funciones de cada documento:
| Documento | Qué es | Dónde se hace |
|---|---|---|
| Promesa de compraventa | El acuerdo previo: precio, forma de pago, fecha y notaría para firmar la escritura | Entre vendedor y comprador, por escrito |
| Escritura pública de compraventa | El contrato de venta firmado ante notario | Notaría |
| Registro de la escritura | La inscripción que pasa la propiedad al comprador | Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad del inmueble |
| Certificado de tradición y libertad | La historia del inmueble: dueños, ventas, hipotecas y embargos | Lo expide la Oficina de Registro |
Mientras la escritura no se registra, el certificado de tradición y libertad sigue mostrando al vendedor como dueño. Para el comprador, el trámite termina cuando el certificado ya muestra su nombre.
Qué dice la escritura pública de compraventa
La notaría redacta la escritura con los datos que le dan vendedor y comprador. El Estatuto del Notariado le pide al notario que use un lenguaje sencillo, jurídico y preciso. Una escritura de compraventa de vivienda lleva:
- Quiénes venden y quiénes compran: nombre, documento de identidad, estado civil y domicilio de cada uno. Si alguien firma por otra persona, se dice a quién representa y con qué poder.
- El inmueble: dirección, cédula catastral, número de matrícula inmobiliaria y linderos, con medidas en el sistema métrico decimal.
- Cómo lo adquirió el vendedor: la escritura o el documento con el que el vendedor llegó a ser dueño, con sus datos de registro.
- El precio y la forma de pago: cuánto se paga, cuándo y cómo. Si una parte la paga un banco, se dice. El vendedor y el comprador declaran bajo juramento que el precio escrito es el real.
- La entrega: la fecha en que el comprador recibe la casa y en qué estado.
- Afectación a vivienda familiar: el notario pregunta si los que firman están casados o viven en unión marital de hecho.
La afectación a vivienda familiar viene de la Ley 258 de 1996. Si el comprador está casado o vive en unión marital de hecho y no tiene otra vivienda afectada, la casa queda afectada por ley, salvo que la pareja declare que no la somete a la afectación. Una vivienda afectada solo se puede vender o hipotecar con la firma de los cónyuges o compañeros permanentes. Si vas a vender una casa con afectación, tu pareja también tiene que firmar la escritura.
Documentos para escriturar una casa
El artículo 43 del Estatuto del Notariado prohíbe extender una escritura sin los comprobantes fiscales que pide la ley. Por eso la notaría pide los paz y salvos antes de preparar el borrador. Esta es la lista habitual en una compraventa de vivienda:
| Documento | Quién lo lleva | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Documento de identidad de cada persona que firma | Vendedor y comprador | Identificar a quienes firman |
| Certificado de tradición y libertad reciente | Vendedor | Mostrar quién es el dueño y si el inmueble tiene hipotecas, embargos u otras limitaciones |
| Copia de la escritura con la que el vendedor compró | Vendedor | Copiar los linderos y el título de adquisición |
| Paz y salvo del impuesto predial | Vendedor | Probar que el predial está pagado |
| Paz y salvo de valorización, en las ciudades que la cobran | Vendedor | Probar que no hay contribuciones de valorización pendientes |
| Paz y salvo de administración, si es conjunto o edificio | Vendedor | Probar que la cuota de administración está al día |
| Poder autenticado, si alguien firma por otra persona | Quien firma por otro | Probar que puede firmar en nombre del dueño o del comprador |
| Carta del banco y documentos del crédito, si hay crédito | Comprador | Incluir la hipoteca a favor del banco |
El paz y salvo de administración lo pide el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, que es la ley de propiedad horizontal. Si el vendedor no lo consigue, la escritura deja constancia de que se pidió a la administración. En ese caso, el comprador responde junto con el vendedor por las cuotas que se deban. Si vas a comprar en un conjunto, pide el paz y salvo antes de firmar.
Cada notaría puede pedir algún documento más según el caso. Llama a la notaría que escogieron y pide la lista antes de reunir los papeles.
Cómo se hace la escritura de una casa paso a paso
Así va el trámite desde que vendedor y comprador se ponen de acuerdo hasta que el comprador queda como dueño:
- Firman la promesa de compraventa. La promesa fija el precio, la forma de pago, la fecha, la hora y la notaría donde se firmará la escritura. La ley exige que la promesa sea por escrito y que diga cuándo se firmará la escritura.
- Reúnen los documentos de la lista de arriba y los llevan a la notaría.
- La notaría prepara el borrador de la escritura. En el lenguaje de las notarías, ese borrador se llama minuta. La notaría lo redacta con los documentos, o lo recibe hecho por un abogado o por el banco del comprador.
- Revisan el borrador. Vendedor y comprador leen nombres, documentos de identidad, dirección, matrícula inmobiliaria, linderos, precio y forma de pago, y piden las correcciones.
- Pagan los gastos de la notaría. Los derechos notariales con su IVA y los recaudos se pagan antes de la firma. El vendedor paga ahí la retención en la fuente.
- Leen y firman la escritura. El Estatuto del Notariado dice que la escritura se lee completa a quienes la firman. Mientras se lee, pueden aclarar o corregir. Al final, cada uno firma.
- El notario autoriza la escritura. Cuando todos firmaron y se cumplieron los requisitos, el notario la firma. Desde ese momento la escritura queda en el protocolo de la notaría.
- Registran la escritura. La escritura se lleva a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad donde está el inmueble. Ahí se pagan los derechos de registro y el impuesto de registro. Registra la escritura dentro de los dos meses siguientes a la firma para no pagar intereses de mora en el impuesto de registro.
- Piden el certificado de tradición y libertad nuevo. Cuando la Oficina de Registro inscribe la escritura, el certificado ya muestra al comprador como dueño.
La entrega de la casa va en la fecha que diga la promesa y la escritura. Puede ser el día de la firma o después. Si estás preparando la venta, la guía para vender tu apartamento en Colombia explica lo que va antes de la notaría: el precio, el anuncio y las visitas.
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Escritura de una casa con crédito hipotecario
Cuando el comprador paga una parte con un crédito, el banco presta con la garantía de la casa. Esa garantía es una hipoteca. El Código Civil exige que la hipoteca se haga por escritura pública y que se registre. Por lo general, la compraventa y la hipoteca van en la misma escritura, con dos actos distintos.
En ese caso, el banco envía a la notaría su parte del texto y sus documentos, y la fecha de la firma depende de que el banco tenga listo el crédito. La hipoteca suma sus propios derechos notariales y de registro. El banco del comprador le da ese valor. La guía del crédito hipotecario en Colombia explica cuánto presta un banco y con qué ingresos.
Si el vendedor todavía le debe a un banco por la casa, la hipoteca vieja se cancela antes de vender o en la misma escritura de venta. El banco del vendedor tiene que firmar esa cancelación. Pregúntale al banco por el trámite con tiempo, porque la fecha de la firma depende de él.
Cuánto cuesta la escritura de una casa
Escriturar una casa tiene cinco pagos: los derechos notariales con su IVA, los recaudos de la notaría, los derechos de registro, el impuesto de registro y la retención en la fuente. Las tarifas de la notaría y del registro las fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro. La tarifa del impuesto de registro cambia de un departamento a otro.
Si el contrato no dice otra cosa, el costo de la escritura y el impuesto de registro se pagan por mitades entre vendedor y comprador. La retención en la fuente la paga el vendedor. Los gastos notariales al vender una casa traen las tarifas vigentes y el cálculo completo para tres valores de venta.
El vendedor también debe revisar el impuesto que le toca por la venta. La utilidad de vender una casa que tuvo por dos años o más paga impuesto de ganancia ocasional por la venta del inmueble, y la retención en la fuente que pagó en la notaría se descuenta en su declaración de renta.
Qué revisar antes de firmar
Corregir una escritura ya firmada exige otro trámite en la notaría. Antes de firmar:
- Compara la matrícula inmobiliaria y los linderos del borrador con el certificado de tradición y libertad y con la escritura anterior.
- Revisa el certificado de tradición y libertad del vendedor. Si muestra una hipoteca, un embargo o una demanda, pregunta cómo se va a levantar antes de la firma.
- Confirma que el precio y la forma de pago sean los mismos de la promesa de compraventa.
- Escribe el precio real. Vendedor y comprador lo declaran bajo juramento en la escritura.
- Revisa los nombres y los números de documento de todos los que firman, letra por letra.
- Pregunta quién lleva la escritura a registro y en qué fecha. Si no se registra, el comprador no queda como dueño.
Si vas a comprar, la guía para comprar casa en Colombia explica el proceso completo, desde la búsqueda hasta la entrega.
Cómo sacar una copia de la escritura de tu casa
El original de la escritura está en la notaría donde se firmó. El Estatuto del Notariado dice que toda persona tiene derecho a pedir copia de una escritura. Para sacar una copia de la escritura de tu casa:
- Busca el número de la escritura, la fecha y la notaría. Si no los tienes, aparecen en el certificado de tradición y libertad, en la anotación de la compra.
- Pide la copia en esa notaría, en persona o por los canales que tenga. Cada notaría cobra la copia según las tarifas de la Superintendencia de Notariado y Registro.
Cuando la escritura tiene una hipoteca, la notaría marca la primera copia como la que sirve para cobrar la deuda. Esa copia se la entregan al banco.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una escritura pública?
Es el documento que contiene lo que las personas declaran ante un notario en un acto jurídico, como una compraventa, y que se guarda en el archivo de la notaría. Lo define el artículo 13 del Decreto 960 de 1970, el Estatuto del Notariado.
¿Qué es escriturar una casa?
Es firmar en una notaría la escritura pública de compraventa entre vendedor y comprador. Para que el comprador quede como dueño, la escritura también se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿Se puede vender una casa sin escritura?
No. El artículo 1857 del Código Civil dice que la venta de un inmueble no es perfecta mientras no se firme la escritura pública. Un documento privado o una promesa de compraventa no pasan la propiedad al comprador.
¿La escritura y el certificado de tradición son lo mismo?
No. La escritura es el contrato de venta firmado en la notaría. El certificado de tradición y libertad lo expide la Oficina de Registro y muestra la historia del inmueble: dueños, ventas, hipotecas y embargos. Cuando se registra la escritura, el certificado muestra al nuevo dueño.
¿Qué documentos piden en la notaría para escriturar?
Los documentos de identidad de quienes firman, el certificado de tradición y libertad reciente, la escritura anterior y los paz y salvos de predial, de valorización donde se cobra y de administración si es conjunto o edificio. Si hay crédito, los documentos del banco.
¿Quién paga la escritura de una casa?
Si no acuerdan otra cosa, el costo de la escritura se paga por mitades entre vendedor y comprador. El impuesto de registro también se divide por mitades y la retención en la fuente la paga el vendedor. El reparto se deja por escrito en la promesa de compraventa.
¿Dónde saco una copia de la escritura de mi casa?
En la notaría donde se firmó. El número de la escritura, la fecha y la notaría aparecen en el certificado de tradición y libertad, en la anotación de la compra.
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