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Un fiador solvente es la persona que respalda el contrato de arrendamiento con sus ingresos. Si el arrendatario no paga, el fiador responde por el canon y por las demás deudas del contrato. Se llama solvente porque demuestra que gana lo suficiente para pagar, aunque no tenga casa ni apartamento a su nombre. El fiador con finca raíz, en cambio, respalda el contrato con un inmueble propio que aparece en su certificado de tradición y libertad.
En esta guía te explicamos qué dice la ley del fiador y del codeudor, qué hace solvente a una persona, qué documentos le piden, hasta cuándo responde y qué revisar antes de firmar.
Contenido del artículo
- Qué es un fiador solvente
- Fiador y codeudor: qué dice la ley de cada uno
- Qué hace solvente a un fiador
- Fiador solvente o fiador con finca raíz: en qué se diferencian
- Documentos que se le piden al fiador
- Qué paga el fiador y hasta cuándo responde
- Qué pasa si el arrendatario no paga
- Antes de firmar como fiador: lo que debes revisar
- Si eres el propietario: qué garantía pedir
- Preguntas frecuentes
Qué es un fiador solvente
Cuando alguien quiere arrendar un apartamento, el propietario o la inmobiliaria suele pedir una persona que garantice el pago. Esa persona firma el contrato junto con el arrendatario. En los anuncios y en las inmobiliarias se le pide de dos formas:
- Fiador solvente. Respalda el contrato con sus ingresos. Demuestra con documentos que gana una cantidad suficiente frente al valor del canon.
- Fiador con finca raíz. Respalda el contrato con un inmueble del que es dueño. El inmueble no queda hipotecado. Sirve como respaldo si hay que cobrarle.
La Ley 820 de 2003, que regula el arriendo de vivienda urbana, no exige fiador ni dice qué requisitos debe cumplir. Según Gerencie, los requisitos los pone quien arrienda, la inmobiliaria o la aseguradora, y cambian de una a otra.
Fiador y codeudor: qué dice la ley de cada uno
En el día a día se dice fiador, codeudor o deudor solidario como si fueran lo mismo. Para la ley son figuras distintas, y la diferencia importa el día que el arrendatario deja de pagar.
El artículo 2361 del Código Civil define la fianza como una obligación accesoria. El fiador responde por una deuda ajena si el deudor principal no la paga. El fiador tiene el beneficio de excusión del artículo 2383. Con ese beneficio puede pedir que primero se cobre con los bienes del arrendatario y solo después con los suyos.
El codeudor se obliga como deudor solidario. El artículo 1568 del Código Civil dice que, en una obligación solidaria, se le puede cobrar el total de la deuda a cualquiera de los deudores. El artículo 1571 agrega que el acreedor puede cobrarle a todos o al que escoja. Por eso el arrendador le puede cobrar al codeudor desde el primer canon que se debe, sin cobrarle antes al arrendatario.
| Fiador | Codeudor o deudor solidario | |
|---|---|---|
| Cómo responde | Por una deuda ajena, si el arrendatario no paga | Por el total, como si la deuda fuera suya |
| A quién se le cobra antes | Puede pedir que se cobre antes al arrendatario (beneficio de excusión) | El arrendador escoge a quién cobrarle |
| Norma | Código Civil, arts. 2361 y 2383 | Código Civil, arts. 1568 y 1571 |
El fiador pierde el beneficio de excusión si lo renunció por escrito o si se obligó como deudor solidario. Lo dice el artículo 2384 del Código Civil. Muchos contratos de arriendo traen una cláusula con esa renuncia. Con ella, el fiador queda en la misma posición del codeudor aunque el contrato lo siga llamando fiador.
Qué hace solvente a un fiador
El Código Civil ya hablaba de solvencia. El artículo 2376 dice que el fiador debe tener «bienes más que suficientes» para responder y vivir en Colombia o señalar un domicilio aquí. Para medir esos bienes cuenta los inmuebles. Deja por fuera los inmuebles embargados, los que están en un pleito y los que tienen hipotecas gravosas. De ahí viene la costumbre de pedir un fiador con finca raíz.
En los arriendos de hoy, quien no tiene inmueble demuestra su solvencia con ingresos. Gerencie explica que se suele pedir que la persona gane entre dos y tres veces el valor del canon, y que casi siempre se consulta su historial en las centrales de riesgo. Estos son los puntos que se miran:
- Ingresos que se pueden probar. Salario, honorarios, pensión o ingresos de un negocio, con documentos.
- Ingresos que se pueden embargar en Colombia. Si la persona cobra en el exterior, al arrendador le queda difícil cobrarle.
- Buen historial de crédito. Sin deudas en mora reportadas en las centrales de riesgo.
- Capacidad de pago libre. Que sus otras deudas no se coman los ingresos que respaldan el arriendo.
Por ejemplo, con un canon de $1.500.000, un fiador solvente tendría que demostrar ingresos de entre $3.000.000 y $4.500.000 al mes. Si quieres saber cómo se fija ese valor del arriendo, mira qué es el canon de arrendamiento y cómo se calcula.
Fiador solvente o fiador con finca raíz: en qué se diferencian
La diferencia está en lo que respalda el contrato. Esta tabla las pone lado a lado:
| Fiador solvente | Fiador con finca raíz | |
|---|---|---|
| Qué respalda el contrato | Sus ingresos | Un inmueble a su nombre |
| Cómo lo demuestra | Carta laboral, desprendibles de pago, extractos o declaración de renta | Certificado de tradición y libertad del inmueble |
| Qué revisa el arrendador | Que gane lo suficiente frente al canon y su historial de crédito | Que el inmueble no esté embargado, en un pleito ni con una hipoteca grande |
| Qué le pasa a su bien | Nada mientras el arrendatario pague | El inmueble no queda hipotecado. Solo se podría embargar si un juez lo ordena en un cobro |
Algunos propietarios piden un fiador con finca raíz cuando el canon es alto o cuando el arrendatario no tiene cómo demostrar ingresos. Otros aceptan un fiador solvente y la consulta en centrales de riesgo. No hay una regla en la ley: se acuerda entre las partes antes de firmar.
Documentos que se le piden al fiador
La ley no fija una lista. Gerencie recoge los documentos que más se piden:
- Copia de la cédula.
- Carta laboral con cargo, antigüedad y salario. Si es independiente, la declaración de renta.
- Desprendibles de pago de los últimos meses.
- Extractos bancarios o certificaciones financieras.
- Certificado de tradición y libertad del inmueble, si se pide fiador con finca raíz.
- Recibo del impuesto predial de ese inmueble.
Además, el fiador autoriza la consulta en las centrales de riesgo. La lista cambia según quien arriende. Antes de reunir papeles, pregunta cuáles piden en ese caso.
Qué paga el fiador y hasta cuándo responde
El fiador no responde solo por el canon. El artículo 2373 del Código Civil dice que la fianza incluye los accesorios de la deuda, como los intereses y las costas judiciales del cobro. En un arriendo, la fianza puede sumar los cánones atrasados con sus reajustes, los intereses de mora y lo que el contrato ponga a cargo del arrendatario, como servicios públicos o cuota de administración.
Hay dos límites. El artículo 2369 dice que el fiador no puede deber más de lo que debe el arrendatario. El artículo 2370 dice que tampoco puede quedar en condiciones más pesadas que el arrendatario.
Las prórrogas del contrato
Un contrato de vivienda urbana se prorroga solo, en las mismas condiciones y por el mismo término, según el artículo 6 de la Ley 820. La pregunta es si el fiador sigue respondiendo en esas prórrogas. El artículo 2015 del Código Civil dice que, renovado el arriendo, las fianzas no se extienden a la renovación. Gerencie, en cambio, considera que la prórroga automática no crea un contrato nuevo y que el garante sigue respondiendo.
Por eso conviene que el contrato lo diga con claridad. Si el fiador quiere responder solo por el primer término, se escribe así en el contrato. Si el propietario quiere que responda también en las prórrogas, también se escribe. En la guía del contrato de arrendamiento de vivienda te explicamos qué más debe llevar el documento.
Cuándo termina la fianza
- Cuando termina la deuda. Si el arrendatario entrega el inmueble y queda a paz y salvo, la fianza se extingue. Lo dice el artículo 2406.
- Cuando el arrendador lo libera. El arrendador puede relevar al fiador de la fianza, según el mismo artículo 2406.
- Cuando el fiador pide el relevo. El artículo 2394 le permite pedirle al arrendatario que le consiga el relevo en algunos casos. Por ejemplo, si el arrendatario está malgastando sus bienes o si pasaron diez años desde que firmó.
Si el fiador muere, la fianza no desaparece. El artículo 2378 dice que pasa a sus herederos.
Qué pasa si el arrendatario no paga
Cuando el arrendatario se atrasa, el arrendador puede cobrarle al arrendatario y al fiador o al codeudor. Lo que cambia es el orden:
- Al codeudor se le puede cobrar desde el primer canon atrasado y por el total, sin cobrarle antes al arrendatario.
- Al fiador que no renunció a la excusión se le cobra, pero puede pedir que antes se cobre con los bienes del arrendatario. Para pedirlo tiene que señalar cuáles son esos bienes, según el artículo 2384.
- Al fiador que sí renunció se le cobra igual que al codeudor.
Si el arrendatario además no entrega el inmueble, el arrendador pide la restitución ante un juez. El camino completo está en qué hacer si tu inquilino no paga.
El fiador que paga puede cobrarle al arrendatario
El artículo 2395 del Código Civil le da al fiador una acción para que el arrendatario le devuelva lo que pagó, con intereses y gastos. El codeudor que paga también puede cobrarle al arrendatario, según el artículo 1579. Guarda los recibos de cada pago que hagas por el arrendatario.
Antes de firmar como fiador: lo que debes revisar
Firmar como fiador es asumir una deuda de otra persona. Antes de hacerlo, revisa estos puntos en el contrato:
- Con qué figura firmas. Fiador, codeudor o deudor solidario. Cada figura responde de forma distinta.
- Si hay renuncia al beneficio de excusión. Si la hay, te pueden cobrar el total desde el primer atraso.
- Qué deudas garantizas. Canon, servicios públicos, cuota de administración, daños.
- Hasta cuándo respondes. Solo el primer término o también las prórrogas.
- Cuánto pesa en tu crédito. Según Gerencie, la deuda que respaldas cuenta en tu capacidad de endeudamiento como si fuera tuya. Tenlo en cuenta si vas a pedir un crédito de vivienda pronto.
Si buscas arriendo y ya tienes tu fiador, mira los apartamentos y casas que publican los propietarios en arriendos en Bogotá y en arriendos en Cali. Les escribes directamente a quienes publican.
Si eres el propietario: qué garantía pedir
En un arriendo de vivienda urbana, el artículo 16 de la Ley 820 prohíbe pedir depósitos en dinero u otras garantías reales para asegurar el pago. Por eso la garantía que se usa es una persona que respalda el contrato o el estudio de una aseguradora. Las reglas completas de la ley están en la Ley 820 explicada.
Para decidir qué pedir, piensa en el valor del canon y en lo que el interesado puede demostrar:
- Fiador solvente si el interesado tiene a alguien con ingresos estables y buen historial de crédito.
- Fiador con finca raíz si quieres un respaldo que no dependa de un empleo.
- Codeudor si quieres poder cobrar sin pedir antes que se cobre al arrendatario.
Pide los documentos del fiador junto con los del arrendatario y escribe en el contrato con qué figura firma y por cuánto tiempo responde. Así el propietario, el arrendatario y el fiador saben desde el inicio qué garantiza cada firma.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es un fiador solvente?
Es la persona que respalda un contrato de arrendamiento con sus ingresos. Demuestra con documentos que gana lo suficiente para pagar el canon si el arrendatario no lo paga, aunque no tenga un inmueble a su nombre.
¿Cuál es la diferencia entre fiador solvente y fiador con finca raíz?
El fiador solvente respalda el contrato con sus ingresos. El fiador con finca raíz lo respalda con un inmueble de su propiedad, que se demuestra con el certificado de tradición y libertad.
¿Cuánto debe ganar un fiador solvente?
La ley no fija una cifra. Según Gerencie, se suele pedir que gane entre dos y tres veces el valor del canon. Cada propietario, inmobiliaria o aseguradora pone su propia regla.
¿Qué diferencia hay entre fiador y codeudor?
Al fiador se le cobra por una deuda ajena y puede pedir que antes se cobre al arrendatario, salvo que haya renunciado a ese beneficio. Al codeudor se le puede cobrar el total desde el primer atraso, como si la deuda fuera suya.
¿El fiador con finca raíz hipoteca su casa?
No. El inmueble no queda hipotecado. Solo se podría embargar si el arrendatario no paga y un juez lo ordena dentro de un cobro.
¿El fiador responde si el contrato se prorroga?
El artículo 2015 del Código Civil dice que la fianza no se extiende a la renovación del arriendo, pero hay quienes consideran que la prórroga automática de la Ley 820 no es un contrato nuevo. Para evitar dudas, el contrato debe decir si el fiador responde también en las prórrogas.
¿Me pueden pedir un depósito en vez de fiador?
En arriendo de vivienda urbana, no. El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe pedir depósitos en dinero para garantizar el contrato.
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