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Un contrato de arrendamiento de vivienda es el acuerdo en el que el dueño de una casa o un apartamento le entrega el uso del inmueble a otra persona a cambio de un precio mensual. En Colombia lo regula la Ley 820 de 2003. Verbal o escrito, el contrato tiene que dejar claros siete puntos: quiénes firman, cuál es el inmueble, qué parte se arrienda, el precio y la forma de pago, los servicios incluidos, la duración y quién paga los servicios públicos. En esta guía te explicamos qué debe llevar cada cláusula, cómo llenarla y qué no se puede exigir, y al final encuentras un modelo para adaptar a tu caso.
Contenido del artículo
- Qué es un contrato de arrendamiento de vivienda
- Qué debe llevar un contrato de arrendamiento de vivienda
- Cómo llenar el contrato de arrendamiento, paso a paso
- Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda
- Lo que la ley no permite poner en el contrato
- Duración, prórroga y terminación del contrato
- Otrosí: cómo cambiar el contrato después de firmado
- Preguntas frecuentes
Qué es un contrato de arrendamiento de vivienda
La Ley 820 de 2003 define el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como aquel en el que una parte se obliga a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda y la otra se obliga a pagar un precio determinado por ese goce. El dueño del inmueble es el arrendador. La persona que vive en el inmueble y paga el arriendo es el arrendatario. El precio mensual del arriendo se llama canon.
La ley clasifica los contratos de vivienda en cuatro tipos. El tipo depende de cómo se usa el inmueble, sin importar el nombre que se le ponga en el papel:
- Individual: una o varias personas reciben el inmueble para vivir ellas o su familia.
- Mancomunado: dos o más personas reciben el inmueble y se comprometen juntas a pagar el canon completo.
- Compartido: se arrienda una parte del inmueble que no es independiente, y el resto se comparte con el arrendador o con otros arrendatarios.
- De pensión: se arrienda una parte no independiente, con servicios adicionales incluidos, por menos de un año. En este tipo cualquiera de las partes puede terminar el contrato con 10 días de aviso y sin indemnización.
El contrato verbal es válido, pero el contrato escrito protege mejor a las dos partes. Con un contrato escrito queda prueba de lo que se acordó, y las deudas de dinero que nazcan del contrato se pueden cobrar por la vía ejecutiva con base en ese documento (artículo 14 de la ley).
Qué debe llevar un contrato de arrendamiento de vivienda
El artículo 3 de la Ley 820 dice que, verbal o escrito, el contrato tiene que dejar acordados como mínimo estos puntos. En la tabla está cada punto y lo que conviene escribir en él:
| Punto que exige la ley | Qué escribir en el contrato |
|---|---|
| Nombre e identificación de los contratantes | Nombre completo, tipo y número de documento de arrendador y arrendatario. Si hay codeudor, también los suyos. |
| Identificación del inmueble | Dirección completa, ciudad, número de matrícula inmobiliaria y, si es propiedad horizontal, el nombre del conjunto y el número del apartamento o la casa. |
| Parte del inmueble que se arrienda | Solo si no se arrienda completo: qué habitaciones o áreas se entregan y qué zonas y servicios se comparten con otros ocupantes. |
| Precio y forma de pago | Valor del canon en números y letras, día límite de pago de cada mes, y dónde o a qué cuenta se paga. |
| Servicios conexos y adicionales | Qué viene con el inmueble (parqueadero, depósito, muebles, internet) y si alguno se cobra aparte. |
| Duración del contrato | Fecha de inicio y término. Si no se escribe, la ley entiende que es de un año. |
| Quién paga los servicios públicos | Si el agua, la luz y el gas los paga el arrendatario o el arrendador. Lo mismo para la cuota de administración. |
Además de esos siete puntos, la mayoría de contratos agrega cláusulas sobre el estado en que se entrega el inmueble, las reparaciones, la prohibición de subarrendar, el preaviso para terminar y la forma de notificar a la otra parte. Todas esas cláusulas se pueden pactar, siempre que no vayan en contra de lo que la ley protege.
Cómo llenar el contrato de arrendamiento, paso a paso
Si vas a arrendar tu casa o tu apartamento, este es el orden para llenar el contrato sin dejar huecos:
- Revisa los documentos del arrendatario antes de escribir nada. Su documento de identidad y los soportes de ingresos que acuerden. Si va a haber codeudor, pide también los suyos.
- Escribe los datos de las partes tal como aparecen en el documento de identidad. Un nombre mal escrito complica cualquier cobro o proceso posterior.
- Describe el inmueble con su dirección y su matrícula inmobiliaria. La matrícula sale en el certificado de tradición y libertad.
- Fija el canon y la fecha de pago. Escribe el valor en números y en letras y el día del mes en que vence cada pago.
- Define la duración. Lo usual es un año, pero se puede pactar otro término.
- Deja claro quién paga cada servicio público y la administración. Es una de las causas más comunes de conflicto entre arrendador y arrendatario.
- Haz un inventario del inmueble y anéxalo al contrato. Anota el estado de paredes, pisos, baños, cocina, llaves y aparatos, con fotos fechadas. Ese inventario es la base para comparar el día que te devuelvan el inmueble.
- Firma y entrega copia. El artículo 8 de la ley obliga al arrendador a darle al arrendatario y al codeudor una copia con firmas originales dentro de los 10 días siguientes a la firma.
Si el inmueble está en propiedad horizontal, el arrendador también tiene que entregarle al arrendatario una copia de la parte normativa del reglamento. Ahí están las reglas de convivencia, mascotas, ruido y uso de zonas comunes que el arrendatario se compromete a cumplir.
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Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda
Este modelo sigue los puntos que exige la Ley 820 de 2003. Sirve como base para que lo adaptes a tu inmueble. Cambia los datos entre corchetes y borra las cláusulas que no apliquen. Si tu caso tiene algo fuera de lo común, como un inmueble con varios dueños o un arriendo con opción de compra, revísalo con un abogado antes de firmar.
Contrato de arrendamiento de vivienda urbana
Entre [nombre del arrendador], identificado con [tipo y número de documento], quien en adelante se llama EL ARRENDADOR, y [nombre del arrendatario], identificado con [tipo y número de documento], quien en adelante se llama EL ARRENDATARIO, se celebra el presente contrato de arrendamiento de vivienda urbana, regido por la Ley 820 de 2003 y por las siguientes cláusulas:
- Objeto. EL ARRENDADOR entrega a EL ARRENDATARIO el uso del inmueble ubicado en [dirección completa], de la ciudad de [ciudad], con matrícula inmobiliaria [número], destinado exclusivamente a vivienda.
- Canon. EL ARRENDATARIO pagará un canon mensual de [valor en letras] pesos ([valor en números]), dentro de los primeros [número] días de cada mes, mediante [transferencia a la cuenta número ___ del banco ___ / pago en el lugar que se indique].
- Duración. El contrato dura [número] meses, contados desde el [fecha de inicio]. Se prorroga en iguales condiciones y por el mismo término si las dos partes han cumplido sus obligaciones.
- Reajuste. Cada 12 meses de ejecución, EL ARRENDADOR podrá subir el canon hasta en el 100 % del aumento del índice de precios al consumidor (IPC) del año calendario anterior, avisándolo por escrito en la forma que señala la ley.
- Servicios públicos y administración. El pago de [agua, energía, gas, internet] estará a cargo de [EL ARRENDATARIO / EL ARRENDADOR]. La cuota de administración estará a cargo de [EL ARRENDATARIO / EL ARRENDADOR].
- Servicios y bienes incluidos. Con el inmueble se entregan [parqueadero número ___, depósito, muebles, electrodomésticos], según el inventario anexo.
- Entrega y estado del inmueble. EL ARRENDATARIO recibe el inmueble en el estado que describe el inventario anexo, firmado por las dos partes, y lo devolverá en el mismo estado, salvo el deterioro por el uso normal y el paso del tiempo.
- Reparaciones. Las reparaciones de los daños causados por mal uso o culpa de EL ARRENDATARIO corren por su cuenta. Las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en buen estado de servir corren por cuenta de EL ARRENDADOR.
- Subarriendo y cesión. EL ARRENDATARIO no podrá subarrendar el inmueble ni ceder el contrato sin autorización expresa y escrita de EL ARRENDADOR.
- Mejoras. EL ARRENDATARIO no hará mejoras, cambios ni ampliaciones sin autorización escrita de EL ARRENDADOR.
- Propiedad horizontal. EL ARRENDATARIO cumplirá el reglamento de propiedad horizontal, del cual recibe copia de la parte normativa.
- Terminación. Las partes podrán terminar el contrato por las causales y con los preavisos que señala la Ley 820 de 2003.
- Codeudor. [Nombre del codeudor], identificado con [tipo y número de documento], se obliga solidariamente con EL ARRENDATARIO al pago de las obligaciones de este contrato.
- Notificaciones. Las partes recibirán notificaciones en estas direcciones: EL ARRENDADOR en [dirección y correo], EL ARRENDATARIO en el inmueble arrendado y en [correo].
Firman en [ciudad], el [fecha], en [número] copias del mismo valor, una para cada parte y una para el codeudor.
[Firma, nombre y documento de EL ARRENDADOR] · [Firma, nombre y documento de EL ARRENDATARIO] · [Firma, nombre y documento del CODEUDOR]
Lo que la ley no permite poner en el contrato
Algunas cláusulas que se ven en contratos de internet no tienen validez en un arriendo de vivienda, aunque las dos partes las firmen. Estas son las principales:
- Pedir depósito en efectivo como garantía. El artículo 16 prohíbe exigir depósitos en dinero u otras cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario. Tampoco se pueden pedir con otro nombre ni en un documento aparte. Lo que sí se usa es el codeudor o una póliza de arrendamiento.
- Cobrar un canon mayor al 1 % del valor comercial del inmueble. El artículo 18 pone ese tope mensual, y para calcularlo el valor comercial no puede pasar de dos veces el avalúo catastral vigente.
- Subir el canon más que el IPC. El artículo 20 permite reajustarlo solo cada 12 meses y hasta el 100 % del IPC del año calendario anterior, siempre dentro del tope del 1 %. El aumento se le avisa al arrendatario por escrito.
- Cobrar los servicios adicionales a cualquier precio. Lo que se cobre por servicios adicionales, como muebles o aseo, no puede pasar del 50 % del canon del inmueble (artículo 2).
Para la garantía de los servicios públicos sí hay una excepción. El artículo 15 permite pedirle al arrendatario una garantía o fianza a favor de las empresas de servicios, con un tope que fija la misma ley.
Si todavía estás definiendo cuánto cobrar, mira cómo se mueven los arriendos en las guías de apartamentos en arriendo en Bogotá y de apartamentos en arriendo en Medellín, y compara con inmuebles parecidos al tuyo en la misma zona.
Duración, prórroga y terminación del contrato
La duración es la que acuerden las partes. Si el contrato no dice nada, se entiende que dura un año (artículo 5). Al vencerse, el contrato se prorroga solo, en las mismas condiciones y por el mismo tiempo, si las dos partes cumplieron y el arrendatario acepta el reajuste que permite la ley (artículo 6).
Para terminarlo antes, la ley pide aviso escrito por correo certificado con al menos tres meses de anticipación. Estos son los casos más comunes:
| Quién termina | Cuándo | Qué exige la ley |
|---|---|---|
| Las dos partes | En cualquier momento | Que estén de acuerdo (artículo 21). |
| El arrendatario | Al vencerse el término inicial o una prórroga | Aviso escrito con 3 meses de anticipación. No paga indemnización (artículo 24, numeral 5). |
| El arrendatario | Antes de que se venza el término | Aviso escrito con 3 meses de anticipación y una indemnización de 3 meses de canon (artículo 24, numeral 4). |
| El arrendador | Durante las prórrogas | Aviso escrito con 3 meses de anticipación y una indemnización de 3 meses de canon (artículo 22, numeral 7). |
| El arrendador | Al vencerse el término o una prórroga, por causales especiales | Aviso escrito con 3 meses de anticipación y la causal: ocupar el inmueble él mismo, demolerlo o repararlo, o entregarlo por una venta. Debe dejar una caución de 6 meses de canon (artículo 22, numeral 8). |
El arrendador también puede pedir la terminación si el arrendatario no paga el canon o los servicios, subarrienda sin permiso, hace obras sin autorización o incumple el reglamento de propiedad horizontal (artículo 22). Si no hay constancia escrita del preaviso, el contrato se renueva automáticamente por el mismo término.
Otrosí: cómo cambiar el contrato después de firmado
Un otrosí es un documento corto que modifica una o varias cláusulas de un contrato ya firmado, sin hacer uno nuevo. Se usa para cambiar la fecha de pago, agregar un parqueadero, incluir a otro arrendatario o ajustar la duración.
El otrosí debe identificar el contrato que modifica, con sus partes y su fecha. Debe decir qué cláusula cambia y cómo queda redactada, desde cuándo rige el cambio y que el resto del contrato sigue igual. Lo firman las mismas partes del contrato, y el codeudor si el cambio afecta lo que garantiza.
Preguntas frecuentes
¿Es válido un contrato de arrendamiento verbal?
Sí. La Ley 820 de 2003 permite que el contrato de arrendamiento de vivienda sea verbal o escrito. Verbal o escrito, el contrato debe dejar acordados los mismos puntos mínimos. El contrato escrito facilita probar lo acordado y cobrar lo que se deba.
¿El contrato de arrendamiento se tiene que autenticar en notaría?
La Ley 820 de 2003 no exige autenticar el contrato para que sea válido. Muchos arrendadores lo autentican para dejar constancia de las firmas. Lo que sí exige la ley es entregar copia firmada al arrendatario y al codeudor dentro de los 10 días siguientes a la firma.
¿Puedo pedir un depósito al arrendatario?
No como garantía del contrato. El artículo 16 de la Ley 820 prohíbe exigir depósitos en dinero u otras cauciones reales en los arriendos de vivienda. Las garantías que se usan son el codeudor y la póliza de arrendamiento.
¿Cuánto puedo subir el arriendo cada año?
Hasta el 100 % del IPC del año calendario anterior, cada 12 meses de contrato con el mismo canon, y sin pasar del 1 % del valor comercial del inmueble. El aumento se le avisa al arrendatario por escrito.
¿Qué pasa si el contrato no dice cuánto dura?
Se entiende que dura un año. Al terminar ese año se prorroga en las mismas condiciones si las dos partes cumplieron.
¿Qué pasa si el arrendatario se va antes de terminar el contrato?
Si avisa por escrito con tres meses de anticipación, debe pagar una indemnización de tres meses de canon. Si se va al vencerse el término y avisó con tres meses de anticipación, no paga indemnización.
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