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El arrendador es quien entrega el inmueble en arriendo y recibe el pago mensual. El arrendatario es quien recibe el inmueble para usarlo y paga ese precio, que se llama canon. En un arriendo de vivienda, el arrendador suele ser el dueño de la casa o el apartamento, o la inmobiliaria que lo administra. El arrendatario es la persona que va a vivir ahí, también llamada inquilino. En Colombia, los derechos y las obligaciones de cada parte están en la Ley 820 de 2003 y en el Código Civil. En esta guía te explicamos qué le toca a cada uno, qué puede exigir cada uno y cuándo puede terminar el contrato cada parte.
Contenido del artículo
- Quién es el arrendador y quién es el arrendatario
- Diferencia entre arrendador y arrendatario, en una tabla
- Obligaciones del arrendador
- Derechos del arrendador
- Obligaciones del arrendatario
- Derechos del arrendatario
- Reparaciones: cuáles paga cada uno
- Cuándo puede terminar el contrato cada uno
- Preguntas frecuentes
Quién es el arrendador y quién es el arrendatario
El artículo 1973 del Código Civil define el arrendamiento como un contrato en el que una parte se obliga a conceder el goce de una cosa y la otra se obliga a pagar un precio determinado por ese goce. Para la vivienda en la ciudad, el artículo 2 de la Ley 820 de 2003 dice lo mismo: una parte concede el goce de un inmueble destinado a vivienda, total o en parte, y la otra paga un precio por ese goce.
Con esa definición, cada papel queda así:
- Arrendador: la persona o empresa que entrega el inmueble. No tiene que ser el dueño. El artículo 1974 del Código Civil permite arrendar aun una cosa ajena, y en la práctica muchas veces arrienda una inmobiliaria en nombre del propietario.
- Arrendatario: la persona que recibe el inmueble para vivir en él y paga el canon. En el lenguaje de todos los días es el inquilino.
- Codeudor: la persona que firma con el arrendatario y responde por las deudas del contrato si el arrendatario no paga. No vive en el inmueble.
Una forma fácil de recordarlo: el arrendador da el inmueble en arriendo y el arrendatario lo toma en arriendo. El arrendatario es quien paga el arriendo.
Diferencia entre arrendador y arrendatario, en una tabla
| Arrendador | Arrendatario | |
|---|---|---|
| Quién es | Quien entrega el inmueble, casi siempre el dueño o la inmobiliaria que lo administra | Quien recibe el inmueble para vivir en él, también llamado inquilino |
| Qué da | El uso del inmueble y de sus servicios | El pago del canon cada mes |
| Qué recibe | El canon y, al final, el inmueble de vuelta | El derecho a usar el inmueble durante el contrato |
| Obligación principal | Entregar el inmueble en buen estado y mantenerlo así (Ley 820, artículo 8) | Pagar a tiempo y cuidar el inmueble (Ley 820, artículo 9) |
| Reparaciones a su cargo | Las necesarias para que el inmueble siga sirviendo, como un techo con goteras o una tubería rota por desgaste | Las locativas: los daños menores que se producen por el uso o por su culpa, como un vidrio roto |
| Puede terminar el contrato | Por incumplimiento del arrendatario o con preaviso de 3 meses en los casos de la ley | Por incumplimiento del arrendador o con preaviso de 3 meses en los casos de la ley |
Obligaciones del arrendador
El artículo 8 de la Ley 820 de 2003 y el artículo 1982 del Código Civil le ponen estas obligaciones al arrendador de vivienda:
- Entregar el inmueble en la fecha acordada, en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, con los servicios y bienes que se pactaron, como el parqueadero o los muebles.
- Mantener el inmueble en buen estado de servir durante todo el contrato. Eso incluye los servicios y bienes que venían con el inmueble.
- Dejar que el arrendatario use el inmueble sin perturbarlo. El arrendador no puede cambiar la forma del inmueble ni hacer obras que le impidan al arrendatario usarlo, salvo reparaciones urgentes (Código Civil, artículo 1986).
- Entregar copia del contrato escrito al arrendatario y al codeudor, con firmas originales, dentro de los 10 días siguientes a la firma. Si no lo hace, la autoridad competente puede imponerle una multa de 3 meses de arriendo, a petición de parte.
- Entregar copia del reglamento de propiedad horizontal, en la parte de las normas, si el inmueble está en un conjunto o edificio.
- Dar recibo de cada pago, con la fecha, el valor y el mes que se paga (Ley 820, artículo 11).
Si el arrendamiento es de una parte de la vivienda y se comparte el resto, el arrendador también debe mantener en buen estado las zonas de uso común y pagar sus reparaciones, cuando el daño no lo causaron los arrendatarios.
Derechos del arrendador
Del lado del dueño, la ley protege estos derechos:
- Recibir el canon completo y a tiempo, en el lugar o la cuenta que diga el contrato.
- Subir el canon cada 12 meses, hasta el 100 % del IPC del año calendario anterior. El aumento se le avisa al arrendatario por escrito, y el canon nunca puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble (Ley 820, artículos 18 y 20).
- Recibir el inmueble de vuelta en el mismo estado en que lo entregó, salvo el desgaste normal por el uso y el paso del tiempo (Código Civil, artículo 2005).
- Pedir un codeudor o una póliza de arrendamiento como garantía. Lo que no puede pedir es un depósito en dinero como garantía del contrato (Ley 820, artículo 16).
- Autorizar o no el subarriendo. El arrendatario no puede subarrendar ni ceder el contrato sin permiso expreso del arrendador (Ley 820, artículo 17).
- Terminar el contrato si el arrendatario incumple, por ejemplo si no paga el canon o los servicios, o si hace obras sin permiso.
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Obligaciones del arrendatario
El artículo 9 de la Ley 820 de 2003 y los artículos 1996 a 2000 del Código Civil le ponen estas obligaciones al arrendatario de vivienda:
- Pagar el canon dentro del plazo del contrato, en el inmueble o en el lugar que se haya acordado.
- Cuidar el inmueble y lo que recibió con él. El Código Civil le pide el cuidado de un buen padre de familia (artículo 1997). Si causa un daño por mal uso o por su culpa, lo repara a su costo.
- Pagar a tiempo los servicios públicos y la administración, cuando el contrato dice que están a su cargo.
- Usar el inmueble para lo que se arrendó. Un inmueble arrendado para vivienda no se puede convertir en local u oficina sin permiso (Código Civil, artículo 1996).
- Cumplir el reglamento de propiedad horizontal y las normas de convivencia con los vecinos.
- Devolver el inmueble al terminar el contrato, en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste normal por el uso (Código Civil, artículo 2005).
El arrendatario también responde por los daños que causen su familia, sus huéspedes y sus dependientes (Código Civil, artículo 1999). Por eso conviene que el inventario del día de la entrega deje anotado el estado de cada espacio.
Derechos del arrendatario
Del lado de quien arrienda para vivir, la ley protege estos derechos:
- Recibir el inmueble en buen estado y usarlo sin que el arrendador lo perturbe durante el contrato.
- No pagar más reajuste del que permite la ley: un aumento cada 12 meses, de máximo el 100 % del IPC del año anterior, avisado por escrito. Si el arrendador no lo avisa en la forma que dice la ley, el aumento no es exigible (Ley 820, artículo 20).
- No dejar depósito en dinero como garantía del contrato (Ley 820, artículo 16).
- Recibir copia del contrato firmado dentro de los 10 días siguientes a la firma, y recibo de cada pago.
- Consignar el canon si el arrendador se niega a recibirlo. El artículo 10 de la Ley 820 permite consignarlo en una entidad autorizada dentro de los 5 días hábiles siguientes al vencimiento del pago. Después, el arrendatario le envía al arrendador el duplicado del recibo por correo certificado. Si cumple esos pasos, no queda en mora.
- Descontar del canon las reparaciones urgentes que le tocaban al arrendador. Si el arrendatario paga una reparación indispensable que no es locativa y avisó a tiempo al arrendador, puede descontarla del canon hasta el 30 % de cada pago, salvo que el contrato diga otra cosa (Ley 820, artículo 27, y Código Civil, artículo 1993).
- No ser sacado del inmueble antes de recibir la indemnización, cuando el arrendador le debe una (Ley 820, artículo 26).
Si estás buscando dónde arrendar, las guías de apartamentos en arriendo en Cartagena y de arriendo en Cali Sur explican qué revisar en cada zona antes de firmar.
Reparaciones: cuáles paga cada uno
Las reparaciones son una de las causas más comunes de conflicto entre arrendador y arrendatario. El Código Civil las reparte así:
| Tipo de reparación | Quién la paga | Ejemplos |
|---|---|---|
| Necesarias para que el inmueble siga sirviendo (artículo 1985) | El arrendador | Goteras del techo, tuberías rotas por desgaste, fallas eléctricas de la instalación |
| Locativas: daños menores por el uso o por culpa del arrendatario (artículo 1998) | El arrendatario | Vidrios rotos, paredes golpeadas, llaves o chapas dañadas por mal uso |
| Locativas causadas por fuerza mayor o por mala calidad del inmueble (artículo 1985) | El arrendador | Un daño por un temblor o por materiales defectuosos |
| Daños por mal uso del arrendatario, su familia o sus huéspedes (artículo 1999 y Ley 820, artículo 9) | El arrendatario | Un electrodoméstico del inmueble dañado por mal uso |
El contrato puede cambiar este reparto, porque el artículo 1985 lo permite. Por eso conviene leer la cláusula de reparaciones antes de firmar.
Cuándo puede terminar el contrato cada uno
Arrendador y arrendatario pueden terminar el contrato de común acuerdo en cualquier momento (Ley 820, artículo 21). Cuando solo una parte quiere terminarlo, la ley dice cuándo puede hacerlo:
| Quién termina | Causa | Qué exige la ley |
|---|---|---|
| El arrendador | El arrendatario no paga el canon, los reajustes, los servicios o la administración a su cargo | Es causal de terminación (artículo 22, numerales 1 y 2) |
| El arrendador | El arrendatario subarrienda sin permiso, cambia el uso del inmueble, hace obras sin autorización o incumple el reglamento de propiedad horizontal | Es causal de terminación (artículo 22, numerales 3, 5 y 6) |
| El arrendador | Quiere terminarlo durante una prórroga, sin otra causa | Aviso escrito por correo certificado con 3 meses de anticipación e indemnización de 3 meses de canon (artículo 22, numeral 7) |
| El arrendatario | El arrendador deja que le corten los servicios públicos por no pagar los que estaban a su cargo, o desconoce sus derechos | Es causal de terminación (artículo 24, numerales 1 y 3) |
| El arrendatario | Quiere irse antes de que se venza el contrato | Aviso escrito por correo certificado con 3 meses de anticipación e indemnización de 3 meses de canon (artículo 24, numeral 4) |
| El arrendatario | Quiere irse cuando se vence el contrato | Aviso escrito por correo certificado con 3 meses de anticipación, sin indemnización (artículo 24, numeral 5) |
Si nadie avisa por escrito a tiempo, el contrato se renueva solo por el mismo tiempo que se pactó al comienzo.
Preguntas frecuentes
¿Quién es el arrendador y quién es el arrendatario?
El arrendador es quien entrega el inmueble en arriendo y recibe el canon. Casi siempre es el dueño o la inmobiliaria que lo administra. El arrendatario es quien recibe el inmueble para vivir en él y paga el canon. También se le llama inquilino.
¿El inquilino es el arrendador o el arrendatario?
El inquilino es el arrendatario. Es la persona que vive en el inmueble y paga el arriendo cada mes.
¿El arrendador tiene que ser el dueño del inmueble?
No. El Código Civil permite arrendar aun una cosa ajena. Una inmobiliaria o un administrador puede ser el arrendador en nombre del propietario.
¿El arrendador puede entrar al inmueble cuando quiera?
No. Mientras dure el contrato, el arrendador tiene que dejar que el arrendatario use el inmueble sin perturbarlo (Código Civil, artículos 1982 y 1986). Las visitas se acuerdan con el arrendatario, salvo una reparación urgente.
¿Quién paga las reparaciones del inmueble arrendado?
El arrendador paga las reparaciones necesarias para que el inmueble siga sirviendo. El arrendatario paga las locativas, que son los daños menores por el uso o por su culpa. El contrato puede repartirlas de otra forma.
¿El arrendador puede pedir un depósito?
No como garantía del contrato. El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero en los arriendos de vivienda. Las garantías que se usan son el codeudor y la póliza de arrendamiento.
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