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La cuota inicial de un apartamento es la parte del precio que pagas con tu propio dinero, porque el crédito hipotecario no cubre el valor completo. En vivienda general es como mínimo el 30% del valor del apartamento, y en vivienda de interés social (VIS) es como mínimo el 20%. Esos porcentajes salen de los topes que la ley les pone a los créditos de vivienda.
En esta guía te mostramos cuánto es la cuota inicial según el valor del apartamento, en qué se diferencia de la cuota de separación, de dónde puede salir el dinero y qué opciones hay para comprar con menos cuota inicial.
Contenido del artículo
- Qué es la cuota inicial de un apartamento
- Cuánto es la cuota inicial de un apartamento
- Cuota de separación y cuota inicial: en qué se diferencian
- Cómo reunir la cuota inicial
- ¿Se puede comprar un apartamento sin cuota inicial?
- Los gastos que van aparte de la cuota inicial
- Si vas a vender tu vivienda para pagar la cuota inicial
- Preguntas frecuentes
Qué es la cuota inicial de un apartamento
Cuando compras un apartamento con crédito, el precio se paga con dos dineros. Una parte la presta el banco y la pagas después en cuotas mensuales. La otra parte la pones tú antes de firmar la escritura. La parte que pones tú es la cuota inicial.
Si compras de contado, no hay cuota inicial: pagas el precio completo. La cuota inicial existe porque ningún banco presta el 100% del valor de una vivienda con un crédito hipotecario.
Cuánto es la cuota inicial de un apartamento
El Decreto 145 de 2000, que reglamenta la Ley 546 de 1999, dice que el crédito de vivienda financia hasta el 70% del valor del inmueble en vivienda general y hasta el 80% en vivienda de interés social. Por eso la cuota inicial mínima es del 30% en vivienda general y del 20% en vivienda VIS.
Según Portafolio, el tope de una vivienda VIS hoy es de 150 salarios mínimos, que equivalen a $213.525.000. Un apartamento de más valor es vivienda general y lleva cuota inicial del 30%.
Estos son los montos de cuota inicial mínima para varios valores de apartamento. La última columna dice cuánto tendrías que ahorrar cada mes para reunir la cuota inicial en 3 años, sin contar los rendimientos del ahorro:
| Valor del apartamento | Tipo | Cuota inicial mínima | Ahorro mensual para reunirla en 3 años |
|---|---|---|---|
| $150.000.000 | VIS (20%) | $30.000.000 | $833.000 |
| $200.000.000 | VIS (20%) | $40.000.000 | $1.111.000 |
| $250.000.000 | General (30%) | $75.000.000 | $2.083.000 |
| $300.000.000 | General (30%) | $90.000.000 | $2.500.000 |
| $400.000.000 | General (30%) | $120.000.000 | $3.333.000 |
El porcentaje es el mínimo. El banco puede prestarte menos del 70% u 80% si tus ingresos no alcanzan, porque la primera cuota del crédito no puede pasar del 30% de los ingresos familiares. En ese caso la cuota inicial sube. Cuánto te presta el banco según lo que ganas, con tablas por ciudad, lo explicamos en el crédito hipotecario en Colombia.
Cuota de separación y cuota inicial: en qué se diferencian
La cuota de separación es un pago que haces para apartar un apartamento en un proyecto nuevo mientras firmas los documentos de la compra. Con ese pago la constructora saca la unidad de la venta y no se la ofrece a otro comprador.
Normalmente la cuota de separación se abona a la cuota inicial. Es decir, no es un pago extra: es la primera parte de la cuota inicial. Lo que sí cambia de un proyecto a otro es qué pasa con ese dinero si al final no compras. Lee el documento de separación antes de pagar y busca la cláusula de devolución.
En un apartamento usado no hay separación con constructora. El compromiso se firma en la promesa de compraventa, y el dinero que se entrega al firmar suele pactarse como arras. Qué son las arras y qué pasa si alguien se echa para atrás está en la promesa de compraventa de un inmueble.
Cómo reunir la cuota inicial
La cuota inicial suele salir de varias fuentes al tiempo. Estas son las más comunes:
- Ahorro propio. Una suma fija cada mes en una cuenta de ahorros o un CDT. La tabla de arriba te da una idea de cuánto ahorrar según el apartamento que buscas.
- Cesantías. Puedes retirarlas para comprar vivienda y completar la cuota inicial.
- Subsidio de vivienda de tu caja de compensación. Aplica para vivienda VIS nueva y para hogares con ingresos de hasta 4 salarios mínimos.
- Venta de otro bien. Un vehículo, un lote o la vivienda donde vives hoy.
- Plan de pagos con la constructora. En vivienda sobre planos, la cuota inicial se paga en cuotas mientras se construye el proyecto.
Cesantías. Según Bancolombia, para retirarlas con destino a vivienda el fondo te pide una carta del empleador con el valor y el destino del retiro, la copia de tu cédula, la promesa de compraventa firmada y autenticada, y el certificado de tradición del inmueble. El fondo consigna el dinero en una cuenta bancaria a tu nombre. Por eso la promesa de compraventa va antes del retiro: sin promesa firmada, el fondo no libera las cesantías.
Subsidios. Según Portafolio, el programa Mi Casa Ya no abrió inscripciones nuevas este año. Las cajas de compensación siguen dando subsidio para la cuota inicial de vivienda VIS nueva. Colsubsidio, por ejemplo, da hasta 30 salarios mínimos, que hoy son $42.705.000, a hogares con ingresos de hasta 4 salarios mínimos que no tienen vivienda propia. Antes de separar un apartamento, confirma con tu caja de compensación si hay convocatoria abierta y cuánto te corresponde.
Plan de pagos con la constructora. En un proyecto sobre planos, la constructora reparte la cuota inicial en cuotas mensuales hasta la entrega del apartamento. El plazo depende de cuánto falta para terminar la obra. Así puedes reunir la cuota inicial mientras construyen, y el crédito hipotecario se desembolsa al momento de la escritura.
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¿Se puede comprar un apartamento sin cuota inicial?
Con un crédito hipotecario, no. La norma no deja que el banco preste más del 70% en vivienda general ni más del 80% en VIS, así que siempre hay una parte que pones tú. Lo que sí existe son formas de poner menos dinero propio al comienzo.
Leasing habitacional. En el leasing, la entidad compra el inmueble y tú lo usas mientras pagas un canon mensual. Al final del plazo pagas la opción de compra y el inmueble queda a tu nombre. Según el Fondo Nacional del Ahorro, su leasing habitacional financia hasta el 90% del valor comercial del inmueble, con plazos de 5 a 20 años y una opción de compra del 0%, 1%, 10%, 20% o 30% que se pacta al inicio. Con esa financiación, el dinero propio que pones al comienzo baja al 10% del valor.
Subsidio más cesantías. En vivienda VIS nueva, el subsidio de la caja de compensación y las cesantías pueden cubrir buena parte del 20% de cuota inicial. En ese caso el ahorro propio que necesitas es menor.
Desconfía de cualquier oferta de «apartamento sin cuota inicial» que no diga quién financia el 100% ni con qué contrato. Pide por escrito el plan de pagos completo y revisa quién figura como dueño en el certificado de tradición antes de entregar dinero.
Los gastos que van aparte de la cuota inicial
La cuota inicial paga una parte del precio del apartamento. Además, el día de la compra hay otros gastos que no se descuentan de la cuota inicial ni los cubre el crédito. Tenlos en cuenta en tu ahorro:
- Los gastos de notaría, de la boleta fiscal y del registro de la escritura.
- El estudio del crédito y el avalúo del inmueble que pide el banco.
- El estudio de títulos, que revisa que el apartamento esté libre de embargos e hipotecas.
- Los seguros de vida y de incendio del crédito, que se suman a cada cuota mensual.
Cuánto cuestan los gastos de notaría y registro, y cómo se reparten entre comprador y vendedor, está en los gastos notariales al vender una casa. El valor que el banco le da al apartamento sale del avalúo de la casa, y ese valor también cuenta para calcular la cuota inicial.
Si vas a vender tu vivienda para pagar la cuota inicial
Mucha gente reúne la cuota inicial vendiendo la vivienda donde vive o un inmueble que tiene arrendado. En ese caso, el orden de las fechas importa. Firma la promesa de compraventa del apartamento nuevo con una fecha de pago de la cuota inicial que te dé tiempo de vender el tuyo.
Para vender a tiempo, publica tu inmueble con un precio competitivo frente a inmuebles parecidos de tu zona y con los documentos listos. La lista completa de papeles está en los documentos para vender una casa en Colombia.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la cuota inicial de un apartamento?
Como mínimo el 30% del valor en vivienda general y el 20% en vivienda de interés social, porque el Decreto 145 de 2000 limita el crédito de vivienda al 70% y al 80% del valor. Si tus ingresos no alcanzan para el crédito completo, la cuota inicial sube.
¿Cuánto es la cuota inicial de un apartamento de 200 millones?
Si el apartamento es VIS, la cuota inicial mínima es el 20%, o sea $40.000.000. Si es vivienda general, es el 30%, o sea $60.000.000.
¿Se puede comprar un apartamento sin cuota inicial?
Con crédito hipotecario no, porque la ley no deja financiar más del 70% u 80%. Con leasing habitacional pones menos: el Fondo Nacional del Ahorro financia hasta el 90% del valor comercial. En vivienda VIS nueva, el subsidio de la caja de compensación y las cesantías pueden cubrir buena parte de la cuota inicial.
¿Puedo pagar la cuota inicial con cesantías?
Sí. Las cesantías se pueden retirar para comprar vivienda. El fondo te pide la carta del empleador, la promesa de compraventa autenticada y el certificado de tradición, y consigna el dinero en una cuenta a tu nombre.
¿La cuota de separación es parte de la cuota inicial?
Normalmente sí. La separación aparta el apartamento en un proyecto nuevo y ese dinero se abona a la cuota inicial. Lee el documento de separación para saber qué pasa con el dinero si no compras.
¿La cuota inicial incluye los gastos de notaría?
No. La cuota inicial es parte del precio del apartamento. Los gastos de notaría y registro, el avalúo, el estudio de títulos y los seguros del crédito se pagan aparte.
¿Todavía existe el subsidio Mi Casa Ya?
Según Portafolio, el programa no abrió inscripciones nuevas este año. Las cajas de compensación siguen dando subsidio para la cuota inicial de vivienda VIS nueva a hogares con ingresos de hasta 4 salarios mínimos.
Con la cuota inicial lista, busca tu apartamento
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