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La ganancia ocasional por la venta de un inmueble es el impuesto que paga una persona natural sobre la utilidad que le deja vender una casa, un apartamento o un lote que tuvo por dos años o más. Según el Estatuto Tributario, la utilidad es la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble, y la tarifa es del 15 % sobre esa utilidad. Si vendes tu casa o tu apartamento de habitación y usas el dinero para comprar otra vivienda o pagar el crédito hipotecario, las primeras 5.000 UVT de la utilidad quedan exentas. Además, en la notaría pagas una retención en la fuente del 1 % del precio de venta. En esta guía te explicamos cada paso con un ejemplo de venta completo.
Contenido del artículo
- Qué es la ganancia ocasional en la venta de un inmueble
- Cómo se calcula la ganancia ocasional
- El costo fiscal: la cifra que más pesa en el cálculo
- La exención para la venta de tu casa o apartamento de habitación
- Ejemplo completo: cuánto impuesto paga una venta
- Retención en la fuente: quién la paga y cuándo
- Cuándo se declara y se paga el impuesto
- Preguntas frecuentes
Qué es la ganancia ocasional en la venta de un inmueble
El artículo 300 del Estatuto Tributario dice que es ganancia ocasional la utilidad que se obtiene al vender un bien que hizo parte del activo fijo del contribuyente por dos años o más. Una vivienda que compraste para vivir o para arrendar es un activo fijo. Por eso la utilidad de su venta paga ganancia ocasional y no impuesto de renta ordinario.
El tiempo que tuviste el inmueble cambia el impuesto. Así cambia según los años que lo tuviste:
- Lo tuviste dos años o más: la utilidad es ganancia ocasional y paga una tarifa única del 15 % (artículo 314).
- Lo tuviste menos de dos años: la utilidad no es ganancia ocasional. Se suma a tus demás ingresos como renta líquida y paga con la tabla progresiva del impuesto de renta, que puede ser más alta.
Si estás preparando la venta, la guía para vender tu apartamento en Colombia explica el resto del proceso: precio, anuncio, visitas y escritura.
Cómo se calcula la ganancia ocasional
El cálculo tiene cuatro pasos. Todos salen del Estatuto Tributario:
- Toma el precio de venta que queda en la escritura.
- Resta el costo fiscal del inmueble. El resultado es la utilidad de la venta.
- Resta la parte exenta, si la venta cumple las condiciones de la exención para casa o apartamento de habitación.
- Multiplica lo que queda por el 15 %. Ese es el impuesto de ganancia ocasional.
Si el precio de venta es menor que el costo fiscal, no hay utilidad. Sin utilidad no se paga impuesto de ganancia ocasional, aunque la retención en la fuente de la notaría sí se paga.
El costo fiscal: la cifra que más pesa en el cálculo
El costo fiscal es el valor que la ley te deja restar del precio de venta. Mientras más alto sea el costo fiscal, menor es la utilidad y menor es el impuesto. Para las personas naturales, el Estatuto Tributario da dos formas de calcularlo:
| Forma | Qué se toma como costo fiscal | Artículo |
|---|---|---|
| Costo de compra ajustado | Lo que pagaste por el inmueble, ajustado cada año con los porcentajes que publica el Gobierno. Se le suman las mejoras y las contribuciones por valorización que hayas pagado. | 73 |
| Avalúo catastral | El avalúo del impuesto predial del año anterior a la venta, sin correcciones posteriores. Si descontaste depreciación en tus declaraciones, se resta. | 72 |
La ley te deja escoger la forma de calcular el costo fiscal. Conviene calcular las dos y usar la que dé el valor más alto, porque deja menos utilidad. Guarda la escritura de compra, las facturas de las mejoras y los recibos de valorización: son los soportes del costo fiscal si la DIAN pregunta.
La exención para la venta de tu casa o apartamento de habitación
El artículo 311-1 del Estatuto Tributario deja exentas las primeras 5.000 UVT de la utilidad en la venta de la casa o el apartamento de habitación de una persona natural. La UVT vigente hoy es de $52.374 (Resolución DIAN 000238 de 2025). Con ese valor, la parte exenta llega a $261.870.000 de utilidad.
La exención no es automática. Tiene que cumplir estas condiciones:
- Es tu casa o tu apartamento de habitación. La exención aplica a la vivienda donde vives, no a un inmueble que tienes para arrendar.
- Todo el dinero de la venta va a una cuenta AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción) y se usa para comprar otra casa o apartamento de habitación.
- O el dinero paga créditos hipotecarios de la vivienda que vendes. Con el pago al crédito no hace falta pasar por la cuenta AFC, siempre que el abono al crédito sea directo.
Si sacas el dinero de la cuenta AFC para otra cosa, pierdes la exención. El banco hace entonces las retenciones que no se hicieron en la venta. Si tu plan es vender para pagar la vivienda nueva con un préstamo, revisa también cómo funciona el crédito hipotecario en Colombia.
Ejemplo completo: cuánto impuesto paga una venta
Las cifras de estos ejemplos son ilustrativas. Las reglas son las del Estatuto Tributario y la UVT es la vigente hoy.
Caso 1: un apartamento que tenías para arrendar
Vendes en $420.000.000 un apartamento que compraste hace más de dos años y que tenías arrendado. Su costo fiscal, calculado con la forma que da el valor más alto, es de $250.000.000. Como no es tu vivienda de habitación, no hay exención.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Precio de venta | $420.000.000 |
| Costo fiscal | $250.000.000 |
| Utilidad (ganancia ocasional) | $170.000.000 |
| Parte exenta | $0 |
| Impuesto de ganancia ocasional (15 %) | $25.500.000 |
| Retención en la fuente en la notaría (1 % del precio) | $4.200.000 |
La retención de $4.200.000 se paga en la notaría antes de firmar la escritura. Después se resta del impuesto en la declaración de renta. Con la retención descontada, en la declaración quedarían por pagar $21.300.000.
Caso 2: tu casa, con el dinero en una cuenta AFC
Las mismas cifras, pero el apartamento es tu vivienda de habitación y depositas todo el dinero en una cuenta AFC para comprar otra vivienda. La utilidad de $170.000.000 es menor que la parte exenta de $261.870.000. El impuesto de ganancia ocasional es de $0.
Caso 3: tu casa, con una utilidad mayor que la parte exenta
Vendes tu casa de habitación en $900.000.000, su costo fiscal es de $400.000.000 y el dinero va a una cuenta AFC para comprar otra vivienda. La exención cubre solo una parte de la utilidad.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Utilidad | $500.000.000 |
| Parte exenta (5.000 UVT) | $261.870.000 |
| Ganancia ocasional gravada | $238.130.000 |
| Impuesto de ganancia ocasional (15 %) | $35.719.500 |
Antes de fijar el precio de venta, haz esta cuenta con tus propias cifras. Así sabes cuánto dinero te queda de verdad. Los consejos antes de vender tu casa te ayudan con el resto de la preparación.
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Retención en la fuente: quién la paga y cuándo
La retención en la fuente la paga el vendedor. El artículo 398 del Estatuto Tributario fija una retención del 1 % del valor de la venta para las personas naturales que venden un activo fijo. En los inmuebles, esa retención se paga ante el notario antes de firmar la escritura.
La retención no es un impuesto adicional. Es un pago anticipado del impuesto que se resta en la declaración de renta. Hay dos casos especiales:
- Vivienda de interés social: la escritura de compraventa o de hipoteca de una vivienda de interés social no requiere el pago de retención (artículo 400).
- Casa o apartamento comprado antes de 1987: la retención baja según el año de compra, y no se paga si la vivienda se compró antes de 1978 (artículo 399).
Cuándo se declara y se paga el impuesto
La ganancia ocasional se declara en la declaración de renta del año siguiente a la venta, en la sección de ganancias ocasionales. Si vendes en cualquier mes de este año, la declaras y pagas en las fechas que fije la DIAN para la declaración del año próximo.
Vender un inmueble también puede obligarte a declarar renta aunque antes no declararas. El dinero de la venta que entra a tus cuentas suma para los topes de consignaciones que fija la DIAN. Con cifras grandes o con dudas sobre el costo fiscal, revisa tu caso con un contador antes de firmar la promesa de compraventa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto por vender una casa en Colombia?
Si tuviste la casa dos años o más, pagas un 15 % de ganancia ocasional sobre la utilidad, que es el precio de venta menos el costo fiscal. Además pagas en la notaría una retención del 1 % del precio, que luego se resta en la declaración de renta.
¿Quién paga la retención en la fuente en la venta de un inmueble?
La paga el vendedor. Es el 1 % del valor de la venta y se paga ante el notario antes de firmar la escritura.
¿Se paga ganancia ocasional si vendo por menos de lo que me costó?
No. Si el precio de venta es menor que el costo fiscal no hay utilidad, y sin utilidad no hay impuesto de ganancia ocasional. La retención del 1 % en la notaría sí se paga y se recupera en la declaración de renta.
¿Cómo evito pagar ganancia ocasional al vender mi casa?
Si es tu casa o tu apartamento de habitación, las primeras 5.000 UVT de la utilidad quedan exentas cuando todo el dinero va a una cuenta AFC para comprar otra vivienda, o cuando paga directamente el crédito hipotecario de la vivienda vendida.
¿Qué pasa si vendo un inmueble que tuve menos de dos años?
La utilidad no es ganancia ocasional. Se suma a tus demás ingresos del año y paga impuesto de renta con la tabla progresiva.
¿Las mejoras que le hice al inmueble bajan el impuesto?
Sí, si usas el costo de compra ajustado. El artículo 73 del Estatuto Tributario permite sumar al costo las mejoras y las contribuciones por valorización que pagaste. Guarda las facturas como soporte.
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