por 
El contrato de corretaje inmobiliario es el acuerdo en el que un propietario le encarga a un agente o a una inmobiliaria que le consiga un comprador o un arrendatario para su inmueble, a cambio de una comisión. Según el Código de Comercio (artículos 1340 a 1346), el corredor gana la comisión cuando se celebra el negocio en el que intervino. Si el contrato no dice otra cosa, la comisión la pagan por partes iguales las dos partes del negocio. Por eso el contrato debe dejar por escrito quién paga la comisión, cuánto es, cuándo se paga, si hay exclusividad y cuánto dura. En esta guía te explicamos cada cláusula y al final encuentras un modelo para adaptar.
Contenido del artículo
- Qué es el contrato de corretaje inmobiliario
- Cuándo se gana la comisión y quién la paga
- Los gastos de la gestión
- Obligaciones del corredor inmobiliario
- ¿El contrato de corretaje tiene que ser por escrito?
- Qué debe llevar un contrato de corretaje inmobiliario
- Contrato de exclusividad inmobiliaria
- Modelo de contrato de corretaje inmobiliario
- Si también arriendas inmuebles de terceros: la matrícula de arrendador
- Preguntas frecuentes
Qué es el contrato de corretaje inmobiliario
El artículo 1340 del Código de Comercio define al corredor como la persona que, por su conocimiento de los mercados, pone en relación a dos o más personas para que celebren un negocio. El corredor hace ese trabajo sin depender de ninguna de las partes y sin representarlas. En la finca raíz, el corredor es el agente o la inmobiliaria que busca al comprador o al arrendatario del inmueble y acompaña la negociación hasta la firma.
El corredor no vende ni arrienda en nombre del propietario. El propietario es quien decide el precio final y quien firma la promesa de compraventa, la escritura o el contrato de arriendo. Si quieres que el agente firme por ti, eso ya es otro contrato: un mandato o un poder.
Si estás empezando en el oficio, la guía para ser agente inmobiliario en Colombia explica qué necesitas para arrancar. El contrato de corretaje es el documento que vas a firmar con cada propietario que te entregue un inmueble.
Cuándo se gana la comisión y quién la paga
El artículo 1341 del Código de Comercio fija las reglas de la comisión, que la ley llama remuneración:
- Cuánto es: la que se pactó en el contrato. Si no se pactó, la usual en el mercado. Si tampoco hay una usual, la que fijen unos peritos.
- Quién la paga: si el contrato no dice otra cosa, la pagan las dos partes del negocio por partes iguales. En una venta, mitad el vendedor y mitad el comprador.
- Cuándo se gana: en todos los casos en que se celebre el negocio en el que intervino el corredor.
- Varios corredores: si en un mismo negocio intervienen varios corredores, la comisión se reparte entre ellos por partes iguales, salvo que pacten otra cosa.
La regla de las partes iguales sorprende a muchos propietarios, que dan por hecho que la comisión la paga solo el vendedor. Si en tu negocio la paga solo el propietario, el contrato tiene que decirlo con esas palabras.
El artículo 1343 agrega una regla para los negocios con condición. Si la venta queda sujeta a que pase algo antes de cerrarse, por ejemplo que el banco apruebe el crédito del comprador, la comisión se gana cuando esa condición se cumple.
Los gastos de la gestión
El artículo 1342 dice que, salvo pacto en contrario, el corredor tiene derecho a que le paguen los gastos que hizo por la gestión, aunque el negocio no se celebre. Cada parte paga los gastos que le corresponden.
En la práctica, el agente invierte en fotos, anuncios y visitas. Si esos gastos corren por su cuenta, el contrato debe decir que el corredor asume los gastos de la gestión. Si el propietario va a reembolsar algunos, el contrato debe decir cuáles y con qué tope.
Obligaciones del corredor inmobiliario
El Código de Comercio le pone al corredor tres deberes que conviene repetir en el contrato:
- Informar todo lo que sepa del negocio (artículo 1344): el corredor debe contarles a las partes todas las circunstancias que conozca y que puedan influir en el negocio. Por ejemplo, una deuda de administración, un embargo o un problema del inmueble que el corredor conoce.
- Llevar el registro de sus negocios (artículo 1345): nombre y domicilio de las partes, fecha, precio, descripción del inmueble y la comisión que recibió.
- Actuar de buena fe y con lealtad (artículo 1346): el corredor que falte a sus deberes puede ser suspendido de su profesión hasta por cinco años, y si reincide, quedar inhabilitado.
¿El contrato de corretaje tiene que ser por escrito?
No. El artículo 824 del Código de Comercio permite contratar verbalmente, por escrito o por cualquier modo inequívoco, y la ley no le exige una forma especial al corretaje. Un corretaje pactado por WhatsApp o de palabra también es un contrato.
El problema llega cuando hay que probarlo. Si el negocio se cierra y el propietario dice que el comprador llegó por otro lado, el agente necesita demostrar que él lo presentó y cuánto se pactó de comisión. Un contrato escrito y firmado resuelve esa discusión antes de que empiece.
Qué debe llevar un contrato de corretaje inmobiliario
Estas son las cláusulas que debe tener el contrato y lo que conviene escribir en cada una:
| Cláusula | Qué debe decir |
|---|---|
| Partes | Nombre completo, cédula o NIT, dirección y teléfono del propietario y del corredor. |
| Inmueble | Dirección, ciudad, matrícula inmobiliaria y una descripción corta (tipo, área, parqueadero). |
| Encargo | Si el corredor busca comprador, arrendatario o los dos, y el precio de venta o el canon que pide el propietario. |
| Comisión | El valor o el porcentaje, sobre qué precio se calcula y si incluye IVA. |
| Quién paga | Si la paga solo el propietario o las dos partes. Si no se dice, la ley la reparte por partes iguales. |
| Cuándo se paga | Por ejemplo, la mitad al firmar la promesa de compraventa y la otra mitad al firmar la escritura. |
| Gastos | Si el corredor asume los gastos de fotos, anuncios y visitas, o cuáles le reembolsa el propietario. |
| Exclusividad | Si la hay, el plazo y qué pasa si el propietario vende por su cuenta o con otro agente. |
| Duración | La fecha de inicio y de fin, y si se renueva sola. |
| Clientes presentados | Que la comisión se paga si, dentro de un plazo después de terminar el contrato, el propietario le vende a un cliente que presentó el corredor. |
| Firmas | Lugar, fecha y firma de las partes. |
La cláusula de clientes presentados es la que más discusiones evita. Para que funcione, el corredor debe entregarle al propietario, por escrito, la lista de las personas que visitaron el inmueble con él.
Contrato de exclusividad inmobiliaria
Con exclusividad, el propietario se compromete a no ofrecer el inmueble con otro agente durante el plazo del contrato. Los artículos del Código de Comercio sobre el corretaje no regulan la exclusividad. Por eso, si las partes la quieren, tiene que quedar escrita con estos puntos:
- Plazo: cuántos meses dura la exclusividad.
- Alcance: si el propietario puede vender por su cuenta a un comprador que consiga él mismo, o si también en ese caso se paga la comisión.
- Lo que hace el corredor a cambio: por ejemplo, fotos profesionales, publicación en portales inmobiliarios y un informe periódico de visitas y ofertas.
Si eres agente, el compromiso de publicación es lo que justifica pedir la exclusividad. La guía de portal inmobiliario o redes sociales explica dónde conviene mostrar cada inmueble para que lo vean los compradores.
Modelo de contrato de corretaje inmobiliario
Este modelo sirve de punto de partida para la venta de una vivienda. Cambia lo que está entre corchetes y revisa el texto final con un abogado si el negocio tiene condiciones especiales.
CONTRATO DE CORRETAJE INMOBILIARIO
Entre [nombre del propietario], identificado con cédula [número], en adelante EL PROPIETARIO, y [nombre del agente o de la inmobiliaria], identificado con [cédula o NIT], en adelante EL CORREDOR, se celebra el presente contrato de corretaje, que se rige por los artículos 1340 a 1346 del Código de Comercio y por las siguientes cláusulas:
Primera. Objeto. EL CORREDOR buscará un comprador para el inmueble ubicado en [dirección], de la ciudad de [ciudad], con matrícula inmobiliaria [número], por un precio de [valor en letras y números] o el que EL PROPIETARIO acepte por escrito.
Segunda. Comisión. Si se celebra la venta con un comprador presentado por EL CORREDOR, EL PROPIETARIO le pagará una comisión de [porcentaje o valor] sobre el precio de venta, [más IVA / IVA incluido]. La comisión la paga solo EL PROPIETARIO.
Tercera. Forma de pago. [La mitad] de la comisión se pagará al firmar la promesa de compraventa y [la otra mitad] al firmar la escritura pública.
Cuarta. Gastos. Los gastos de fotografía, publicación y visitas corren por cuenta de EL CORREDOR.
Quinta. Exclusividad. [Sí / No]. Durante la vigencia del contrato, EL PROPIETARIO no ofrecerá el inmueble por medio de otros corredores. [Si vende por su cuenta a un comprador conseguido por él, pagará / no pagará la comisión].
Sexta. Obligaciones de EL CORREDOR. Publicar el inmueble, mostrarlo a los interesados, informar a EL PROPIETARIO cada [quince] días las visitas y ofertas recibidas, y comunicar a las partes toda circunstancia que conozca y que pueda influir en el negocio.
Séptima. Duración. El contrato dura [número] meses desde la firma. Si dentro de los [número] meses siguientes a su terminación EL PROPIETARIO vende el inmueble a una persona que EL CORREDOR le presentó por escrito, pagará la comisión de la cláusula segunda.
Se firma en [ciudad], el [fecha], en dos ejemplares del mismo valor.
EL PROPIETARIO: [firma, nombre y cédula]. EL CORREDOR: [firma, nombre y cédula o NIT].
Para un arriendo, cambia en la cláusula primera «comprador» por «arrendatario» y el precio por el canon mensual. En la cláusula segunda, define la comisión sobre el canon o sobre el valor del contrato de arriendo.
Si también arriendas inmuebles de terceros: la matrícula de arrendador
Si además de vender haces intermediación de arriendos de vivienda, revisa la Ley 820 de 2003. Su artículo 28 obliga a matricularse ante la autoridad competente a quien tenga como actividad principal arrendar vivienda urbana propia o de terceros, o intermediar entre arrendadores y arrendatarios, en municipios de más de 15.000 habitantes.
La matrícula es requisito para ejercer esa actividad. El artículo 34 de la misma ley permite multas de hasta 100 salarios mínimos mensuales a quien no se matricule o a quien se anuncie al público sin el número de su matrícula vigente.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un contrato de corretaje?
Es el contrato en el que una persona, el corredor, se compromete a poner en contacto a dos o más personas para que celebren un negocio, a cambio de una comisión. Lo regulan los artículos 1340 a 1346 del Código de Comercio.
¿Quién paga la comisión del agente inmobiliario?
La que diga el contrato. Si el contrato no dice nada, el artículo 1341 del Código de Comercio dice que la pagan las dos partes del negocio por partes iguales.
¿Si el propietario vende por su cuenta, tiene que pagar la comisión?
Depende del contrato. El corredor gana la comisión cuando se celebra el negocio en el que intervino. Si el comprador no llegó por el corredor, solo se paga si el contrato tiene exclusividad y dice que también en ese caso se paga.
¿Un contrato de corretaje verbal es válido?
Sí. El artículo 824 del Código de Comercio permite contratar verbalmente. El contrato escrito sirve para probar lo que se pactó si después hay una discusión.
¿Cuál es la diferencia entre corretaje y mandato?
El corredor pone en contacto a las partes y no las representa. El mandatario actúa en nombre de quien le da el encargo y puede firmar por él. Si quieres que el agente firme por ti, necesitas un mandato o un poder, no solo un corretaje.
¿Se gana la comisión si el negocio se cae?
Si el negocio no se celebra, no hay comisión. Si se celebró bajo condición, la comisión se gana cuando la condición se cumple (artículo 1343). Los gastos de la gestión sí se pueden cobrar aunque el negocio no se celebre, salvo que el contrato diga otra cosa.
Publica los inmuebles que tienes en corretaje
Con el contrato firmado, tu trabajo es que el inmueble lo vean las personas que buscan comprar o arrendar en su ciudad. En Finca Raíz Colombia publican propietarios, agentes e inmobiliarias, y quienes buscan vivienda les escriben directamente.
¿Manejas varios inmuebles? El plan Agente cuesta $39.900 e incluye 10 anuncios y 5 destacados por 90 días. El plan Agencia cuesta $79.000 e incluye 20 anuncios y 10 destacados por 90 días. Sin permanencia. Los anuncios destacados salen en los primeros resultados con la etiqueta Destacada.
