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Crear una inmobiliaria en Colombia es más sencillo de lo que parece si haces los trámites en orden. Para crear una inmobiliaria necesitas registrar el negocio en la Cámara de Comercio, como persona natural o como sociedad, e inscribirte en el RUT de la DIAN. Si vas a arrendar o administrar vivienda de terceros, también necesitas la matrícula de arrendador de la alcaldía. A eso se suman los modelos de contrato que vas a usar con propietarios y clientes, y un lugar donde publicar los inmuebles para que los interesados te escriban. En esta guía te explicamos cada requisito y los primeros pasos para conseguir clientes.
Contenido del artículo
- Requisitos para crear una inmobiliaria en Colombia
- Paso 1: define qué servicios va a prestar tu inmobiliaria
- Paso 2: escoge entre persona natural o sociedad SAS
- Paso 3: registro en la Cámara de Comercio y en el RUT
- Paso 4: matrícula de arrendador
- Paso 5: los contratos que vas a usar
- Paso 6: impuestos y contabilidad
- Paso 7: consigue tus primeros inmuebles y publícalos
- Preguntas frecuentes
Requisitos para crear una inmobiliaria en Colombia
Estos son los requisitos para crear una inmobiliaria, en el orden en que conviene hacerlos:
- Registro mercantil en la Cámara de Comercio de tu ciudad, como persona natural o como sociedad.
- Inscripción en el RUT de la DIAN con la actividad económica de la inmobiliaria.
- Matrícula de arrendador ante la alcaldía, si vas a arrendar o administrar vivienda urbana de terceros.
- Modelos de contrato de arrendamiento, de administración y de corretaje.
- Inscripción en el Registro Abierto de Avaluadores, solo si vas a hacer avalúos.
En los pasos siguientes te explicamos cada requisito y qué documentos te piden.
Paso 1: define qué servicios va a prestar tu inmobiliaria
Los trámites cambian según lo que vaya a hacer la inmobiliaria. Antes de registrarla, decide cuáles de estos servicios vas a ofrecer:
- Venta de inmuebles de terceros. Consigues compradores para los inmuebles de otros propietarios y cobras una comisión cuando se cierra el negocio.
- Arriendo de inmuebles de terceros. Consigues el arrendatario para el propietario y cobras una comisión por el contrato.
- Administración de arriendos. Además de conseguir el arrendatario, cobras el canon cada mes, atiendes las reparaciones y respondes ante el propietario.
- Avalúos. Calculas el valor comercial de un inmueble para una venta, un crédito o una sucesión.
Muchas inmobiliarias empiezan con la venta o el arriendo de inmuebles de terceros porque piden menos trámites. Si hoy trabajas solo como agente, la guía para ser agente inmobiliario en Colombia te sirve de punto de partida antes de dar el salto a empresa.
Paso 2: escoge entre persona natural o sociedad SAS
Puedes registrar la inmobiliaria a tu nombre o crear una sociedad. La persona natural y la SAS sirven para empezar:
- Persona natural comerciante. Te inscribes tú en el registro mercantil y puedes registrar un establecimiento de comercio con el nombre de la inmobiliaria. Es el registro más simple. Respondes con tu patrimonio personal por las deudas del negocio.
- Sociedad por acciones simplificada, SAS. La regula la Ley 1258 de 2008. Puede tener un solo accionista o varios. Se crea con un documento privado que se inscribe en el registro mercantil de la Cámara de Comercio, sin escritura pública. Los accionistas responden hasta el monto de sus aportes.
Si vas a tener socios o a administrar dinero de propietarios, la SAS separa el patrimonio de la empresa del tuyo. Revisa la decisión con un contador, porque cada forma tiene obligaciones contables distintas.
Paso 3: registro en la Cámara de Comercio y en el RUT
El registro mercantil se hace en la Cámara de Comercio de la ciudad donde va a funcionar la inmobiliaria. Con el registro obtienes el certificado de matrícula mercantil, si eres persona natural, o el certificado de existencia y representación legal, si creaste una sociedad. El certificado de la Cámara de Comercio te lo piden en casi todos los trámites que siguen. La matrícula mercantil se renueva cada año, dentro de los tres primeros meses.
En el RUT de la DIAN registras la actividad económica con su código CIIU. Las actividades inmobiliarias tienen dos códigos:
- 6820, actividades inmobiliarias realizadas a cambio de una retribución o por contrata. Es el código de quien cobra por vender, arrendar, administrar o avaluar inmuebles de otros.
- 6810, actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados. Es el código de quien arrienda o vende sus propios inmuebles.
Una inmobiliaria que trabaja con inmuebles de terceros usa el código 6820. Los códigos están en la clasificación CIIU que publica el DANE.
Paso 4: matrícula de arrendador
La matrícula de arrendador es la autorización de la alcaldía para arrendar o administrar vivienda. La exige el artículo 28 de la Ley 820 de 2003, la ley del arrendamiento de vivienda urbana.
Quién necesita la matrícula de arrendador
- La persona o empresa que tiene entre sus actividades principales arrendar vivienda urbana, propia o de terceros, en un municipio de más de 15.000 habitantes.
- La persona o empresa que hace intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios en esos mismos municipios.
- El propietario o subarrendador que celebra más de cinco contratos de arrendamiento de vivienda.
La ley presume que quien arrienda más de diez inmuebles en un mismo municipio, propios o de terceros, ejerce la actividad y debe tener la matrícula. La matrícula se pide para el arriendo de vivienda. Una inmobiliaria que solo vende inmuebles no está dentro de los casos del artículo 28.
Requisitos y plazo
El artículo 29 de la Ley 820 pide estos documentos:
- El certificado de existencia y representación legal, si es una sociedad, o el registro mercantil, si eres persona natural.
- Los modelos de contrato de arrendamiento y de administración que vas a usar.
- Los demás requisitos que fije la alcaldía.
Quien empieza a arrendar inmuebles ajenos tiene diez días desde que inicia operaciones para registrarse, según el artículo 30. En Bogotá la matrícula la otorga la Secretaría Distrital del Hábitat. Además de los documentos de la ley, pide la relación de inmuebles de vivienda que administras o una declaración escrita de que no tienes ninguno. En los demás municipios el trámite se hace en la alcaldía.
El número de matrícula va en tus anuncios
El artículo 31 obliga a quien tiene matrícula a poner el número de matrícula vigente cuando se anuncia al público como arrendador. El artículo 34 permite a la alcaldía imponer multas de hasta 100 salarios mínimos mensuales a quien no tramite la matrícula a tiempo o se anuncie sin el número. Con incumplimientos repetidos, la alcaldía puede suspender o cancelar la matrícula.
En Bogotá, quien tiene matrícula de arrendador presenta además un informe anual de su actividad ante la Secretaría del Hábitat. Pregunta en tu alcaldía si pide un informe parecido.
Paso 5: los contratos que vas a usar
Los contratos ordenan la relación con los propietarios y con los clientes. Una inmobiliaria trabaja con tres modelos de contrato:
- Contrato de corretaje. El propietario te encarga conseguir comprador o arrendatario y acuerdan la comisión.
- Contrato de administración. El propietario te entrega el inmueble para que lo arriendes, cobres el canon y respondas por la gestión.
- Contrato de arrendamiento. Es el que firma el arrendatario. Si administras el inmueble, lo firmas tú en nombre del propietario.
Para la comisión y el encargo de venta, revisa qué debe llevar un contrato de corretaje inmobiliario. Deja por escrito el porcentaje, cuándo se paga y qué pasa si el propietario vende por su cuenta.
Para los arriendos, la guía del contrato de arrendamiento de vivienda te muestra las cláusulas que pide la ley. Los modelos de arrendamiento y de administración son los mismos que presentas para la matrícula de arrendador.
Si vas a hacer avalúos
La Ley 1673 de 2013 regula la actividad del avaluador. Para hacer avalúos hay que estar inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores. Si tu inmobiliaria no tiene un avaluador inscrito, puede contratar el avalúo con uno externo cuando el cliente lo necesite.
Paso 6: impuestos y contabilidad
Antes de empezar a facturar, define con un contador el régimen de impuestos de la inmobiliaria. Ten en cuenta un concepto reciente de la DIAN. El Concepto 015191 de 2026 dice que quien recibe inmuebles de terceros para administrarlos, arrendarlos o venderlos a cambio de una comisión no puede escoger el Régimen Simple de Tributación. La DIAN se apoya en el artículo 906 del Estatuto Tributario, que excluye del Régimen Simple la intermediación en la venta o el arriendo de activos.
Si administras arriendos, el dinero del canon es del propietario. Llévalo separado del dinero de la inmobiliaria y entrégale cada mes una cuenta clara de lo que cobraste, lo que pagaste y lo que le giras.
Paso 7: consigue tus primeros inmuebles y publícalos
Con los trámites listos, la inmobiliaria necesita inmuebles para ofrecer y personas que los vean. Estas prácticas te ayudan a arrancar:
- Escoge una zona. Conocer bien unos pocos barrios te permite hablar de precios y de vecindario con propietarios y compradores.
- Capta inmuebles antes de buscar clientes. Habla con propietarios de tu zona y firma con cada uno el encargo por escrito.
- Haz un anuncio completo de cada inmueble. El anuncio lleva precio, ubicación, área, habitaciones, baños y buenas fotos.
- Responde rápido y lleva registro de cada interesado. Anota quién preguntó, por qué inmueble y qué le respondiste.
Las fotos son lo que más mira un interesado antes de escribir. Con un celular y buena luz puedes lograrlas siguiendo la guía de fotografía inmobiliaria para tu anuncio.
Publica tus inmuebles donde los buscan las personas de tu ciudad. Para decidir dónde, compara las opciones en la guía de portal inmobiliario o redes sociales para mostrar tus inmuebles.
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Preguntas frecuentes
¿Qué se necesita para crear una inmobiliaria en Colombia?
Necesitas el registro mercantil en la Cámara de Comercio, como persona natural o como sociedad, y la inscripción en el RUT de la DIAN. Si vas a arrendar o administrar vivienda de terceros, también necesitas la matrícula de arrendador de la alcaldía. Además, prepara los modelos de contrato de corretaje, administración y arrendamiento.
¿Qué es la matrícula de arrendador?
Es la autorización de la alcaldía para arrendar o administrar vivienda urbana. La exige el artículo 28 de la Ley 820 de 2003 a quien tiene el arriendo de vivienda como actividad principal, a quien hace intermediación entre arrendadores y arrendatarios y a quien celebra más de cinco contratos de arrendamiento. En Bogotá la otorga la Secretaría Distrital del Hábitat.
¿Necesito matrícula de arrendador si solo vendo inmuebles?
El artículo 28 de la Ley 820 pide la matrícula para el arriendo de vivienda urbana y la intermediación entre arrendadores y arrendatarios. Una inmobiliaria que solo vende inmuebles no está dentro de esos casos. Si más adelante empiezas a arrendar, tienes diez días desde el inicio de esa actividad para registrarte.
¿Puedo crear una inmobiliaria como persona natural?
Sí. Te inscribes en el registro mercantil como persona natural comerciante y puedes registrar un establecimiento de comercio con el nombre de la inmobiliaria. La Ley 820 acepta el registro mercantil de la persona natural para la matrícula de arrendador.
¿Qué pasa si arriendo inmuebles sin matrícula de arrendador?
El artículo 34 de la Ley 820 permite a la alcaldía imponer multas de hasta 100 salarios mínimos mensuales a quien debía tener la matrícula y no la tramitó a tiempo. La misma multa aplica a quien se anuncia como arrendador sin poner el número de matrícula vigente.
¿Una inmobiliaria puede estar en el Régimen Simple de Tributación?
Según el Concepto 015191 de 2026 de la DIAN, quien administra, arrienda o vende inmuebles de terceros a cambio de una comisión no puede escoger el Régimen Simple. Revisa el régimen de tu inmobiliaria con un contador antes de empezar a facturar.
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