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Cuando tu inquilino no paga el arriendo y no entrega el inmueble, la ley te da un camino: el proceso de restitución de inmueble arrendado. Es una demanda ante el juez civil del municipio donde está el inmueble para que el arrendatario te lo devuelva. No pagar el arriendo dentro del plazo del contrato es causal suficiente. Si el inquilino no se opone, el juez dicta sentencia y ordena la entrega. Si se opone, no lo escuchan hasta que consigne lo que debe. Cuando la única causal es la falta de pago, el proceso se tramita en única instancia. En esta guía te explicamos qué hacer primero, cómo es el proceso paso a paso y cómo cobrar lo que te deben.
Contenido del artículo
- Qué es la restitución de inmueble arrendado
- Qué hacer primero si tu inquilino no paga
- Causales para pedir que te devuelvan el inmueble
- El proceso de restitución de inmueble, paso a paso
- El inquilino que no paga no es escuchado en el proceso
- Embargo y restitución provisional mientras dura el proceso
- Ante qué juez se presenta la demanda y cuánto puede durar
- Cómo cobrar los arriendos que te debe
- Desalojo de inquilino: lo que no debes hacer por tu cuenta
- Cómo prevenir el problema con el próximo arrendatario
- Preguntas frecuentes
Qué es la restitución de inmueble arrendado
La restitución de inmueble arrendado es el proceso judicial con el que el arrendador pide que el arrendatario le devuelva el inmueble. Lo regula el artículo 384 del Código General del Proceso y sirve para casas, apartamentos, locales y cualquier otro inmueble en arriendo.
El proceso de restitución busca que te devuelvan el inmueble. El cobro de los arriendos atrasados es un trámite aparte, aunque puede ir en el mismo expediente. Más abajo te explicamos cómo funciona cada uno.
Qué hacer primero si tu inquilino no paga
Antes de demandar, ordena la información y busca un acuerdo. Un acuerdo cumplido te ahorra meses de proceso:
- Revisa el contrato. Confirma la fecha de pago, el valor del canon, quién paga los servicios y la administración, y si hay un codeudor.
- Haz la cuenta de lo que te debe. Anota cada mes sin pagar, con su fecha y su valor, y los servicios o cuotas de administración que tuviste que pagar tú.
- Habla con el arrendatario y deja todo por escrito. Un mensaje o una carta con lo que debe y la fecha en que le pides pagar te sirve después como prueba.
- Si llegan a un acuerdo de pago, escríbelo. El acuerdo dice cuánto paga, en qué fechas y qué pasa si incumple. Si el arrendatario decide entregar el inmueble, el acuerdo dice también la fecha de entrega.
También puedes intentar una conciliación ante un centro de conciliación. Para la restitución no es obligatoria: el artículo 68 de la Ley 2220 de 2022 dice que el arrendador puede presentar la demanda directamente ante el juez, sin pasar antes por la audiencia de conciliación.
Causales para pedir que te devuelvan el inmueble
El artículo 22 de la Ley 820 de 2003, la ley del arrendamiento de vivienda urbana, dice en qué casos el arrendador puede terminar el contrato y pedir el inmueble. Estas son las causales por incumplimiento del arrendatario:
- No pagar el canon y sus reajustes dentro del plazo del contrato.
- No pagar los servicios públicos, si eso causa el corte o la pérdida del servicio, o no pagar la administración cuando le corresponde.
- Subarrendar o ceder el inmueble, o darle otro uso, sin autorización expresa del arrendador.
- Afectar de forma reiterada la tranquilidad de los vecinos, o usar el inmueble para actos delictivos, con prueba ante la autoridad de policía.
- Hacer mejoras, cambios o ampliaciones sin autorización expresa, o destruir el inmueble en todo o en parte.
- Violar el reglamento de propiedad horizontal, si el inmueble está en un edificio o conjunto.
La ley no fija un número mínimo de meses de atraso. La causal es no pagar dentro del plazo que dice el contrato. Además de estas causales, el mismo artículo permite terminar el contrato al vencimiento o durante las prórrogas, con aviso escrito de tres meses y en los casos que la ley señala.
El proceso de restitución de inmueble, paso a paso
Estas son las etapas del proceso según el artículo 384 del Código General del Proceso:
- Presentas la demanda. Con ella va la prueba del contrato: el contrato firmado por el arrendatario. Si no hay contrato escrito, sirve la confesión del arrendatario en un interrogatorio o la declaración de testigos.
- El juzgado notifica al arrendatario. Si en el contrato no pactaron otra dirección, la dirección para notificarlo es la del inmueble arrendado.
- El arrendatario tiene un plazo para responder. Ese plazo se llama traslado de la demanda. Es de 20 días en el proceso verbal y de 10 días en el proceso verbal sumario, que es el de mínima cuantía.
- Si el arrendatario no se opone, el juez dicta sentencia y ordena la restitución del inmueble.
- Si se opone, el proceso sigue con pruebas y audiencia. Para que lo escuchen, el arrendatario debe consignar lo que debe. Lo explicamos en la sección siguiente.
- Con la sentencia, el juez hace la entrega. Si el arrendatario no devuelve el inmueble, pides la diligencia de entrega. La hace el juez que conoció el proceso o el funcionario que él comisione.
En este proceso no se admite la demanda de reconvención ni la acumulación de procesos.
El inquilino que no paga no es escuchado en el proceso
Esta es la regla que más protege al arrendador. Si la demanda es por falta de pago del canon, de los servicios públicos o de la administración, el arrendatario no es oído en el proceso hasta que haga una de estas cosas:
- Consignar a órdenes del juzgado el valor total que debe, según las pruebas de la demanda.
- Presentar los recibos de pago de los tres últimos períodos, firmados por el arrendador o con las consignaciones que permite la ley.
Además, mientras dura el proceso, el arrendatario debe consignar en el juzgado los cánones que se vayan causando. Si deja de hacerlo, tampoco lo escuchan hasta que presente el comprobante. Si el arrendatario no alega que esos cánones no se deben, el juzgado te los entrega a medida que llegan.
Embargo y restitución provisional mientras dura el proceso
El artículo 384 te da dos herramientas para no esperar al final del proceso con las manos vacías.
Embargo y secuestro de bienes del arrendatario
Desde que presentas la demanda puedes pedir el embargo y secuestro de bienes del arrendatario. Sirven para asegurar el pago de los arriendos que debe, de los que se causen después, de las indemnizaciones y de las costas del proceso. El juez te pide una caución, que es una garantía para responder si la medida causa perjuicios. Si ganas, tienes 30 días después de la sentencia para pedir el cobro en el mismo expediente. Si no lo pides en ese plazo, los embargos se levantan.
Restitución provisional
Puedes pedir que el juez haga una inspección al inmueble, incluso antes de notificar al arrendatario. Si en la inspección el juez encuentra el inmueble desocupado, abandonado o en grave deterioro, puede ordenar que te lo entreguen de inmediato. Mientras la sentencia no quede en firme, no puedes volver a arrendarlo.
Ante qué juez se presenta la demanda y cuánto puede durar
La demanda se presenta ante el juez del municipio donde está el inmueble. Lo dice el artículo 28 del Código General del Proceso. El tipo de juez depende de la cuantía del proceso. En un arriendo, la cuantía es el valor de la renta durante el plazo inicial del contrato. Si el contrato es a término indefinido, es el valor de la renta de los últimos doce meses.
- Mínima cuantía, hasta 40 salarios mínimos: juez civil municipal, en única instancia y por el proceso verbal sumario.
- Menor cuantía, de 40 a 150 salarios mínimos: juez civil municipal.
- Mayor cuantía, más de 150 salarios mínimos: juez civil del circuito.
Cuando la única causal es la mora en el pago del canon, el proceso se tramita en única instancia, sin importar la cuantía. Eso quiere decir que la sentencia no tiene apelación.
Sobre la duración, el artículo 121 del Código General del Proceso pone un límite: el juez tiene un año para dictar la sentencia de primera o única instancia, contado desde que se notifica la demanda al arrendatario. Si el arrendatario no se opone, la sentencia puede llegar antes de ese plazo.
Cómo cobrar los arriendos que te debe
El artículo 14 de la Ley 820 dice que el contrato de arrendamiento sirve para cobrar por vía ejecutiva las sumas de dinero que debe cualquiera de las partes. Para los servicios públicos o la administración que tú pagaste por el arrendatario, presentas las facturas pagadas y declaras bajo juramento que las pagaste tú.
Si pediste embargos dentro de la restitución, el cobro se hace en el mismo expediente, dentro de los 30 días siguientes a la sentencia. Si en el contrato firmó un codeudor que se obligó a pagar, revisa con tu abogado si el cobro también puede dirigirse contra él.
Desalojo de inquilino: lo que no debes hacer por tu cuenta
Cuando el inquilino no paga, es normal querer recuperar el inmueble rápido. Aun así, el desalojo de un inquilino que no quiere salir lo hace el juez. El artículo 308 del Código General del Proceso le da al juez la entrega del inmueble que ordena la sentencia. Mientras tanto, no hagas esto:
- No cortes los servicios públicos. El artículo 8 de la Ley 820 obliga al arrendador a mantener los servicios del inmueble. Si el arrendador suspende los servicios a propósito, el artículo 24 permite al arrendatario terminar el contrato y descontar del arriendo lo que pague por reconectarlos.
- No cambies las chapas ni saques las cosas del arrendatario. La entrega forzada del inmueble se hace en la diligencia que ordena el juez.
- No recibas el inmueble sin dejar constancia. Si el arrendatario entrega las llaves, firma con él un acta de entrega con la fecha y el estado del inmueble.
Cómo prevenir el problema con el próximo arrendatario
Cuando recuperes el inmueble, estas prácticas te ayudan a arrendarlo con menos riesgo:
- Firma el contrato por escrito con la fecha de pago, el canon, quién paga servicios y administración y una dirección para notificaciones. Con contrato escrito, la prueba de la demanda es más simple.
- Pide referencias y soportes de ingresos a cada interesado y compáralos antes de decidir.
- Define la garantía. El artículo 16 de la Ley 820 prohíbe exigir depósitos en efectivo en el arriendo de vivienda urbana. La garantía va por otro lado, como un codeudor o una póliza de arrendamiento de una aseguradora.
- Recibe y entrega con inventario. Un acta con fotos del estado del inmueble al inicio sirve para comparar al final.
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Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses tiene que deber el inquilino para pedir la restitución?
La Ley 820 de 2003 no fija un número mínimo de meses. La causal es no pagar el canon dentro del plazo que dice el contrato. Desde el primer pago incumplido puedes presentar la demanda.
¿Puedo sacar a un inquilino sin ir ante un juez?
Si el inquilino acepta entregar el inmueble, pueden firmar un acuerdo y un acta de entrega. Si no quiere salir, la entrega forzada la ordena el juez en la sentencia y se hace en una diligencia judicial.
¿Tengo que ir a conciliación antes de demandar?
No. El artículo 68 de la Ley 2220 de 2022 dice que en la restitución de inmueble arrendado el arrendador puede presentar la demanda directamente ante el juez. La conciliación es voluntaria.
¿Cuánto dura un proceso de restitución de inmueble?
El artículo 121 del Código General del Proceso le da al juez un año para dictar la sentencia de primera o única instancia, contado desde que se notifica la demanda. Si el arrendatario no se opone, el juez dicta la sentencia sin esperar las demás etapas.
¿Puedo cortar los servicios públicos si el inquilino no paga?
No. La Ley 820 obliga al arrendador a mantener los servicios del inmueble. Si el arrendador los suspende a propósito, el arrendatario puede terminar el contrato y descontar del arriendo lo que pague por reconectarlos.
¿Qué pasa con los arriendos que se causan durante el proceso?
El arrendatario tiene que consignarlos en el juzgado mientras dura el proceso. Si no lo hace, deja de ser escuchado hasta que presente el comprobante de pago.
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