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Cada año, propietarios y arrendatarios se hacen la misma pregunta: cuánto sube el arriendo. En el arriendo de vivienda, el canon puede subir una vez cada 12 meses y como máximo lo que subió el IPC del año anterior. El IPC vigente hoy es el de 2025: 5,10 %. Con un arriendo de $1.000.000, el aumento máximo es de $51.000. El arrendador tiene que avisar el aumento por escrito, con el valor y la fecha. En esta guía te explicamos la regla, cómo hacer la cuenta y cómo se avisa el aumento.
Contenido del artículo
- Cuánto puede subir el arriendo hoy
- La regla de la ley: cada 12 meses y hasta el IPC
- Cómo calcular el aumento del arriendo, paso a paso
- Qué IPC se usa según la fecha del aumento
- El aumento tampoco puede pasar el tope del 1 %
- Cómo avisar el aumento del arriendo
- El aumento cuando el contrato se prorroga
- Locales, oficinas y bodegas: otra regla
- Si eres arrendatario: qué revisar cuando te suben el arriendo
- Preguntas frecuentes
Cuánto puede subir el arriendo hoy
El aumento máximo del arriendo de vivienda es igual al IPC, el índice de precios al consumidor, del año anterior. El IPC de 2025 fue de 5,10 %. Lo publicó el DANE en enero de 2026, y es el tope para los aumentos que se hacen durante 2026.
El 5,10 % es el máximo, no una obligación. El arrendador puede subir menos o no subir el canon. Cada enero el DANE publica el IPC del año que termina, y ese dato pasa a ser el tope para los aumentos del año nuevo.
La regla de la ley: cada 12 meses y hasta el IPC
El aumento del arriendo lo regula el artículo 20 de la Ley 820 de 2003, la ley del arrendamiento de vivienda urbana. La regla tiene tres condiciones:
- Cada 12 meses con el mismo precio. El canon solo puede subir cuando el contrato cumple 12 meses con el mismo valor. Si el arriendo subió hace 8 meses, todavía no puede subir otra vez.
- Hasta el 100 % del IPC del año anterior. El año anterior es el año calendario que terminó antes de la fecha del aumento, de enero a diciembre.
- Sin pasar el tope del canon. El canon nuevo no puede ser mayor al 1 % del valor comercial del inmueble, que fija el artículo 18 de la misma ley.
Cómo calcular el aumento del arriendo, paso a paso
La cuenta del aumento del arriendo se hace en tres pasos:
- Busca la fecha del aumento. Es la fecha en que el contrato cumple 12 meses con el mismo canon. Casi siempre coincide con el aniversario del contrato.
- Busca el IPC del año anterior a esa fecha. Para un aumento en 2026, es el IPC de 2025: 5,10 %.
- Multiplica el canon actual por el IPC. El resultado es el aumento máximo. Súmalo al canon actual y tienes el canon nuevo máximo.
Un ejemplo. El canon de tu apartamento es de $1.500.000 y el contrato cumple un año en marzo de 2026. El aumento máximo es $1.500.000 × 5,10 % = $76.500. El canon nuevo puede ser de hasta $1.576.500.
Esta tabla muestra la cuenta con el IPC de 2025 para tres valores de canon. Los valores de canon son ejemplos:
| Canon actual | Aumento máximo (5,10 %) | Canon nuevo máximo |
|---|---|---|
| $1.000.000 | $51.000 | $1.051.000 |
| $1.500.000 | $76.500 | $1.576.500 |
| $2.500.000 | $127.500 | $2.627.500 |
La cuota de administración y los servicios públicos no entran en esta cuenta, salvo que el contrato los incluya dentro del canon. La administración la fija la asamblea de la copropiedad cada año, con su propio presupuesto.
Qué IPC se usa según la fecha del aumento
El IPC que se usa depende de la fecha del aumento, no de la fecha en que se firmó el contrato. Un contrato firmado en agosto de 2025 sube en agosto de 2026 con el IPC de 2025. Un aumento que se hace en febrero de 2027 ya usa el IPC de 2026.
Estos son los últimos IPC anuales que publicó el DANE, con el año en que sirven de tope:
| IPC del año | Variación anual | Tope para los aumentos de |
|---|---|---|
| 2022 | 13,12 % | 2023 |
| 2023 | 9,28 % | 2024 |
| 2024 | 5,20 % | 2025 |
| 2025 | 5,10 % | 2026 |
Un aumento que no se hizo en un año no se acumula. Si el arrendador no subió el canon en 2025, en 2026 puede subirlo como máximo el IPC de 2025. La ley no le permite sumar el IPC de 2024 que no cobró.
El aumento tampoco puede pasar el tope del 1 %
El canon nuevo, con el aumento incluido, tampoco puede pasar el 1 % del valor comercial del inmueble. Para esa cuenta, el valor comercial no puede ser mayor a dos veces el avalúo catastral vigente. Si el canon actual ya está cerca de ese tope, el aumento tiene que ser menor que el IPC.
Si vas a fijar el precio de un arriendo nuevo, la cuenta del tope y la comparación con inmuebles parecidos de tu zona están en la guía de canon de arrendamiento y cómo fijar el precio del arriendo.
Cómo avisar el aumento del arriendo
El artículo 20 dice que el arrendador que sube el canon tiene que informar al arrendatario dos cosas:
- El monto del aumento, en pesos.
- La fecha desde la que se cobra el canon nuevo.
El aviso se envía por el servicio postal autorizado, como un correo certificado. También se puede hacer por la forma de notificación personal que diga el contrato, por ejemplo un correo electrónico pactado. Guarda la constancia de envío y de entrega.
Si el arrendador no avisa de esa forma, el arrendatario no está obligado a pagar el aumento. Si el arrendatario pagó el aumento aunque no le avisaron como dice la ley, no puede pedir que le devuelvan lo que pagó.
Envía el aviso con tiempo antes de la fecha del aumento. La ley no fija un número de días de anticipación, pero un aviso a tiempo le permite al arrendatario organizar el pago.
El aumento cuando el contrato se prorroga
Cuando el contrato llega a su fecha de terminación y ninguna de las partes lo termina, se prorroga por el mismo término inicial y en las mismas condiciones. Lo dice el artículo 6 de la Ley 820. La condición es que las partes hayan cumplido el contrato y que el arrendatario acepte los aumentos que permite la ley.
La prórroga no cambia la regla del aumento. En la prórroga, el canon sube igual que antes: cada 12 meses, hasta el IPC del año anterior y con aviso escrito. Las demás reglas de la prórroga y la terminación del contrato están en la guía de la ley de arrendamiento en Colombia.
Locales, oficinas y bodegas: otra regla
La regla del IPC es del arriendo de vivienda urbana. La Ley 820 regula ese contrato y no aplica a locales, oficinas o bodegas. En el arriendo comercial, el aumento es el que pacten arrendador y arrendatario en el contrato. Muchos contratos comerciales usan el IPC o el IPC más unos puntos, pero no es una regla de la ley.
Si tu contrato es comercial, revisa la cláusula de reajuste. Ahí dice cuánto y cuándo sube el canon.
Si eres arrendatario: qué revisar cuando te suben el arriendo
Si te llegó el aviso de aumento del arriendo de tu vivienda, revisa estos puntos:
- Que hayan pasado 12 meses desde que empezó el contrato o desde el último aumento.
- Que el aumento no pase el IPC del año anterior. Haz la cuenta con la tabla de esta guía.
- Que el aviso diga el monto y la fecha y te haya llegado por correo certificado o por la notificación que dice tu contrato.
- Que el canon nuevo no pase el 1 % del valor comercial del inmueble.
Si el aumento pasa el IPC, puedes responder por escrito al arrendador con la cuenta del aumento máximo. Las obligaciones de cada parte durante el contrato están en la guía de arrendador y arrendatario: derechos y obligaciones.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto sube el arriendo en 2026?
Como máximo el IPC de 2025, que fue de 5,10 % según el DANE. Aplica al arriendo de vivienda que cumple 12 meses con el mismo canon durante 2026.
¿El arrendador puede subir el arriendo más que el IPC?
En el arriendo de vivienda, no. El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 pone como máximo el 100 % del IPC del año anterior. Además, el canon nuevo no puede pasar el 1 % del valor comercial del inmueble.
¿Cada cuánto se puede subir el arriendo?
Una vez cada 12 meses con el mismo precio. Si el canon subió hace menos de 12 meses, todavía no puede subir otra vez.
¿Qué pasa si no me avisaron el aumento por escrito?
Si el arrendador no avisó el monto y la fecha por correo certificado o por la notificación que dice el contrato, no estás obligado a pagar el aumento. Si ya lo pagaste, la ley no te permite pedir que te lo devuelvan.
¿Si el arrendador no subió el arriendo el año pasado, puede sumar los dos años?
No. Cada aumento tiene como tope el IPC del año calendario anterior a la fecha del aumento. El aumento que no se cobró en un año no se suma al siguiente.
¿El aumento del IPC aplica a locales comerciales?
No por ley. La regla del IPC es del arriendo de vivienda urbana. En locales, oficinas y bodegas, el aumento es el que diga el contrato.
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