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El avalúo de una casa es el informe que dice cuánto vale el inmueble en el mercado. El avalúo comercial lo hace un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores. Calcula el precio más probable de venta con métodos que fija el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y tiene una vigencia de un año. El avalúo catastral es otro valor: lo fija la oficina de catastro para cobrar el impuesto predial. En esta guía te explicamos el avalúo comercial y el catastral, quién puede hacer el comercial, cómo se calcula y cómo estimar el precio de tu casa comparando anuncios parecidos de tu zona.
Contenido del artículo
- Qué es el avalúo de una casa
- Avalúo comercial y avalúo catastral: la diferencia
- Quién puede hacer un avalúo comercial
- Cómo se calcula el avalúo comercial: los cuatro métodos
- Cómo se hace un avalúo paso a paso
- Cuánto cuesta un avalúo y cuánto dura
- Cuándo necesitas un avalúo
- Cómo saber cuánto vale tu casa comparando anuncios
- Preguntas frecuentes
Qué es el avalúo de una casa
La Ley 1673 de 2013, que regula la actividad del avaluador, llama valuación al trabajo de determinar el valor de un bien con métodos y técnicas. El documento que entrega ese trabajo se llama avalúo.
Cuando se habla del avalúo de una casa, casi siempre se habla del valor comercial. El artículo 2 del Decreto 1420 de 1998 lo define como el precio más probable por el que el inmueble se vendería en un mercado donde comprador y vendedor actúan libremente y conocen las condiciones físicas y jurídicas del bien.
El valor comercial no es el precio que el dueño quiere recibir ni el que pide el vecino por su apartamento. Es una estimación con soporte: datos del mercado, el estado del inmueble y las normas que lo afectan.
Avalúo comercial y avalúo catastral: la diferencia
Una casa tiene dos avalúos distintos, y es normal que no coincidan:
| Avalúo comercial | Avalúo catastral | |
|---|---|---|
| Qué mide | El precio más probable de venta en el mercado | El valor que registra la oficina de catastro |
| Quién lo hace | Un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores | El catastro de tu ciudad o el Instituto Geográfico Agustín Codazzi |
| Para qué sirve | Fijar el precio de venta, el crédito hipotecario, repartir bienes | Cobrar el impuesto predial y servir de referencia en impuestos y trámites |
| Dónde lo ves | En el informe que te entrega el avaluador | En la factura del impuesto predial |
| Cuánto cuesta | Lo pagas a quien lo hace | No se paga aparte |
Para qué te sirve conocer el avalúo catastral
Aunque el avalúo catastral no dice cuánto vale tu casa en el mercado, la ley lo usa en varias cuentas de una venta o un arriendo:
- Precio de la escritura: el artículo 90 del Estatuto Tributario no acepta en la venta de un inmueble un precio menor que el costo, el avalúo catastral o el autoavalúo.
- Gastos de la escritura: si el precio de la escritura es menor que el avalúo catastral, la notaría y el registro liquidan sobre el avalúo. La guía de gastos notariales al vender una casa trae las tarifas y ejemplos.
- Impuesto de la venta: el avalúo catastral es una de las dos formas de calcular el costo fiscal de tu inmueble para la ganancia ocasional por la venta.
- Tope del arriendo: para calcular el máximo que se puede cobrar de arriendo, el valor comercial no puede pasar de dos veces el avalúo catastral. El artículo del canon de arrendamiento hace la cuenta paso a paso.
Quién puede hacer un avalúo comercial
Según la Ley 1673 de 2013, avaluador es la persona natural con formación reconocida en la valuación de un tipo de bienes que está inscrita en el Registro Abierto de Avaluadores. La inscripción la llevan las entidades reconocidas de autorregulación de avaluadores, y cada avaluador se inscribe en las categorías de bienes que puede avaluar.
El Decreto 1420 de 1998 dice que el valor comercial de un inmueble lo determinan, con un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas privadas registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz. Las lonjas también hacen avalúos corporativos, con la participación de varios de sus afiliados.
Antes de contratar, pide el número de inscripción del avaluador y confírmalo en la página del Registro Abierto de Avaluadores, que también valida sus certificados. El artículo 9 de la Ley 1673 considera ejercicio ilegal de la actividad presentarse como avaluador inscrito sin cumplir los requisitos.
Cómo se calcula el avalúo comercial: los cuatro métodos
La Resolución 941 de 2026 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi fija los métodos de los avalúos comerciales y reemplazó a la Resolución 620 de 2008. Son cuatro:
| Método | Cómo calcula el valor | Cuándo se usa |
|---|---|---|
| Comparación o de mercado | Analiza ofertas y ventas recientes de inmuebles parecidos al que se avalúa | Casas y apartamentos en zonas donde hay inmuebles comparables en venta |
| Renta o capitalización de ingresos | Parte de las rentas que el inmueble puede producir, o las que producen inmuebles parecidos | Inmuebles que producen renta, como los que se compran para arrendar |
| Costo | Suma el valor del terreno y lo que costaría construir de nuevo, menos la depreciación por la edad y el estado | Casas con lote propio, inmuebles con pocos comparables |
| Residual | Parte de lo que se vendería en un proyecto que se puede construir en el terreno | Lotes y terrenos para construir |
En el método de comparación, la resolución pide que los comparables se parezcan al inmueble en área, estrato, servicios públicos, vías y normas urbanísticas, entre otros elementos. También aclara que el método no consiste en copiar el precio de las ofertas: el avaluador las analiza y las ajusta. En todos los métodos, el avaluador tiene que indicar de dónde sacó cada dato.
Cómo se hace un avalúo paso a paso
Un avalúo comercial sigue estos pasos:
- Solicitud. Le dices al avaluador para qué es el avalúo y le entregas los documentos del inmueble.
- Visita técnica. La Resolución 941 pide visitar el sector e inspeccionar el inmueble por dentro. El avaluador revisa la construcción, los materiales, la edad, el estado y las áreas comunes si es propiedad horizontal.
- Identificación jurídica y normativa. Revisa la dirección, los linderos, los servicios públicos, las vías y las normas urbanísticas que aplican al inmueble.
- Estudio de mercado y cálculo. Aplica los métodos que corresponden y concluye el valor.
- Informe. Entrega el informe técnico con el valor, los métodos aplicados, los datos de mercado con sus fuentes y la constancia de su inscripción en el Registro Abierto de Avaluadores.
Documentos que debes tener listos
Para los avalúos oficiales, el artículo 13 del Decreto 1420 de 1998 pide estos documentos. Tenerlos listos agiliza cualquier avalúo:
- Dirección y linderos del inmueble.
- Cédula o número catastral del inmueble, si existe.
- Certificado de tradición y libertad expedido hace menos de 3 meses.
- Plano del predio con las áreas del terreno y de la construcción.
- Escritura del régimen de propiedad horizontal, si la casa o el apartamento está en un conjunto o edificio.
Cuánto cuesta un avalúo y cuánto dura
Cuánto cuesta un avalúo
El precio de un avalúo comercial lo acuerdas con el avaluador o la lonja que lo hace. Pide la cotización por escrito a dos o tres avaluadores inscritos, con lo que incluye: visita, informe y plazo de entrega. Si el avalúo es para un crédito hipotecario, el banco te dice a quién se le pide y cuánto cuesta.
Cuánto tarda
Para los avalúos de la Resolución 941, el plazo de entrega es de máximo 30 días hábiles desde que el avaluador recibe la solicitud con todos los documentos. El solicitante y el avaluador pueden acordar otro plazo en el contrato. En un avalúo particular, deja el plazo escrito en la cotización.
Cuánto dura
El artículo 19 del Decreto 1420 de 1998 da a los avalúos una vigencia de un año, contado desde la fecha en que se expiden. Si tu casa se vende más de un año después del avalúo, el valor puede haber cambiado y conviene actualizarlo.
Cuándo necesitas un avalúo
No todas las ventas necesitan un avalúo comercial pagado. Estos son los casos en que te lo pueden pedir o te conviene tenerlo:
- Crédito hipotecario del comprador. El banco avalúa el inmueble que va a quedar como garantía del préstamo. La guía del crédito hipotecario en Colombia explica el resto del trámite.
- Repartir bienes. En una herencia, una separación o una sociedad, el avalúo da un valor que las partes pueden aceptar.
- Un inmueble sin comparables. Una casa grande con lote, una finca o un inmueble único en su zona es difícil de comparar con anuncios.
- Una diferencia de precio con el comprador. Un informe con métodos y fuentes es un argumento en la negociación.
Para fijar el precio de un apartamento o una casa en una zona con muchas ofertas, puedes hacer una primera estimación tú mismo con el método de comparación.
Cómo saber cuánto vale tu casa comparando anuncios
El método de comparación es el mismo que usa el avaluador, hecho de forma sencilla. Así estimas cuánto vale tu casa antes de publicarla:
- Busca de 5 a 10 inmuebles en venta parecidos al tuyo: mismo barrio o sector, mismo tipo de inmueble, estrato y área parecidos. En el portal puedes ver los anuncios de inmuebles en venta en Bogotá y de inmuebles en Cali.
- Saca el precio por metro cuadrado de cada uno: precio de venta dividido por el área construida.
- Descarta lo que se sale del grupo: un precio muy alto o muy bajo frente a los demás suele tener una razón que no aplica a tu casa.
- Ajusta por las diferencias: parqueadero, piso, ascensor, remodelación, vista y edad de la construcción suben o bajan el valor frente al promedio.
- Multiplica el promedio ajustado por el área de tu casa.
Un ejemplo con cifras ilustrativas para un apartamento de 70 metros cuadrados con parqueadero:
| Comparable | Precio pedido | Área | Precio por m² |
|---|---|---|---|
| Apartamento A, con parqueadero | $315.000.000 | 68 m² | $4.632.000 |
| Apartamento B, sin parqueadero | $290.000.000 | 70 m² | $4.143.000 |
| Apartamento C, con parqueadero | $340.000.000 | 72 m² | $4.722.000 |
| Apartamento D, con parqueadero y remodelado | $360.000.000 | 71 m² | $5.070.000 |
Los apartamentos A y C, con parqueadero y sin remodelar, dan un promedio de unos $4.677.000 por metro cuadrado. Por 70 metros son unos $327.000.000. El apartamento B no tiene parqueadero y el D está remodelado, así que sirven para ver hacia dónde se mueve el precio, no para el promedio.
Ten en cuenta que los anuncios muestran el precio que pide el vendedor, no el precio final de la venta. Si una casa parecida lleva meses publicada sin venderse, su precio puede estar por encima del mercado. Con tu estimación lista, la guía para vender tu apartamento en Colombia sigue con el anuncio, las visitas y la negociación.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es el avalúo de una casa?
Es el informe que dice cuánto vale el inmueble. El avalúo comercial calcula el precio más probable de venta en el mercado y lo hace un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores. El avalúo catastral es el valor que registra la oficina de catastro para el impuesto predial.
¿Cuál es la diferencia entre avalúo comercial y avalúo catastral?
El avalúo comercial estima el precio de venta en el mercado y lo pagas a quien lo hace. El avalúo catastral lo fija el catastro para cobrar el impuesto predial y aparece en la factura del predial. El valor comercial y el catastral suelen ser distintos.
¿Quién puede hacer un avalúo comercial?
Un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores en la categoría de inmuebles, una lonja de propiedad raíz o el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Puedes confirmar la inscripción del avaluador en raa.org.co con su número.
¿Cuánto cuesta un avalúo comercial?
No hay un precio único: lo acuerdas con el avaluador o la lonja. Pide la cotización por escrito a dos o tres avaluadores inscritos, con la visita, el informe y el plazo de entrega. Si es para un crédito hipotecario, el banco te dice el valor.
¿Cuánto tiempo es válido un avalúo?
Un año desde la fecha en que se expide, según el artículo 19 del Decreto 1420 de 1998.
¿Cómo saber cuánto vale mi casa sin pagar un avalúo?
Compara tu casa con 5 a 10 inmuebles en venta parecidos de tu zona. Saca el precio por metro cuadrado de cada uno, descarta los que se salen del grupo, ajusta por parqueadero, piso o remodelación y multiplica el promedio por el área de tu casa. Es una estimación: no reemplaza un avalúo cuando te lo piden.
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