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En Colombia ninguna ley fija cuánto cobra una inmobiliaria. La comisión por venta de un inmueble es la que pactas con la inmobiliaria o el agente. Si no se pactó, se paga la usual en la ciudad. Las Cámaras de Comercio de Bogotá, Medellín y Cali registran como costumbre una comisión de entre el 3 % y el 5 % del precio de venta, según la ciudad y si el inmueble es urbano o rural. Por arrendar un local comercial, la costumbre en Bogotá y Cali es un canon mensual, o el 8 % del canon cada mes en Bogotá si la inmobiliaria también administra el arriendo. En esta guía te explicamos de dónde salen esos porcentajes, quién paga la comisión, cuándo se paga y qué negociar antes de firmar.
Contenido del artículo
- Qué dice la ley sobre la comisión inmobiliaria
- Comisión por venta de inmueble en Bogotá, Medellín y Cali
- Cuánto cobra una inmobiliaria por arrendar
- La comisión inmobiliaria y el IVA
- Ejemplo: cuánto pagas de comisión por vender un apartamento
- Quién paga la comisión y cuándo se paga
- Qué negociar antes de firmar con una inmobiliaria
- Cómo vender o arrendar tu inmueble sin inmobiliaria
- Si eres agente: cómo fijar tu comisión
- Preguntas frecuentes
Qué dice la ley sobre la comisión inmobiliaria
La inmobiliaria o el agente que te consigue comprador o arrendatario trabaja como corredor. El artículo 1341 del Código de Comercio dice cuánto se le paga, en este orden:
- La comisión que se pactó en el contrato.
- Si no se pactó, la usual, que es la que se acostumbra en la ciudad.
- Si no hay una usual, la que fijen peritos.
El mismo artículo trae dos reglas más. La comisión se gana cuando se celebra el negocio en el que intervino el corredor. Y si el contrato no dice quién la paga, la pagan por partes iguales las dos partes del negocio, es decir, el vendedor y el comprador, o el arrendador y el arrendatario.
Lo usual en una ciudad se prueba con la costumbre mercantil. Las Cámaras de Comercio investigan qué prácticas siguen los comerciantes de su ciudad y las publican o las certifican. De esas costumbres salen los porcentajes de las siguientes secciones.
Comisión por venta de inmueble en Bogotá, Medellín y Cali
Estas son las comisiones por la venta de un inmueble que registran las Cámaras de Comercio de las tres ciudades más grandes del país:
| Ciudad | Inmueble urbano | Inmueble rural o fuera del área urbana | Fuente |
|---|---|---|---|
| Bogotá | 3 % del precio de venta | 5 % en los municipios de la jurisdicción de la Cámara de Comercio de Bogotá | Listado de costumbres mercantiles, Cámara de Comercio de Bogotá |
| Medellín | 3 % sobre el valor del inmueble | Del 3 % al 5 % | Certificación de la Cámara de Comercio de Medellín |
| Cali | Entre el 3 % y el 4 % | Entre el 3 % y el 4 % | Costumbres del sector inmobiliario, Cámara de Comercio de Cali |
En Bogotá y en Medellín, la costumbre dice que la comisión de la venta la paga el vendedor. La costumbre certificada en Medellín agrega la permuta de inmuebles urbanos: cada parte paga el 3 % sobre el valor del inmueble que entregó.
La costumbre sirve cuando el contrato no dice nada. Si firmas con una inmobiliaria un porcentaje distinto, se paga el porcentaje que firmaste.
Cuánto cobra una inmobiliaria por arrendar
En el arriendo hay dos servicios distintos, y cada uno se cobra de forma diferente:
- Corretaje: la inmobiliaria consigue el arrendatario y el propietario se encarga del contrato después.
- Administración: la inmobiliaria consigue el arrendatario y además maneja el arriendo mes a mes. Recibe el canon, se lo entrega al propietario y atiende al arrendatario.
Para los locales comerciales, las Cámaras de Comercio de Bogotá y Cali registran estas costumbres:
| Servicio | Comisión de costumbre | Dónde |
|---|---|---|
| Corretaje de un local comercial, sin administración | Un canon mensual, que se paga una sola vez | Bogotá y Cali |
| Corretaje de un local comercial con administración | El 8 % del canon mensual | Bogotá |
| Elaboración del contrato, cobrada al nuevo arrendatario por quien administra inmuebles de terceros | El 10 % del canon, una sola vez | Cali |
Los listados de las Cámaras de Comercio de Bogotá y Cali no traen una costumbre sobre la comisión por arrendar vivienda. La comisión y la administración se pactan en el contrato que firmas con la inmobiliaria. Pide que el porcentaje quede escrito, y que diga si se calcula sobre el canon con o sin la cuota de administración del edificio.
El precio del arriendo también tiene reglas propias. La guía del canon de arrendamiento explica cómo fijarlo y cuál es el tope que pone la ley.
La comisión inmobiliaria y el IVA
La comisión es el pago de un servicio. Si la inmobiliaria o el agente es responsable de IVA, a la comisión se le suma el IVA de la tarifa general del 19 %, la del artículo 468 del Estatuto Tributario.
Por eso conviene que el contrato diga si el porcentaje es «más IVA» o «IVA incluido». Un 3 % más IVA es, en la práctica, un 3,57 % del precio de venta.
Ejemplo: cuánto pagas de comisión por vender un apartamento
Un ejemplo con cifras ilustrativas: vendes un apartamento en el área urbana de Bogotá en $300.000.000, con una inmobiliaria responsable de IVA y una comisión del 3 % más IVA.
| Concepto | Cuenta | Valor |
|---|---|---|
| Comisión | 3 % de $300.000.000 | $9.000.000 |
| IVA de la comisión | 19 % de $9.000.000 | $1.710.000 |
| Total que paga el vendedor | Comisión más IVA | $10.710.000 |
Si el contrato no dijera quién paga, la regla del Código de Comercio repartiría la comisión por partes iguales: $4.500.000 más IVA para el vendedor y lo mismo para el comprador. Por eso conviene dejar escrito en el contrato quién paga la comisión.
La comisión no es el único costo de vender. La escritura y el registro tienen sus propias tarifas, que explicamos en la guía de gastos notariales al vender una casa.
Quién paga la comisión y cuándo se paga
Quién paga
Paga quien diga el contrato. Si el contrato no lo dice, el Código de Comercio reparte la comisión por partes iguales entre las dos partes del negocio. En Bogotá y en Medellín, la costumbre certificada es que la comisión de la venta la pague el vendedor. Para evitar discusiones al cierre, escribe en el contrato quién paga.
Cuándo se paga
El corredor gana la comisión cuando se celebra el negocio en el que intervino. Si el negocio no se celebra, no hay comisión. Si la venta queda sujeta a una condición, por ejemplo que el banco apruebe el crédito del comprador, el artículo 1343 del Código de Comercio dice que la comisión se gana cuando la condición se cumple.
En la venta, es común pactar el pago en dos partes: una al firmar la promesa de compraventa y otra al firmar la escritura. El modelo de contrato de corretaje inmobiliario trae esa cláusula lista para llenar.
Qué negociar antes de firmar con una inmobiliaria
Antes de firmar con una inmobiliaria o un agente, revisa que el contrato diga estos puntos:
- El porcentaje y sobre qué valor se calcula: el precio de venta final o el canon mensual.
- El IVA: si el porcentaje es más IVA o IVA incluido.
- Quién paga la comisión.
- Cuándo se paga: en la promesa, en la escritura o en partes.
- La exclusividad y el plazo: si solo esa inmobiliaria puede vender tu inmueble y por cuántos meses.
- Tu propio comprador: si pagas comisión cuando vendes a una persona que conseguiste tú.
- Lo que incluye el servicio: fotos, publicación del anuncio, visitas, estudio del arrendatario o acompañamiento en la notaría.
El porcentaje se puede negociar. La costumbre de la ciudad es una referencia para el caso en que el contrato no dice nada, no un precio obligatorio.
Cómo vender o arrendar tu inmueble sin inmobiliaria
Puedes vender o arrendar tu inmueble por tu cuenta. En ese caso, las tareas que haría la inmobiliaria quedan en tus manos:
- Fijar el precio comparando inmuebles parecidos de tu zona.
- Publicar el anuncio con fotos claras, el precio y una descripción completa.
- Atender a los interesados y mostrar el inmueble.
- Revisar al comprador o al arrendatario antes de firmar.
- Firmar los documentos: la promesa de compraventa y la escritura en la venta, o el contrato en el arriendo.
La guía para vender tu apartamento en Colombia explica el precio, el anuncio, las visitas y el cierre. Si vas a arrendar, el artículo del contrato de arrendamiento de vivienda trae lo que debe llevar el contrato.
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Si eres agente: cómo fijar tu comisión
Si trabajas como agente inmobiliario, la costumbre de tu ciudad es el punto de partida para tu tarifa. Tres recomendaciones para cobrarla sin discusiones:
- Firma el contrato antes de publicar. La comisión que se puede cobrar con más seguridad es la que quedó escrita.
- Explica qué incluye tu comisión. El propietario compara tu porcentaje con lo que haces por su inmueble.
- Lleva el registro de cada cliente que presentas. Si el propietario cierra con una persona que tú le presentaste, ese registro es tu prueba.
La guía sobre cómo trabaja un agente inmobiliario en Colombia cuenta las formas de trabajar como agente y cómo se reparte la comisión cuando hay dos agentes en el mismo negocio.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender una casa?
Lo que se pacte en el contrato. Si no se pactó, la comisión usual en la ciudad. Las Cámaras de Comercio registran el 3 % del precio de venta para inmuebles urbanos en Bogotá y Medellín, y entre el 3 % y el 4 % en Cali. Para inmuebles rurales o fuera del área urbana, la costumbre llega al 5 %.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por arrendar?
Para locales comerciales, la costumbre en Bogotá y Cali es un canon mensual, que se paga una sola vez, si la inmobiliaria no administra el arriendo. En Bogotá, si lo administra, es el 8 % del canon cada mes. Para vivienda, las Cámaras de Comercio de Bogotá y Cali no registran una costumbre: el porcentaje se pacta en el contrato con la inmobiliaria.
¿Quién paga la comisión de la inmobiliaria, el vendedor o el comprador?
Quien diga el contrato. Si el contrato no lo dice, el artículo 1341 del Código de Comercio la reparte por partes iguales entre las dos partes del negocio. En Bogotá y Medellín, la costumbre es que la pague el vendedor.
¿La comisión inmobiliaria lleva IVA?
Sí, cuando quien la cobra es responsable de IVA. Se suma el 19 % sobre el valor de la comisión. El contrato debe decir si el porcentaje es más IVA o IVA incluido.
¿Hay que pagar comisión si el negocio no se cierra?
No. El corredor gana la comisión cuando se celebra el negocio en el que intervino. Si la venta queda sujeta a una condición, como la aprobación del crédito, la comisión se gana cuando la condición se cumple.
¿Se puede vender una casa sin inmobiliaria?
Sí. Fijas el precio comparando inmuebles parecidos de tu zona, publicas el anuncio, atiendes a los interesados y firmas la promesa y la escritura. En Finca Raíz Colombia puedes publicar tu inmueble gratis.
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