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La promesa de compraventa es el contrato en el que el vendedor y el comprador de un inmueble se comprometen a firmar la escritura de venta en una fecha y una notaría determinadas. Para que obligue al vendedor y al comprador, la ley exige 4 requisitos: que conste por escrito, que la venta prometida sea válida, que diga la fecha en que se firmará la escritura y que el negocio quede tan completo que solo falte firmar la escritura y entregar el inmueble. Además, la promesa debe identificar a las partes y el inmueble, y fijar el precio, la forma de pago, las arras o la cláusula penal y quién paga los gastos de la notaría.
En esta guía te explicamos cada requisito, qué cláusulas protegen al que vende y al que compra, y qué pasa si alguien no cumple. Si estás empezando a vender, la guía de cómo vender tu apartamento en Colombia te muestra el proceso completo, desde el precio hasta la entrega.
Contenido del artículo
- Qué es una promesa de compraventa
- Los 4 requisitos de la promesa de compraventa
- Qué debe llevar una promesa de compraventa de un inmueble
- Arras: el dinero que se entrega al firmar
- Cláusula penal: lo que paga quien incumple
- Cómo hacer una promesa de compraventa paso a paso
- Diferencia entre la promesa de compraventa y la escritura
- Qué pasa si el comprador o el vendedor incumple
- Preguntas frecuentes
Qué es una promesa de compraventa
La promesa de compraventa es un contrato previo a la venta. El vendedor promete vender y el comprador promete comprar. La venta de un inmueble se perfecciona con la escritura pública en la notaría y su registro. La promesa fija las condiciones mientras llega el día de la escritura.
La promesa se usa porque entre el acuerdo y la escritura suele pasar un tiempo. En ese tiempo el comprador tramita su crédito, el vendedor reúne los documentos y comprador y vendedor revisan que el inmueble no tenga problemas. La promesa deja por escrito el precio, la fecha y lo que pasa si alguien se arrepiente.
Es un documento privado. No necesita notaría para ser válido, pero sí tiene que cumplir los requisitos de la ley.
Los 4 requisitos de la promesa de compraventa
El artículo 1611 del Código Civil, que reemplazó el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, dice que la promesa de celebrar un contrato no produce ninguna obligación si no cumple estas 4 condiciones:
- Que conste por escrito. Una promesa de palabra no obliga a nadie.
- Que la venta prometida sea válida. Las partes deben poder contratar y el negocio no puede ser de los que la ley declara ineficaces.
- Que tenga un plazo o una condición que fije cuándo se firma la escritura. En la práctica se escriben la notaría, la fecha y la hora. Frases como «cuando el banco apruebe el crédito», sin más detalle, dejan la fecha en el aire.
- Que el negocio quede completo. La promesa debe determinar la venta de tal forma que solo falte la entrega del inmueble y las formalidades legales, como la escritura y el registro. Eso exige identificar el inmueble y fijar el precio.
Si falta uno de estos requisitos, la promesa no obliga. El vendedor no puede exigir que el comprador firme la escritura, y el comprador tampoco puede exigírselo al vendedor.
Qué debe llevar una promesa de compraventa de un inmueble
La Notaría 19 de Bogotá publica la lista de lo que debe contener la promesa de compraventa de un inmueble. Con esa lista y los requisitos de la ley, una promesa completa lleva estas cláusulas:
| Cláusula | Qué se escribe |
|---|---|
| Las partes | Nombre completo, número de cédula y estado civil del vendedor y del comprador |
| El inmueble | Dirección, matrícula inmobiliaria, cédula catastral, linderos y área |
| Cómo lo adquirió el vendedor | La escritura con la que compró, heredó o recibió el inmueble |
| Libre de gravámenes | El compromiso del vendedor de entregar el inmueble sin hipotecas, embargos ni otras limitaciones, o cómo se cancelará la hipoteca que tenga |
| Precio y forma de pago | El precio total, cuánto se paga al firmar la promesa, cuánto en la escritura y si una parte se paga con crédito o subsidio |
| Arras o cláusula penal | El tipo de arras y su valor, o la multa para quien incumpla |
| Gastos | Quién paga los derechos notariales, la boleta fiscal y el registro |
| Escritura | Notaría, fecha y hora en que se firmará la escritura |
| Entrega | Fecha de entrega del inmueble y en qué estado se entrega |
Para llenar la cláusula del inmueble necesitas el certificado de tradición y libertad y la escritura de adquisición. El comprador debe revisar el certificado antes de firmar. Ahí ve quién es el dueño y si el inmueble tiene hipotecas o embargos.
La cláusula de gastos evita discusiones el día de la escritura. En gastos notariales al vender una casa te explicamos cuánto cuesta cada concepto y cómo se reparte entre el vendedor y el comprador.
Arras: el dinero que se entrega al firmar
Las arras son el dinero que el comprador entrega al firmar la promesa. El Código Civil distingue dos clases, y la promesa debe decir cuál se pacta.
Arras de retractación
El artículo 1859 del Código Civil dice que, si se dan arras, cada parte puede retractarse. Si se retracta el comprador, pierde las arras que entregó. Si se retracta el vendedor, devuelve las arras dobladas.
Si la promesa no fija un plazo para retractarse, el artículo 1860 pone dos límites. Nadie puede retractarse después de dos meses desde el acuerdo, ni después de firmar la escritura o de empezar la entrega.
Arras confirmatorias
El artículo 1861 dice que, si las arras se dan expresamente como parte del precio o como señal de que el negocio quedó cerrado, ninguna de las partes puede retractarse. El dinero se descuenta del precio.
Ese mismo artículo trae una regla que conviene conocer. Si la promesa no dice por escrito que las arras son parte del precio o señal del negocio cerrado, la ley supone que son de retractación. Por eso la cláusula debe nombrar el tipo de arras.
Cláusula penal: lo que paga quien incumple
La cláusula penal es la multa que paga quien no cumpla la promesa. El artículo 1592 del Código Civil la define como la pena a la que se sujeta una persona para asegurar el cumplimiento de una obligación.
Las arras y la cláusula penal funcionan distinto. Con arras de retractación, quien se arrepiente paga y queda libre. Con cláusula penal, quien cumplió puede escoger. El artículo 1594 le permite pedir que el otro cumpla la promesa o cobrarle la multa. No puede pedir las dos cosas al mismo tiempo, salvo que la promesa diga que la multa se cobra por el simple retraso o que pagarla no termina la obligación.
La multa se cobra cuando la otra parte ya está en mora, según el artículo 1595. Por eso la promesa debe dejar clara la fecha de cada pago y la fecha de la escritura.
Cómo hacer una promesa de compraventa paso a paso
Una promesa de compraventa se prepara en este orden:
- Acuerden el precio y la forma de pago. Incluye cuánto se paga al firmar, cuánto en la escritura y si el comprador usa crédito. Si el comprador paga con crédito, revisa los tiempos de aprobación en la guía de crédito hipotecario en Colombia.
- Revisen el inmueble en papel. Pidan un certificado de tradición y libertad reciente y comparen el nombre del dueño con la cédula del vendedor.
- Escojan entre arras o cláusula penal. Escriban el tipo, el valor y quién lo recibe.
- Fijen la notaría, la fecha y la hora de la escritura. Dejen tiempo para el crédito y para reunir los documentos.
- Repartan los gastos. Escriban quién paga los derechos notariales, la boleta fiscal y el registro.
- Firmen dos copias. Una para cada parte. Pueden autenticar las firmas en una notaría.
Si un agente o una inmobiliaria te ayuda a vender, ellos suelen preparar la promesa. El contrato con ellos es otro documento. En contrato de corretaje inmobiliario te explicamos qué debe llevar.
Diferencia entre la promesa de compraventa y la escritura
| Promesa de compraventa | Escritura de compraventa | |
|---|---|---|
| Qué es | El compromiso de firmar la venta | La venta |
| Dónde se firma | Entre las partes. Las firmas se pueden autenticar en notaría | En la notaría, ante el notario |
| Qué produce | La obligación de firmar la escritura en la fecha acordada | La venta, que pasa el inmueble al comprador cuando se registra |
| Se registra | No | Sí, en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos |
Con la promesa firmada el comprador todavía no es dueño. El inmueble pasa a su nombre cuando la escritura se registra y aparece en el certificado de tradición y libertad. Antes de la escritura, el vendedor paga la retención en la fuente. Después de la venta puede tener que declarar la ganancia. En ganancia ocasional por vender un inmueble te explicamos cómo se calcula.
Qué pasa si el comprador o el vendedor incumple
Si una parte no se presenta a la notaría el día acordado, la otra debe ir y pedir una constancia de que asistió. Esa constancia prueba quién cumplió.
Lo que sigue depende de lo que diga la promesa:
- Con arras de retractación, el comprador que no cumple pierde las arras. El vendedor que no cumple las devuelve dobladas.
- Con cláusula penal, quien cumplió cobra la multa o pide ante un juez que el otro firme la escritura.
- Si la promesa no cumple los 4 requisitos, no obliga. Cada parte devuelve lo que recibió y ninguna puede exigir la escritura.
Si el caso termina en una demanda, consulta a un abogado. Una promesa bien escrita evita llegar hasta ese punto.
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Preguntas frecuentes
¿La promesa de compraventa tiene que ir a notaría?
No. La ley pide que conste por escrito, no que se firme ante notario. Autenticar las firmas en una notaría sirve para probar quién firmó, y la Notaría 19 de Bogotá lo recomienda.
¿Qué pasa si la promesa de compraventa no tiene fecha para la escritura?
No cumple el tercer requisito del artículo 1611 del Código Civil y no obliga. La promesa debe decir la notaría, la fecha y la hora en que se firmará la escritura, o una condición que fije esa época.
¿Cuánto se paga de arras en una promesa de compraventa?
La ley no fija un valor. Lo acuerdan el vendedor y el comprador, y la promesa debe decir cuánto es y si son arras de retractación o confirmatorias.
¿El vendedor puede arrepentirse después de firmar la promesa?
Depende de lo pactado. Con arras de retractación puede retractarse y devuelve las arras dobladas. Con arras confirmatorias o con cláusula penal, el comprador puede exigir que firme la escritura o cobrar la multa.
¿Quién paga los gastos de la promesa de compraventa?
La autenticación de firmas la pagan quienes firman, según lo que acuerden. Los gastos de la escritura se reparten entre vendedor y comprador, salvo que pacten otra cosa, según el artículo 1862 del Código Civil.
¿Con la promesa firmada ya soy dueño del inmueble?
No. Eres dueño cuando la escritura de venta se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
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