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La vivienda VIS, o vivienda de interés social, es la que la ley destina a los hogares de menores ingresos y cuyo precio no puede pasar de 135 salarios mínimos. La vivienda VIP, o de interés prioritario, es una VIS más económica, con un precio máximo de 90 salarios mínimos. La vivienda no VIS es toda la que cuesta más que el tope de la VIS. Con el salario mínimo vigente, la VIS llega hasta $236.372.175 en la mayoría del país y hasta $262.635.750 en Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y otras ciudades grandes.
Saber en cuál de los tres grupos está un inmueble te dice si puedes pedir subsidio, cuánto te presta el banco y qué reglas aplican si lo vendes después. En esta guía te explicamos cada tipo de vivienda, los topes de precio vigentes y qué cambia para el que compra y para el que vende.
Contenido del artículo
- Qué es vivienda VIS, VIP y no VIS
- Tope de la vivienda VIS y VIP hoy, en salarios mínimos y en pesos
- Dónde el tope de la VIS es de 150 salarios mínimos
- Diferencias entre vivienda VIS, VIP y no VIS
- Cuánto te presta el banco para una vivienda VIS
- Subsidios para comprar vivienda VIS o VIP
- Cómo saber si un inmueble es VIS
- Vender una vivienda VIS que tuvo subsidio
- El precio de la VIS en pesos: lo que propone el Gobierno
- Preguntas frecuentes
Qué es vivienda VIS, VIP y no VIS
El Ministerio de Vivienda define la vivienda de interés social como la que se construye para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos. Debe cumplir estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción sostenible. Su valor no puede pasar de 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes.
La vivienda de interés prioritario, o VIP, es una vivienda de interés social con un precio máximo más bajo: 90 salarios mínimos. Por eso toda VIP es también VIS, pero no toda VIS es VIP.
La vivienda no VIS no tiene una definición propia en la ley. Es la vivienda cuyo precio pasa del tope de la VIS de su municipio. No tiene precio máximo y no recibe los subsidios de vivienda que se dan para la VIS y la VIP.
Tope de la vivienda VIS y VIP hoy, en salarios mínimos y en pesos
El artículo 293 de la Ley 2294 de 2023, el Plan Nacional de Desarrollo, fija los topes en salarios mínimos. Como el salario mínimo cambia cada año, el tope en pesos también cambia. Esta tabla usa el salario mínimo vigente, de $1.750.905:
| Tipo de vivienda | Tope en salarios mínimos | Tope en pesos hoy |
|---|---|---|
| VIP (interés prioritario) | 90 | $157.581.450 |
| VIS en la mayoría de municipios | 135 | $236.372.175 |
| VIS en Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y otras ciudades grandes | 150 | $262.635.750 |
| VIP en proyectos de renovación urbana | 110 | $192.599.550 |
| VIS en proyectos de renovación urbana | 175 | $306.408.375 |
| No VIS | Sin tope | Más que el tope de la VIS de su municipio |
La renovación urbana es la construcción de vivienda nueva en zonas de la ciudad que se están transformando. Allí la ley permite un precio mayor, siempre que el proyecto tenga licencia en suelo de renovación urbana. La misma ley deja que el Gobierno fije un tope mayor a 135 salarios mínimos en Amazonas, Guaviare, Guainía, San Andrés, Putumayo, Chocó, Vaupés y Vichada, por el costo de llevar materiales y mano de obra a esos departamentos.
Dónde el tope de la VIS es de 150 salarios mínimos
El tope de 150 salarios mínimos aplica en 49 municipios que hacen parte de las aglomeraciones urbanas de más de un millón de habitantes. Los define el Decreto 1467 de 2019, modificado por el Decreto 1697 de 2022, y la Ley 2294 de 2023 los mantuvo. Según el resumen de Camacol, son estos:
- Bogotá: Bogotá, Soacha, Chía, Cajicá, Cota, Funza, Mosquera, Madrid, Facatativá, Zipaquirá, Tocancipá, Sibaté, La Calera y Tabio.
- Medellín: Medellín, Bello, Itagüí, Envigado, Sabaneta, La Estrella, Caldas, Copacabana y Girardota.
- Cali: Cali, Jamundí, Yumbo, Candelaria y Puerto Tejada.
- Barranquilla: Barranquilla, Soledad, Malambo, Galapa, Sabanagrande, Santo Tomás, Palmar de Varela, Ponedera, Sabanalarga y Sitionuevo.
- Bucaramanga: Bucaramanga, Floridablanca, Girón y Piedecuesta.
- Cartagena: Cartagena, Turbaco y Clemencia.
- Cúcuta: Cúcuta, Los Patios, San Cayetano y Villa del Rosario.
En el resto del país, el tope de la VIS es de 135 salarios mínimos. Si el inmueble que te interesa está en Bogotá o en Cali, una VIS puede costar hasta $262.635.750.
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Diferencias entre vivienda VIS, VIP y no VIS
Las diferencias entre los tres tipos de vivienda están en el precio, el subsidio y el crédito:
| VIP | VIS | No VIS | |
|---|---|---|---|
| Precio máximo | 90 salarios mínimos | 135 o 150 salarios mínimos, según el municipio | Sin tope |
| Subsidio de vivienda | Sí, con requisitos de ingresos | Sí, con requisitos de ingresos | No |
| Cuánto puede prestar el banco | Hasta el 80% del valor | Hasta el 80% del valor | Hasta el 70% del valor |
| Primera cuota del crédito | Hasta el 40% de los ingresos del hogar | Hasta el 40% de los ingresos del hogar | Hasta el 30% de los ingresos del hogar |
Cuánto te presta el banco para una vivienda VIS
El Decreto 257 de 2021 fija cuánto pueden prestar los bancos para comprar vivienda. En una VIS, el crédito puede llegar al 80% del valor del inmueble, y la primera cuota puede ser hasta el 40% de los ingresos del hogar. En una vivienda no VIS, el crédito llega al 70% del valor y la primera cuota hasta el 30% de los ingresos.
Por ejemplo, en una VIS de $200.000.000 el banco puede prestarte hasta $160.000.000. La cuota inicial que pones tú es de al menos $40.000.000. En una vivienda no VIS del mismo precio, el banco presta hasta $140.000.000 y tu cuota inicial sube a $60.000.000.
Esos porcentajes son el máximo que permite la norma. Cada banco decide cuánto te presta según tus ingresos y tu historial. Cómo se pide el crédito y qué documentos piden los bancos está en el crédito hipotecario en Colombia, paso a paso.
Subsidios para comprar vivienda VIS o VIP
Los subsidios de vivienda son para comprar VIS o VIP. Los dan las cajas de compensación familiar y el Gobierno nacional, y cada programa tiene sus requisitos de ingresos. La vivienda no VIS no recibe estos subsidios.
La constructora Conaltura explica que la VIS está pensada para hogares con ingresos de hasta 4 salarios mínimos. Según la misma fuente, las cajas de compensación dan hasta 30 salarios mínimos de subsidio a los hogares que ganan hasta 2 salarios mínimos, y hasta 20 salarios mínimos a los que ganan entre 2 y 4. Antes de separar un inmueble, pregúntale a tu caja de compensación cuánto te corresponde hoy y qué documentos piden.
El subsidio se suma a tus ahorros y al crédito para completar el precio. Si es tu primera compra, la guía para comprar casa en Colombia te ayuda a ordenar cada paso.
Cómo saber si un inmueble es VIS
Un inmueble es VIS cuando su precio está dentro del tope de su municipio y el proyecto se construyó como vivienda de interés social. Para confirmarlo antes de comprar, revisa estos puntos:
- El precio. Compáralo con el tope de la tabla de arriba según el municipio.
- La constructora. En vivienda nueva, pregúntale si el proyecto está aprobado como VIS o VIP.
- El certificado de tradición. En vivienda usada, si el inmueble se entregó con un subsidio 100% en especie, la prohibición de venderlo queda anotada en el folio de matrícula inmobiliaria.
La promesa de compraventa debe decir el precio total del inmueble. Qué más debe llevar y cómo protegerte al firmarla está en la promesa de compraventa de un inmueble.
Vender una vivienda VIS que tuvo subsidio
El artículo 13 de la Ley 2079 de 2021 cambió las reglas para vender una vivienda que se compró con subsidio. Hoy la restricción de venta aplica solo al subsidio 100% en especie. Ese subsidio es el que entrega la vivienda completa, sin que el hogar pague el precio.
Si recibiste una vivienda con subsidio 100% en especie, debes devolver el subsidio si la vendes o dejas de vivir en ella antes de cinco años desde la entrega. La excepción es un permiso por fuerza mayor. Antes de la Ley 2079 el plazo era de diez años.
Si compraste tu VIS con un subsidio que no fue 100% en especie, la ley no te prohíbe venderla. Por ejemplo, el subsidio de una caja de compensación que se sumó a tus ahorros y a un crédito. En cualquier caso, el subsidio se devuelve si se comprueba que hubo documentos falsos para obtenerlo.
Para vender, necesitas los documentos al día y firmar una nueva escritura con el comprador. Cómo se hace la escritura de una casa lo explicamos paso a paso.
Si eres propietario de una VIS y ya puedes venderla, publícala gratis en Finca Raíz Colombia y los interesados te escriben directamente.
El precio de la VIS en pesos: lo que propone el Gobierno
Como el tope está en salarios mínimos, el precio de una VIS comprada sobre planos puede subir cuando sube el salario mínimo. Para evitarlo, el Ministerio de Vivienda publicó en 2026 un proyecto de decreto. El proyecto pide que la separación, la promesa de compraventa y el encargo fiduciario digan el precio total en pesos desde el principio.
Ese proyecto también deja un tope general de 135 salarios mínimos para la VIS y de 90 para la VIP. Mientras el decreto no esté en firme, rigen los topes en salarios mínimos de la Ley 2294 de 2023. Si vas a separar una VIS, pide que el precio quede escrito en pesos y pregunta si puede cambiar antes de la escritura.
El día de la escritura también se pagan los gastos de notaría y registro. En los gastos notariales al comprar o vender una casa te explicamos cuánto cuestan y quién los paga.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una vivienda VIS?
Es la vivienda de interés social: la que la ley destina a los hogares de menores ingresos. Su precio no puede pasar de 135 salarios mínimos, o de 150 salarios mínimos en Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y otras ciudades grandes.
¿Qué es una vivienda VIP?
Es la vivienda de interés prioritario. Es una vivienda de interés social con un precio máximo de 90 salarios mínimos, que hoy son $157.581.450.
¿Qué es vivienda VIS y no VIS?
La VIS tiene un precio máximo fijado por la ley y puede recibir subsidios de vivienda. La no VIS es la vivienda que cuesta más que el tope de la VIS de su municipio. No tiene precio máximo ni subsidio.
¿Cuál es el tope de la vivienda VIS hoy?
Con el salario mínimo vigente de $1.750.905, el tope es de $236.372.175 en la mayoría de municipios y de $262.635.750 en los 49 municipios de las aglomeraciones de Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Cartagena y Cúcuta.
¿Cuánto me presta el banco para una vivienda VIS?
Hasta el 80% del valor del inmueble, y la primera cuota puede ser hasta el 40% de los ingresos del hogar. En una vivienda no VIS, el banco presta hasta el 70% y la primera cuota llega hasta el 30% de los ingresos.
¿Puedo vender una vivienda VIS que compré con subsidio?
Sí, si el subsidio no fue 100% en especie. Si te entregaron la vivienda con un subsidio 100% en especie, debes esperar cinco años desde la entrega o devolver el subsidio.
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