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El estudio de títulos es la revisión que hace un abogado de la historia jurídica de un inmueble antes de comprarlo. Confirma que quien vende es el dueño, que puede venderlo y que el inmueble no tiene embargos, hipotecas ni otras limitaciones que pasen al comprador. Se hace antes de firmar la promesa de compraventa y antes de entregar dinero.
En esta guía te explicamos qué revisa el abogado, cuántos años hacia atrás, qué documentos se necesitan, qué problemas puede encontrar y qué hacer si aparece alguno. También te contamos qué puede preparar el propietario que vende para que el estudio de su inmueble salga limpio.
Contenido del artículo
- Qué es un estudio de títulos
- Para qué sirve el estudio de títulos antes de comprar
- Cuántos años hacia atrás revisa el estudio de títulos
- Documentos para el estudio de títulos
- Qué puede encontrar el abogado en el estudio de títulos
- Quién hace el estudio de títulos y quién lo paga
- Cuándo hacer el estudio de títulos
- Qué hacer si el estudio de títulos encuentra un problema
- Si vas a vender: prepara tu inmueble para el estudio de títulos
- Preguntas frecuentes
Qué es un estudio de títulos
Los títulos de un inmueble son las escrituras, sentencias y demás documentos que muestran cómo pasó de un dueño a otro. Todos quedan anotados en el certificado de tradición y libertad, que expide la oficina de registro.
La Notaría 19 de Bogotá describe el estudio de títulos como un servicio legal que hace un abogado, de preferencia especializado en derecho inmobiliario, para investigar y analizar esos antecedentes. El abogado lee el certificado de tradición, compara cada anotación con su escritura y entrega un concepto por escrito.
El concepto dice si el inmueble se puede comprar sin riesgo o si hay algo que el vendedor debe resolver antes de la venta.
Para qué sirve el estudio de títulos antes de comprar
Al comprar un inmueble, recibes también su historia. Si el vendedor tiene una deuda respaldada con el inmueble o un proceso judicial sobre él, ese problema puede seguir con la vivienda después de la escritura. El estudio de títulos sirve para saberlo antes de pagar.
Con el estudio de títulos confirmas estos puntos:
- Que el vendedor es el dueño. El nombre de la última anotación del certificado de tradición debe coincidir con la cédula de quien te vende.
- Que puede vender solo o necesita otra firma. Por ejemplo, la del cónyuge si la vivienda está afectada a vivienda familiar.
- Que el inmueble está libre. Sin embargos, hipotecas sin cancelar, demandas ni limitaciones de uso.
- Que el inmueble es el mismo de los papeles. Dirección, área y linderos deben coincidir en la escritura y en el certificado de tradición.
Cuántos años hacia atrás revisa el estudio de títulos
La Ley 791 de 2002 fija los plazos de la prescripción adquisitiva. La prescripción es la forma en que una persona que ocupa un inmueble como dueño puede volverse dueña con el paso del tiempo. Para los inmuebles, la prescripción ordinaria es de 5 años y la extraordinaria es de 10 años.
Por esa razón, el estudio de títulos revisa por lo menos los últimos 10 años de la historia del inmueble. Si en ese periodo hay una venta dudosa, una sucesión sin terminar o un poseedor distinto del dueño, el abogado va más atrás hasta encontrar un título sin problemas.
Documentos para el estudio de títulos
La Notaría 19 de Bogotá y Metrocuadrado coinciden en una lista de documentos para el estudio de títulos. La mayoría los entrega el vendedor:
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| Certificado de tradición y libertad, con no más de 30 días de expedido | Muestra todos los dueños, ventas, hipotecas, embargos y limitaciones del inmueble |
| Copia de la escritura pública con la que el vendedor compró | Permite comparar lo que dice la escritura con lo que dice el certificado |
| Copia de la cédula del vendedor y del comprador | Confirma quién vende y quién compra |
| Registro civil de matrimonio, o sentencia de divorcio con su nota | Muestra si hace falta la firma del cónyuge o si hay una sociedad conyugal sin liquidar |
| Recibo o paz y salvo del impuesto predial y paz y salvo de valorización | Confirma que el inmueble no tiene deudas de impuestos |
| Reglamento de propiedad horizontal, si es apartamento o casa en conjunto | Muestra las reglas de la copropiedad y el área privada |
| Certificado de la hipoteca, si el inmueble tiene una | Dice cuánto se debe y cómo se va a cancelar |
| Promesa de compraventa y avalúo comercial, si ya existen | Permiten comparar lo pactado con la situación real del inmueble |
Si eres el dueño y estás reuniendo papeles, la lista completa para la venta está en los documentos para vender una casa en Colombia.
Qué puede encontrar el abogado en el estudio de títulos
Estas son las anotaciones que el abogado busca en el certificado de tradición y lo que significa cada una para el comprador:
| Lo que aparece | Qué significa | Qué se hace |
|---|---|---|
| Hipoteca | El inmueble respalda una deuda del vendedor con un banco o una persona | Se cancela la hipoteca antes de la escritura o en la misma escritura, con el dinero de la venta |
| Embargo | Un juez ordenó retener el inmueble por una deuda o un proceso del dueño | El vendedor debe pagar o arreglar la deuda y lograr que el juez levante el embargo |
| Demanda inscrita | Hay un proceso judicial sobre el inmueble | Se espera a que el proceso termine o se descarta la compra |
| Patrimonio de familia | La vivienda está protegida para la familia y no se puede embargar | Se levanta en notaría antes de vender |
| Afectación a vivienda familiar | La Ley 258 de 1996 protege la vivienda de la pareja | Los dos cónyuges o compañeros firman la venta, o se levanta la afectación |
| Falsa tradición | Alguien transfirió el inmueble sin ser el dueño completo, por ejemplo derechos de una herencia | El vendedor debe sanear el título antes de vender |
| Usufructo o servidumbre | Otra persona tiene derecho a usar el inmueble o a pasar por él | Se revisa si el derecho sigue vigente y si afecta el uso que le quieres dar |
| Condición resolutoria | Una venta anterior puede deshacerse, por ejemplo si no se pagó el precio | Se cancela la condición antes de comprar |
El embargo merece atención especial. El artículo 1521 del Código Civil dice que vender una cosa embargada por orden de un juez tiene objeto ilícito. Por eso, mientras el embargo esté vigente, el inmueble no se puede vender. La Ley 1579 de 2012, que es el Estatuto de Registro, ordena anotar la falsa tradición en el certificado, así que también se ve en la revisión.
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Quién hace el estudio de títulos y quién lo paga
El estudio de títulos lo hace un abogado. Si compras con crédito hipotecario, el banco hace su propio estudio de títulos con sus abogados, porque el inmueble va a respaldar el préstamo. Cómo funciona el resto del trámite con el banco está en el crédito hipotecario en Colombia.
Ninguna ley dice quién paga el estudio de títulos. Según Metrocuadrado, lo paga el interesado, que suele ser el comprador o quien pide el crédito. Comprador y vendedor pueden acordar otra cosa en la promesa de compraventa.
Sobre el precio, Metrocuadrado cita una referencia de Asobancaria de 0,12% del valor del inmueble, y la Notaría 19 de Bogotá publica la misma cifra. Con esa referencia, el estudio de títulos de un inmueble de $300.000.000 costaría $360.000. Cada abogado fija su precio según el número de dueños anteriores y lo complejo del caso.
El estudio de títulos es aparte de los gastos de notaría y registro de la escritura. Cuánto cuestan esos gastos y quién los paga lo explicamos en los gastos notariales al vender una casa.
Cuándo hacer el estudio de títulos
El estudio de títulos se hace cuando ya escogiste el inmueble y antes de firmar cualquier documento o entregar dinero. El orden recomendado es este:
- Pides al vendedor el certificado de tradición y la copia de la escritura.
- El abogado hace el estudio de títulos y te entrega el concepto.
- Si el concepto sale sin observaciones, firmas la promesa de compraventa y pagas las arras.
- Firmas la escritura en notaría y se registra a tu nombre.
Si firmas la promesa antes del estudio, deja escrito que la compra depende de que el estudio de títulos salga sin observaciones. Qué más debe llevar ese documento está en la promesa de compraventa de un inmueble.
Pide un certificado de tradición nuevo cerca del día de la escritura. Entre el estudio de títulos y la firma puede aparecer una anotación nueva, como un embargo.
Qué hacer si el estudio de títulos encuentra un problema
Metrocuadrado lo resume así: si el estudio sale sin observaciones, sigues con la compra. Si sale con observaciones, esperas a que el vendedor las solucione o buscas otro inmueble.
Muchas observaciones tienen solución. Una hipoteca se cancela con el dinero de la venta. Un patrimonio de familia se levanta en notaría. Una afectación a vivienda familiar se resuelve con la firma de los dos cónyuges. Pide que el abogado te diga qué documento prueba que cada observación quedó resuelta y revísalo antes de la escritura.
Otras observaciones toman más tiempo, como un embargo, una demanda o una falsa tradición. En esos casos, no entregues dinero hasta que el certificado de tradición muestre la anotación cancelada. Cuando todo esté en orden, el paso siguiente es la escritura de la casa.
Si vas a vender: prepara tu inmueble para el estudio de títulos
El comprador va a pedir el estudio de títulos, y el banco también si hay crédito. Como propietario, puedes revisar tu certificado de tradición antes de publicar el inmueble. Si aparece una hipoteca ya pagada sin cancelar, un patrimonio de familia o una sucesión sin terminar, resolverlo antes te ahorra semanas de espera con un comprador listo.
Ten a la mano el certificado de tradición reciente, la escritura, el paz y salvo del predial y el de administración. Con esos documentos listos, el comprador hace el estudio de títulos rápido y la venta avanza.
Cuando tengas los papeles en orden, publica tu inmueble gratis en Finca Raíz Colombia. Los interesados te escriben directamente.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un estudio de títulos?
Es la revisión que hace un abogado de la historia jurídica de un inmueble. Confirma que quien vende es el dueño, que puede vender y que el inmueble no tiene embargos, hipotecas ni otras limitaciones.
¿Cuántos años revisa el estudio de títulos?
Por lo menos los últimos 10 años, que es el plazo de la prescripción extraordinaria para los inmuebles según la Ley 791 de 2002. Si en ese periodo hay algo dudoso, el abogado revisa más atrás.
¿Quién paga el estudio de títulos?
Ninguna ley lo define. Según Metrocuadrado, lo paga el interesado, que suele ser el comprador o quien pide el crédito. Las partes pueden pactar otra cosa en la promesa de compraventa.
¿Cuánto cuesta un estudio de títulos?
Metrocuadrado y la Notaría 19 de Bogotá dan como referencia el 0,12% del valor del inmueble. Cada abogado fija su precio según lo complejo del caso.
¿El banco hace el estudio de títulos?
Sí. Si compras con crédito hipotecario, el banco hace su propio estudio de títulos, porque el inmueble va a respaldar el préstamo. Lo cobra a quien pide el crédito.
¿Qué documentos se necesitan para el estudio de títulos?
El certificado de tradición y libertad con no más de 30 días, la escritura con la que compró el vendedor, las cédulas, el registro civil de matrimonio, el paz y salvo del predial y de valorización, y el reglamento de propiedad horizontal si aplica.
¿Se puede comprar un inmueble embargado?
No mientras el embargo esté vigente. El artículo 1521 del Código Civil dice que vender una cosa embargada por orden de un juez tiene objeto ilícito. El vendedor debe lograr que el juez levante el embargo antes de la venta.
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Con el estudio de títulos sin observaciones, sabes que el vendedor es el dueño, que el inmueble está libre y que puedes pasar a la escritura. En Finca Raíz Colombia publican propietarios, agentes e inmobiliarias de todo el país, y tú les escribes directamente para pedir los documentos del inmueble.
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