por 
En Colombia, el desahucio es el aviso anticipado con el que el arrendador o el arrendatario le comunica a la otra parte que el contrato de arrendamiento se termina. El Código Civil lo define así en su artículo 2009. El desahucio no es el desalojo. Si el arrendatario no entrega el inmueble después del aviso, el arrendador pide la restitución ante un juez. La anticipación del aviso depende del tipo de arriendo: un período de pago en los arriendos que sigue el Código Civil, tres meses en la vivienda urbana y seis meses cuando el propietario de un local comercial lo necesita para él o para hacer obras.
En esta guía te explicamos qué dice cada ley, en qué se diferencia el desahucio de la restitución y del lanzamiento, cómo se da el aviso y te dejamos un modelo de carta.
Contenido del artículo
- Qué es el desahucio en Colombia
- Qué dice el Código Civil sobre el desahucio
- Desahucio en un arriendo de vivienda: el preaviso de la Ley 820
- Desahucio de un local comercial: seis meses de anticipación
- Desahucio, restitución y lanzamiento: en qué se diferencian
- Cómo dar el desahucio paso a paso
- Modelo de carta de desahucio de un local comercial
- Preguntas frecuentes
Qué es el desahucio en Colombia
El artículo 2009 del Código Civil dice que, si el arriendo no tiene un tiempo fijado, ninguna de las partes puede terminarlo «sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente». Desahuciar es entonces avisar con tiempo que el arriendo se acaba. Lo puede dar el arrendador o el arrendatario.
Si buscas la palabra en internet, muchos resultados son de España. Allá se usa desahucio para el proceso que saca al inquilino del inmueble. En la ley colombiana ese proceso se llama restitución de inmueble arrendado, y la palabra desahucio se queda con su sentido original: el aviso.
Esta tabla resume la anticipación del aviso según el tipo de arriendo:
| Tipo de arriendo | Quién avisa | Anticipación | Norma |
|---|---|---|---|
| Arriendo sin tiempo fijado que sigue el Código Civil | Cualquiera de las dos partes | Un período de pago: un mes si el canon es mensual | Código Civil, arts. 2009 y 2034 |
| Vivienda urbana | Arrendador o arrendatario | Tres meses antes, por correo certificado | Ley 820 de 2003, arts. 22 y 24 |
| Local comercial ocupado dos años o más con el mismo negocio | El propietario que necesita el local o va a hacer obras | Seis meses antes del vencimiento | Código de Comercio, arts. 518 y 520 |
Qué dice el Código Civil sobre el desahucio
El Código Civil regula el arrendamiento en general. Sus reglas del desahucio aplican a los arriendos que no tienen una ley propia, y lo que no dicen las leyes especiales también se completa con ellas. Estas son las reglas:
- Cuánto antes se avisa. El aviso se da con un período entero de los que se usan para pagar el canon. Si el arriendo se paga por mes, el desahucio es de un mes. Lo dicen los artículos 2009 y 2034.
- Cuándo no hace falta. Si el contrato fijó cuánto dura el arriendo, el contrato termina en esa fecha y no se necesita desahucio, según el artículo 2012.
- El aviso no se retira. Quien da el desahucio no puede revocarlo después sin que la otra parte esté de acuerdo, según el artículo 2010.
- El canon se paga hasta el final. El arrendatario paga el canon de todos los días que falten para que el arriendo termine, aunque entregue el inmueble antes, según el artículo 2013.
Si el arrendatario se queda después del aviso
El artículo 2014 dice que el silencio del arrendador no renueva el contrato. Si el arrendatario sigue en el inmueble, el arrendador puede pedirle la entrega cuando quiera. El contrato sí se renueva si el arrendador le recibe el canon de un período posterior a la terminación, o si los dos muestran con un hecho claro que quieren seguir. En un inmueble urbano esa renovación dura como mucho tres meses.
El artículo 2007 agrega un paso. Aunque haya desahucio, el arrendador debe requerir al arrendatario para que entregue el inmueble. Desde ese requerimiento, el arrendatario que no entrega responde por los perjuicios del retraso.
Desahucio en un arriendo de vivienda: el preaviso de la Ley 820
En los arriendos de vivienda urbana, el desahucio se llama preaviso y lo regula la Ley 820 de 2003. La ley pide que el aviso vaya por escrito, por el servicio postal autorizado y con al menos tres meses de anticipación. Si no hay constancia escrita del preaviso, el contrato se renueva solo por un término igual al que se pactó al inicio.
El arrendatario puede dar el preaviso para terminar en la fecha de vencimiento sin pagar indemnización. Cómo se hace y qué pasa si se va antes lo explicamos en cómo terminar un contrato de arrendamiento sin pagar multa.
El desahucio que da el propietario de una vivienda
El artículo 22 de la Ley 820 le da al arrendador tres caminos cuando el arrendatario cumple el contrato:
| Cuándo termina | Qué necesita el arrendador | Qué recibe el arrendatario |
|---|---|---|
| Durante una prórroga | Preaviso de tres meses | Indemnización de tres meses de canon |
| En la fecha de vencimiento, porque va a vivir en el inmueble al menos un año, lo va a demoler o reparar, o lo vendió | Preaviso de tres meses y una caución por seis meses de canon | La caución lo protege si la causal no se cumple en los seis meses siguientes a la entrega |
| En la fecha de vencimiento, sin dar razones, si el contrato lleva al menos cuatro años | Preaviso de tres meses | Indemnización de un mes y medio de canon |
Por ejemplo, con un canon de $1.800.000, la indemnización durante una prórroga es de $5.400.000. El artículo 23 explica cómo se consigna esa indemnización a órdenes de la autoridad competente. La ley completa, ordenada por temas, está en la Ley 820 explicada.
El preaviso llega a la dirección que cada parte escribió en el contrato para recibir notificaciones. El artículo 12 de la ley dice que esa dirección vale hasta que se avise el cambio por correo certificado. Por eso conviene que el contrato la traiga completa. En la guía del contrato de arrendamiento de vivienda te explicamos qué datos debe llevar.
Desahucio de un local comercial: seis meses de anticipación
Los locales donde funciona un negocio tienen reglas propias en el Código de Comercio. El artículo 518 le da un derecho de renovación al comerciante que haya ocupado el local como arrendatario al menos dos años seguidos con el mismo establecimiento. Al vencimiento, el contrato se renueva, salvo en tres casos:
- El arrendatario incumplió el contrato.
- El propietario necesita el local para vivir en él o para un negocio suyo muy distinto del que tiene el arrendatario.
- El local se va a reconstruir, a reparar con obras que exigen desocuparlo o a demoler por ruina o para una obra nueva.
Cuando el propietario necesita el local o va a hacer obras, el artículo 520 lo obliga a desahuciar al arrendatario con al menos seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato. Si no avisa a tiempo, el contrato se renueva en las mismas condiciones y por el mismo término del inicial. La única excepción es que una autoridad ordene ocupar o demoler el inmueble.
Lo que gana el arrendatario del local
- Preferencia para volver. Si el local se repara o se reconstruye, el arrendatario anterior tiene preferencia para arrendarlo de nuevo sin pagar primas, según el artículo 521.
- Indemnización si la causal no se cumple. Si el propietario no le da al local el uso que anunció, o no empieza las obras en los tres meses siguientes a la entrega, indemniza al arrendatario. También indemniza si arrienda el local a otro negocio parecido. Lo dice el artículo 522.
- Un aviso de traslado. La Ley 2625 de 2026 le dio al arrendatario el derecho a fijar un aviso en el local, durante un mes desde la entrega, con la nueva dirección de su negocio.
El artículo 524 dice que estas reglas no se pueden cambiar en el contrato. Una cláusula que diga otra cosa no produce efectos.
Desahucio, restitución y lanzamiento: en qué se diferencian
Las tres palabras aparecen en el mismo camino, pero son pasos distintos:
| Palabra | Qué es | Quién lo hace |
|---|---|---|
| Desahucio o preaviso | El aviso anticipado de que el contrato termina | El arrendador o el arrendatario |
| Restitución de inmueble arrendado | El proceso judicial para que el arrendatario devuelva el inmueble | El arrendador lo pide a un juez |
| Lanzamiento | La diligencia en la que se le entrega el inmueble al arrendador cuando el arrendatario no lo devolvió | El juez o la autoridad que él comisione |
La restitución la regula el artículo 384 del Código General del Proceso. El arrendador puede pedirla cuando el arrendatario no paga o incumple el contrato, y también cuando el contrato terminó por el desahucio y el arrendatario no entregó. La sentencia ordena la entrega y el artículo 308 del mismo código dice cómo se hace la diligencia.
Si tu caso es un arrendatario que no paga el canon, el camino completo está en qué hacer si tu inquilino no paga.
Cómo dar el desahucio paso a paso
Estos pasos sirven para cualquier tipo de arriendo. Ayudan a que el aviso cuente y a que puedas probarlo:
- Revisa el contrato. Busca la fecha de inicio, el término, las prórrogas y la dirección para notificaciones. Con esos datos calculas la fecha de vencimiento.
- Calcula la anticipación. Cuenta hacia atrás desde la fecha de vencimiento: tres meses en vivienda urbana, seis meses en el local comercial de los casos del artículo 520, o un período de pago en los arriendos que sigue el Código Civil.
- Escribe la carta. La carta dice quién avisa, qué inmueble es, la fecha del contrato, la fecha en que termina y la norma en la que te apoyas.
- Envíala por correo certificado a la dirección del contrato. Guarda la guía de envío y la constancia de entrega. Puedes mandar una copia por WhatsApp o por correo electrónico, pero la prueba es la constancia del correo certificado.
- Acuerda la entrega. Propón la fecha y la hora de la entrega y firmen un acta con el estado del inmueble y las llaves.
El acta protege a las dos partes cuando se discute el depósito o un daño. En el acta de entrega del inmueble arrendado te explicamos qué incluir.
Modelo de carta de desahucio de un local comercial
Este modelo sirve para el propietario de un local comercial que lo necesita para un negocio suyo o para hacer obras. Cambia los datos entre corchetes y envíalo por correo certificado con al menos seis meses de anticipación a la fecha de terminación.
[Ciudad], [fecha]
Señor(a) [nombre del arrendatario]
[dirección para notificaciones que dice el contrato]Asunto: desahucio del contrato de arrendamiento del local ubicado en [dirección del local]
Yo, [tu nombre], con cédula [número], soy el arrendador del local ubicado en [dirección del local], según el contrato de arrendamiento firmado el [fecha del contrato].
Por medio de esta carta le doy el desahucio del contrato, que termina el [fecha de terminación]. Lo hago con base en el artículo 520 del Código de Comercio, con una anticipación de más de seis meses, porque [necesito el local para mi propia habitación / necesito el local para un establecimiento mío de [actividad] / el local debe [repararse, reconstruirse o demolerse] por [motivo]].
Le propongo hacer la entrega del local y de las llaves el [fecha y hora], con un acta de entrega firmada por usted y por mí. Para coordinarla me puede escribir a [teléfono o correo].
Atentamente,
[firma]
[tu nombre]
[cédula]
Si el arriendo es de vivienda, la carta cita el artículo 22 de la Ley 820 y la causal que corresponde. Si la causal es vivir en el inmueble, demolerlo o repararlo, o que lo vendiste, la carta va con la constancia de la caución. Si el arrendatario es quien avisa, el modelo de carta del arrendatario está en la guía de cómo terminar el contrato sin pagar multa.
Mientras corre la anticipación, el propietario que va a volver a arrendar tiene tiempo de buscar al próximo arrendatario. Para fijar el valor, mira cómo fijar el canon de arrendamiento.
¿Tu inmueble queda libre? Publica tu inmueble gratis en Finca Raíz Colombia mientras corre el aviso. Las personas que buscan arriendo en tu ciudad ven tu anuncio y te escriben directamente. El plan Gratis incluye 1 anuncio por 60 días, sin permanencia.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el desahucio?
Es el aviso anticipado con el que el arrendador o el arrendatario le comunica a la otra parte que el contrato de arrendamiento termina. Lo define el artículo 2009 del Código Civil.
¿Desahucio es lo mismo que desalojo?
No. En Colombia, el desahucio es el aviso. Si el arrendatario no entrega el inmueble, el arrendador pide al juez la restitución, y la entrega forzada del inmueble se hace en la diligencia de lanzamiento.
¿Con cuánta anticipación se da el desahucio en un arriendo de vivienda?
Con al menos tres meses de anticipación, por escrito y por correo certificado, según la Ley 820 de 2003. Si no hay constancia escrita del aviso, el contrato se renueva por un término igual al inicial.
¿Cuánto tiempo antes se avisa el desahucio de un local comercial?
Si el comerciante lleva al menos dos años en el local con el mismo negocio y el propietario lo necesita para él o para hacer obras, el aviso va con al menos seis meses de anticipación, según el artículo 520 del Código de Comercio.
¿Se puede retirar el desahucio después de enviarlo?
Solo si la otra parte está de acuerdo. El artículo 2010 del Código Civil dice que quien da el aviso no puede revocarlo sin el consentimiento de la otra parte.
¿Sirve dar el desahucio por WhatsApp?
La Ley 820 pide un aviso escrito por el servicio postal autorizado. Envía la carta por correo certificado aunque también la mandes por WhatsApp, para tener la prueba de la fecha de entrega.
Publica tu inmueble para el próximo arrendatario
Con el desahucio en regla, el contrato termina en la fecha prevista y el propietario sabe con tiempo cuándo recibe el inmueble. En Finca Raíz Colombia publican propietarios, agentes e inmobiliarias, y quienes buscan arriendo les escriben directamente.
¿Tienes un inmueble para arrendar? En Finca Raíz Colombia publicas tu anuncio gratis por 60 días. Si quieres que salga en los primeros resultados con la etiqueta Destacada, el plan Destacado cuesta $9.900 por 90 días. Tú publicas el anuncio y los interesados te escriben directamente.
