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La nuda propiedad es ser dueño de un inmueble sin poder usarlo ni recibir lo que produce. El usufructo es el derecho de otra persona a vivir en ese inmueble o a arrendarlo, con la obligación de conservarlo y devolverlo. Cuando el usufructo termina, el nudo propietario recupera el uso y queda con la propiedad completa. Es la figura de los padres que pasan la casa a sus hijos y se quedan viviendo en ella.
En esta guía te explicamos qué dice el Código Civil de cada figura, cómo se constituye el usufructo, quién paga qué, cómo se vende un inmueble con usufructo y qué revisar si vas a comprar uno.
Contenido del artículo
- Qué es la nuda propiedad y qué es el usufructo
- Cómo se constituye el usufructo sobre un inmueble
- Quién vive, quién arrienda y quién paga
- Cómo se vende un inmueble con usufructo
- Cuánto vale la nuda propiedad
- Cuándo termina el usufructo y qué pasa en el registro
- Si vas a comprar: lo que debes revisar
- Preguntas frecuentes
Qué es la nuda propiedad y qué es el usufructo
El artículo 669 del Código Civil define la propiedad como el derecho de gozar y disponer de una cosa. El mismo artículo dice que la propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad. Es decir, el nudo propietario sigue siendo el dueño, pero otra persona usa el inmueble.
Esa otra persona es el usufructuario. El artículo 823 define el usufructo como un derecho real que permite gozar de una cosa con la obligación de conservarla y devolverla a su dueño. El artículo 824 agrega que el usufructo supone dos derechos al mismo tiempo, el del nudo propietario y el del usufructuario. Por eso el usufructo tiene una duración limitada. Al final pasa al nudo propietario y se une con la propiedad.
| Nudo propietario | Usufructuario | |
|---|---|---|
| Qué tiene | La propiedad del inmueble, sin el uso | El derecho a usar el inmueble y recibir sus frutos |
| Puede vivir en el inmueble | No, mientras dure el usufructo | Sí |
| Recibe el arriendo | No | Sí |
| Puede vender su derecho | Sí, la nuda propiedad (art. 832) | Puede ceder o arrendar el usufructo, salvo que se lo prohíban (art. 852) |
| Su derecho pasa a sus herederos | Sí (art. 832) | No. El usufructo no se hereda (art. 832) |
| Al terminar el usufructo | Queda con la propiedad completa | Devuelve el inmueble |
La propiedad completa, con el uso incluido, se llama propiedad plena. Es la que tiene cualquier dueño que vive en su casa o la arrienda sin ningún usufructo de por medio.
Cómo se constituye el usufructo sobre un inmueble
El artículo 825 del Código Civil dice que el usufructo se puede constituir de varias formas. Puede nacer de la ley, de un testamento, de una donación, venta u otro acto entre vivos, o por prescripción. En vivienda, los casos que más se ven son estos:
- Donación con reserva de usufructo. Los padres donan la casa a los hijos y se quedan con el usufructo. Los hijos pasan a ser nudos propietarios y los padres siguen viviendo en la casa o la arriendan.
- Venta de la nuda propiedad. El dueño vende la nuda propiedad y se queda con el usufructo. Recibe dinero hoy y sigue viviendo en el inmueble.
- Usufructo por testamento. Quien hace el testamento deja la nuda propiedad a unas personas y el usufructo a otra, por ejemplo a su cónyuge.
Cuando el usufructo recae sobre un inmueble y se constituye entre vivos, el artículo 826 exige que se haga por escritura pública inscrita. Sin la escritura y sin el registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, el usufructo no vale. Si nunca has hecho una escritura, en la guía de la escritura de una casa paso a paso te contamos cómo funciona el trámite.
Cuánto dura
El artículo 829 dice que el usufructo puede durar un tiempo fijo o toda la vida del usufructuario. Si la escritura no dice cuánto dura, se entiende que es por toda la vida del usufructuario. El artículo 831 permite constituirlo a favor de varias personas al mismo tiempo, por ejemplo a favor del padre y de la madre.
La escritura de constitución tiene costos de notaría y de registro. Para saber qué se paga en cada etapa, mira cuánto cuestan los gastos notariales y quién los paga.
Quién vive, quién arrienda y quién paga
Mientras dure el usufructo, el usufructuario usa el inmueble como si fuera suyo, pero con reglas. El Código Civil reparte las cargas así:
| Asunto | A cargo de | Norma |
|---|---|---|
| Vivir en el inmueble o arrendarlo | Usufructuario | Art. 823 y art. 852 |
| Gastos ordinarios de conservación | Usufructuario | Art. 854 |
| Impuestos periódicos, como el predial | Usufructuario | Art. 855 |
| Obras o reparaciones mayores | Nudo propietario. El usufructuario le paga el interés legal de lo invertido | Art. 856 |
| Mejoras que el usufructuario hace por su cuenta | Usufructuario. No puede cobrarlas, salvo acuerdo | Art. 860 |
El artículo 857 explica qué son las obras mayores. Son las que se hacen una vez cada mucho tiempo y sirven para conservar el inmueble, como cambiar un techo. Las reparaciones del día a día le tocan al usufructuario. El artículo 855 también le prohíbe al nudo propietario poner nuevas cargas sobre el inmueble que perjudiquen el usufructo.
Si el usufructuario arrienda
El usufructuario puede arrendar el inmueble y recibir el canon, salvo que quien constituyó el usufructo se lo haya prohibido. Lo dice el artículo 852. El artículo 853 agrega que los contratos que firme el usufructuario se terminan cuando termina el usufructo. Si vas a arrendar un inmueble con usufructo, revisa que el contrato de arrendamiento de vivienda lo firme el usufructuario y que diga hasta cuándo dura su derecho.
En un conjunto o edificio
En propiedad horizontal, el Ministerio de Vivienda señaló en su concepto 2023EE0114336 que quien puede integrar el consejo de administración es el propietario del bien privado. Si el apartamento tiene usufructo, conviene que el nudo propietario y el usufructuario acuerden por escrito quién asiste a las asambleas y quién paga la cuota de administración.
Cómo se vende un inmueble con usufructo
Un inmueble con usufructo sí se puede vender. El artículo 832 dice que la nuda propiedad se puede transferir entre vivos. Hay tres caminos, y cada uno cambia lo que recibe el comprador y quién firma la escritura:
| Camino | Quién firma | Qué recibe el comprador |
|---|---|---|
| Vender solo la nuda propiedad | El nudo propietario | La nuda propiedad. El usufructuario sigue viviendo en el inmueble hasta que termine el usufructo |
| Vender la propiedad plena | El nudo propietario y el usufructuario, en la misma escritura | El inmueble completo, con el uso desde la entrega |
| Cancelar el usufructo y después vender | Primero el usufructuario renuncia al usufructo y la renuncia se registra. Después vende el dueño | El inmueble completo, como cualquier venta |
Vender solo la nuda propiedad. El comprador se vuelve el nuevo nudo propietario. No puede usar el inmueble hasta que termine el usufructo. Según Gerencie, en la escritura debe quedar claro que lo que se vende es la nuda propiedad. El comprador paga hoy por un inmueble que va a poder usar más adelante.
Vender la propiedad plena. El nudo propietario vende su derecho y el usufructuario cede o renuncia al suyo. La renuncia del usufructuario es una de las formas de extinguir el usufructo, según el artículo 865. Es el camino que se usa cuando la familia decide vender la casa y el usufructuario está de acuerdo.
Cancelar el usufructo antes. Sirve cuando el usufructuario quiere renunciar y la venta todavía no tiene comprador. La renuncia extingue un derecho real sobre el inmueble. Por eso debe inscribirse en la Oficina de Registro, como manda el artículo 4 de la Ley 1579 de 2012, para que el certificado de tradición ya no muestre el usufructo.
La notaría 19 de Bogotá lista los documentos para vender la nuda propiedad. Son la escritura de adquisición, las cédulas de las partes, el certificado de tradición y libertad de máximo 30 días, el paz y salvo del predial del año, el de valorización y, si es propiedad horizontal, el de administración. Para el resto de papeles mira los documentos para vender una casa en Colombia.
Antes de la escritura, lo normal es firmar una promesa. Si hay usufructo, la promesa debe decir qué se vende, la nuda propiedad o la propiedad plena, y si el usufructuario firma. En la guía de la promesa de compraventa de un inmueble están las demás cláusulas.
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Cuánto vale la nuda propiedad
La ley no fija el precio de una nuda propiedad en una venta. Lo acuerdan el vendedor y el comprador. El precio tiene en cuenta que el comprador no podrá usar el inmueble hasta que termine el usufructo. Para conocer el valor del inmueble completo, mira cómo saber cuánto vale tu inmueble con un avalúo.
Para los impuestos sí hay una regla. El artículo 303 del Estatuto Tributario fija cómo se valoran estos derechos cuando se reciben por herencia o donación:
- Usufructo vitalicio: el 70% del valor del bien.
- Usufructo temporal: el 5% del valor del bien por cada año de duración, sin pasar del 70%.
- Nuda propiedad: la diferencia entre el valor del bien y el valor del usufructo.
Por ejemplo, en la donación de una casa de $300.000.000 con reserva de usufructo vitalicio, para efectos del impuesto el usufructo vale $210.000.000 y la nuda propiedad que reciben los hijos vale $90.000.000. Ese es un valor fiscal, no el precio al que se vende en el mercado.
El mismo artículo 303 dice en su parágrafo 3 que no se genera ganancia ocasional cuando el usufructo se consolida en el nudo propietario. Es decir, cuando el usufructo termina y el nudo propietario queda con la propiedad completa, eso no paga ese impuesto. La venta del inmueble sí puede pagarlo. Lo explicamos en la ganancia ocasional por vender un inmueble.
Cuándo termina el usufructo y qué pasa en el registro
Los artículos 863 y 865 del Código Civil dicen cuándo se extingue el usufructo:
- Cuando llega el plazo o se cumple la condición fijada en la escritura.
- Cuando muere el usufructuario, aunque no haya llegado el plazo.
- Por consolidación, cuando el usufructo y la nuda propiedad quedan en la misma persona.
- Por prescripción.
- Por renuncia del usufructuario.
El artículo 866 agrega que se extingue si el inmueble se destruye por completo. El artículo 868 permite que un juez lo declare extinguido si el usufructuario falta gravemente a sus obligaciones o le causa daños considerables al inmueble.
Qué hace el nudo propietario cuando muere el usufructuario
El usufructo no pasa a los herederos del usufructuario. Lo dice el artículo 832. Según Gerencie, al morir el usufructuario se pide la cancelación del usufructo en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos con el registro civil de defunción. Mientras esa anotación siga en el certificado de tradición, el comprador de una futura venta verá el usufructo vigente. Por eso conviene cancelarlo antes de poner el inmueble en venta.
Si vas a comprar: lo que debes revisar
El usufructo queda anotado en el certificado de tradición y libertad del inmueble, porque el artículo 826 exige que se registre. Antes de firmar una promesa, revisa estos puntos:
- Si hay una anotación de usufructo y si está cancelada.
- Qué te están vendiendo. La nuda propiedad o la propiedad plena.
- A favor de quién está el usufructo y cuánto dura. Si es vitalicio, no sabes cuándo podrás usar el inmueble.
- Si el inmueble está arrendado. El contrato que firmó el usufructuario se termina con el usufructo (art. 853).
- Quién firma la escritura. Si compras la propiedad plena, deben firmar el nudo propietario y el usufructuario.
Pide el certificado con fecha reciente y léelo completo. Si tienes dudas sobre una anotación, consúltalo con un abogado o con la notaría antes de entregar dinero.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la nuda propiedad?
Es la propiedad de un inmueble sin el derecho a usarlo. El nudo propietario es el dueño, pero otra persona, el usufructuario, vive en el inmueble o lo arrienda. Lo define el artículo 669 del Código Civil.
¿Qué diferencia hay entre nuda propiedad y usufructo?
La nuda propiedad es ser dueño sin poder usar el inmueble. El usufructo es el derecho de usarlo y recibir sus frutos, con la obligación de conservarlo y devolverlo. Cuando el usufructo termina, el nudo propietario queda con la propiedad completa.
¿Se puede vender una nuda propiedad?
Sí. El artículo 832 del Código Civil permite transferirla. El comprador recibe la nuda propiedad y el usufructuario sigue usando el inmueble hasta que el usufructo termine. Si el comprador quiere el inmueble completo, también debe firmar el usufructuario.
¿Quién paga el predial de un inmueble con usufructo?
El usufructuario. El artículo 855 del Código Civil pone a su cargo los impuestos periódicos que gravan el inmueble mientras dura el usufructo.
¿El usufructo se hereda?
No. El artículo 832 del Código Civil dice que el usufructo no se transmite por testamento ni por sucesión. Cuando muere el usufructuario, el usufructo se extingue y el nudo propietario queda con la propiedad completa. La nuda propiedad sí pasa a los herederos del nudo propietario.
¿Cómo se cancela el usufructo cuando muere el usufructuario?
Se pide la cancelación en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos con el registro civil de defunción del usufructuario. Así el certificado de tradición deja de mostrar el usufructo.
¿El usufructuario puede arrendar el inmueble?
Sí, salvo que quien constituyó el usufructo se lo haya prohibido. Lo dice el artículo 852 del Código Civil. El contrato de arriendo termina cuando termina el usufructo.
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