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Las arras son el dinero que el comprador le entrega al vendedor cuando firman la promesa de compraventa de un inmueble. En Colombia hay tres clases. Las arras de retracto permiten que el vendedor o el comprador se retire del negocio pagando un precio. Las arras confirmatorias son parte del precio y cierran el negocio. Las arras confirmatorias penales cierran el negocio y además fijan de antemano lo que paga quien incumple. Si la promesa dice solo «arras», la ley entiende que son de retracto.
En esta guía te explicamos qué dice el Código Civil de cada clase, cómo se diferencian de la cláusula penal, cuánto se suele entregar, cómo se escribe la cláusula y qué pasa si alguien no cumple.
Contenido del artículo
- Qué son las arras en la compraventa de un inmueble
- Qué dice la ley sobre las arras
- Arras de retracto: quien se retira paga
- Arras confirmatorias: el negocio queda cerrado
- Arras confirmatorias penales
- Las tres clases de arras, lado a lado
- Arras y cláusula penal: en qué se diferencian
- Cuánto se entrega de arras
- Cómo se escribe la cláusula de arras en la promesa
- Qué pasa si el vendedor o el comprador no cumple
- Preguntas frecuentes
Qué son las arras en la compraventa de un inmueble
Cuando el vendedor y el comprador se ponen de acuerdo en el precio, casi nunca firman la escritura ese mismo día. Primero firman una promesa de compraventa, que fija la notaría y la fecha de la escritura. En ese momento el comprador suele entregar una suma de dinero. Esa suma son las arras.
Las arras cumplen una función distinta según cómo se escriban en la promesa. Pueden ser una salida pagada para quien se arrepiente. También pueden ser un anticipo que confirma que la venta se hará. Las demás cláusulas que lleva el documento las explicamos en qué debe llevar la promesa de compraventa de un inmueble.
Qué dice la ley sobre las arras
Las arras de la compraventa están en tres artículos del Código Civil. El Código de Comercio trae una regla parecida para los contratos comerciales.
| Norma | Qué dice |
|---|---|
| Código Civil, art. 1859 | Si se vende con arras, cada contratante puede retractarse. El que dio las arras las pierde. El que las recibió las devuelve dobladas. |
| Código Civil, art. 1860 | Si no se fijó un plazo para retractarse, no se puede hacer después de dos meses desde el acuerdo, ni después de firmar la escritura o de empezar la entrega. |
| Código Civil, art. 1861 | Si las arras se dan expresamente como parte del precio o como señal de que el negocio quedó cerrado, la venta queda perfecta. Si eso no consta por escrito, se presume que el vendedor y el comprador se reservaron el derecho a retractarse. |
| Código de Comercio, art. 866 | En los contratos comerciales con arras, cada parte puede retractarse en los mismos términos. Firmado el contrato prometido, ya no hay retracto y las arras se abonan a lo que se debe. |
El artículo 1861 remite al artículo 1857. Ese artículo dice que la venta de un inmueble no es perfecta ante la ley mientras no se firme la escritura pública. Por eso, incluso con arras confirmatorias, el comprador no es dueño hasta que la escritura se firma y se registra.
Arras de retracto: quien se retira paga
Las arras de retracto le dan al vendedor y al comprador el derecho a arrepentirse. Quien se retira no incumple el contrato. Usa una salida que el contrato le dio, y paga por ella.
- Si se retira el comprador, pierde las arras que entregó. El vendedor se queda con ellas.
- Si se retira el vendedor, devuelve las arras dobladas. Le entrega al comprador el doble de lo que recibió.
El derecho a retractarse tiene un límite de tiempo. Si la promesa no fija un plazo, se acaba a los dos meses de firmada. También se acaba si ya se firmó la escritura o si empezó la entrega del inmueble. Para no depender de esa regla, conviene escribir en la promesa hasta qué fecha se puede retractar cada uno.
En la calle, a estas arras se les llama «destrate». La palabra no está en la ley. Describe el pacto de deshacer el negocio pagando una suma.
Arras confirmatorias: el negocio queda cerrado
Las arras confirmatorias hacen lo contrario de las arras de retracto. Confirman que la venta se va a hacer. El dinero que entrega el comprador es un anticipo y se descuenta del precio el día de la escritura. Nadie puede retirarse del negocio pagando las arras.
Para que sean confirmatorias, la promesa debe decirlo por escrito y de forma expresa. Debe decir que las arras se entregan como parte del precio o como señal de que el negocio quedó cerrado. Si la promesa no lo dice, el artículo 1861 presume que son arras de retracto. La ley la llama presunción de derecho, y eso quiere decir que no se admite prueba en contra.
Ese detalle decide muchos pleitos. Un vendedor que quería asegurar la venta y escribió solo «arras» le dejó al comprador una salida. El comprador puede irse perdiendo esa suma, y el vendedor no le puede exigir que compre.
Arras confirmatorias penales
Las arras confirmatorias penales no aparecen con ese nombre en la ley. Son una clase que reconocen los jueces al leer la promesa. Confirman el negocio, igual que las arras confirmatorias. Además, la promesa dice que, si alguien incumple, las arras sirven para pagar el daño que ese incumplimiento le causa al otro.
En la práctica, la promesa no las llama así. Es el juez quien decide, por lo que dice la cláusula, si las arras también funcionaban como una multa. Si lo que quieres es castigar el incumplimiento, es más claro pactar arras confirmatorias y, en otra cláusula, una cláusula penal con su valor. Así nadie tiene que interpretar lo que quisiste decir.
Las tres clases de arras, lado a lado
| De retracto | Confirmatorias | Confirmatorias penales | |
|---|---|---|---|
| Para qué sirven | Para poder retirarse del negocio pagando | Para confirmar que la venta se hará | Para confirmar la venta y fijar lo que paga quien incumple |
| Cómo se pactan | Basta con escribir «arras» | Por escrito, como parte del precio o señal del negocio cerrado | Las deduce el juez de lo que dice la cláusula |
| Se puede retirar el vendedor o el comprador | Sí, dentro del plazo | No | No |
| Si se retira o incumple el comprador | Pierde las arras | El vendedor puede exigir la venta o pedir que se deshaga | Pierde las arras como pago del daño |
| Si se retira o incumple el vendedor | Devuelve las arras dobladas | El comprador puede exigir la venta o pedir que se deshaga | Paga lo pactado como daño |
| Qué pasa con las arras si se firma la escritura | Se descuentan del precio | Se descuentan del precio | Se descuentan del precio |
Arras y cláusula penal: en qué se diferencian
Las arras y la cláusula penal se confunden porque tanto las arras como la cláusula penal tienen que ver con el que no cumple. Funcionan distinto.
- Las arras se entregan al firmar la promesa. Es dinero que pasa de manos ese día.
- La cláusula penal se paga solo si alguien incumple. El artículo 1592 del Código Civil la define como la pena que alguien acepta para asegurar que va a cumplir.
Con cláusula penal, quien cumplió puede escoger. El artículo 1594 le deja pedir que el otro cumpla o cobrar la multa. No puede pedir el cumplimiento y la multa al mismo tiempo, salvo que la promesa diga que la multa se cobra por el solo retraso o que pagarla no acaba la obligación. El artículo 1600 tampoco deja cobrar a la vez la multa y la indemnización de perjuicios, salvo que la promesa lo diga expresamente.
La multa tiene un tope. Según el artículo 1601 del Código Civil, si la multa en dinero pasa del doble de la obligación principal, se puede pedir que se rebaje. En los contratos comerciales, el artículo 867 del Código de Comercio dice que la multa no puede ser mayor que el valor de la obligación principal.
Con arras de retracto no tiene sentido cobrar una multa a quien se retira dentro del plazo. Esa persona usó un derecho que la promesa le dio. Con arras confirmatorias sí se puede pactar además una cláusula penal, porque nadie tiene derecho a retirarse.
Cuánto se entrega de arras
La ley no fija un valor ni un porcentaje para las arras. Lo acuerdan el vendedor y el comprador, y la promesa debe decir cuánto es.
Un ejemplo con cifras ilustrativas. Vendes tu apartamento en $400.000.000 y el comprador te entrega $20.000.000 de arras confirmatorias al firmar la promesa. El día de la escritura, el comprador paga los $380.000.000 que faltan. Si las arras fueran de retracto y el comprador se retirara a tiempo, tú te quedarías con los $20.000.000. Si fueras tú quien se retira, le devolverías $40.000.000.
Antes de fijar las arras, conviene saber cuánto vale el inmueble. En avalúo de una casa te explicamos cómo saber cuánto vale y quién puede hacer el avalúo.
Antes de entregar o recibir las arras
El comprador entrega dinero antes de ser dueño. Por eso revisa primero que el vendedor sí es el dueño y que el inmueble no tiene embargos. En cómo leer el certificado de tradición y libertad te mostramos qué mirar en cada anotación. El estudio de títulos revisa la historia de los dueños anteriores.
Entrega las arras por transferencia o con cheque, nunca en efectivo sin recibo. La promesa debe decir que el vendedor las recibió.
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Cómo se escribe la cláusula de arras en la promesa
La cláusula de arras es corta, pero cada palabra cuenta. Debe decir esto:
- El valor de las arras, en letras y en números, y cómo se entregan.
- La clase de arras. Si son confirmatorias, la frase «como parte del precio y como señal de quedar convenidos los contratantes», con la mención del artículo 1861 del Código Civil.
- Que nadie puede retractarse, si las arras son confirmatorias.
- El plazo para retractarse, si las arras son de retracto.
- Que las arras se descuentan del precio el día de la escritura.
- La cláusula penal en una cláusula aparte, si la quieren, con su valor y en qué casos se cobra.
Un modelo de cláusula de arras confirmatorias, para adaptar con tu abogado o en la notaría:
«ARRAS CONFIRMATORIAS. El prometiente comprador entrega al prometiente vendedor la suma de [valor en letras y números] a título de arras confirmatorias, como parte del precio y como señal de quedar convenidos los contratantes, en los términos del artículo 1861 del Código Civil. En consecuencia, ninguna de las partes podrá retractarse. Esta suma se abonará al precio en la fecha de la escritura pública.»
El resto de la promesa lleva las partes, el inmueble, el precio, la forma de pago, la notaría y la fecha de la escritura. Quién paga cada gasto de notaría también se deja escrito. En gastos notariales al vender una casa te explicamos cómo se calculan.
Qué pasa si el vendedor o el comprador no cumple
Lo que puede hacer quien sí cumplió depende de la clase de arras que se pactó.
- Con arras de retracto, el comprador que se retira pierde las arras y el vendedor que se retira las devuelve dobladas. El negocio termina sin juez. Pasado el plazo para retractarse, la promesa obliga como cualquier contrato.
- Con arras confirmatorias, nadie puede retirarse pagando. El artículo 1546 del Código Civil le deja a quien cumplió pedir que el otro cumpla o pedir que el contrato se deshaga, y en cualquiera de esas opciones puede pedir además la indemnización de perjuicios.
- Con cláusula penal, quien cumplió puede cobrar la multa pactada o pedir que el otro firme la escritura, como se explicó arriba en la sección de la cláusula penal.
Si el problema llega a un juez, la promesa escrita es la prueba. Por eso conviene que la redacte o la revise un abogado o la notaría antes de entregar las arras.
Preguntas frecuentes
¿Qué son las arras confirmatorias?
Son el dinero que el comprador entrega al firmar la promesa como parte del precio o como señal de que el negocio quedó cerrado. Las regula el artículo 1861 del Código Civil. Con ellas ni el vendedor ni el comprador pueden retirarse del negocio pagando las arras.
¿Qué son las arras confirmatorias penales?
Son arras que confirman el negocio y, además, sirven para pagar el daño si alguien incumple. No están con ese nombre en la ley: las reconocen los jueces según lo que dice la cláusula de la promesa.
¿Qué pasa si la promesa dice solo «arras»?
El artículo 1861 del Código Civil presume que son arras de retracto. El vendedor o el comprador pueden retirarse. El comprador que se retira las pierde. El vendedor que se retira las devuelve dobladas.
¿Cuánto tiempo hay para retractarse con arras de retracto?
El que fije la promesa. Si la promesa no dice nada, el artículo 1860 del Código Civil da dos meses desde el acuerdo. El derecho se acaba antes si ya se firmó la escritura o empezó la entrega del inmueble.
¿Cuánto se paga de arras en una promesa de compraventa?
La ley no fija un valor. Lo acuerdan el vendedor y el comprador, y la promesa debe decir cuánto es y de qué clase son las arras.
¿Se pueden pactar arras y cláusula penal en la misma promesa?
Sí, si las arras son confirmatorias. Lo recomendable es escribirlas en cláusulas separadas: una para las arras, con su clase y su valor, y otra para la multa, con su valor y en qué casos se cobra.
¿Las arras se descuentan del precio?
Sí. Si la venta se hace, las arras se abonan al precio el día de la escritura. Así lo dice el artículo 866 del Código de Comercio para los contratos comerciales, y es lo que se escribe en la promesa.
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Con la promesa bien escrita, el vendedor y el comprador saben qué pasa con las arras en cada caso. Lo que sigue es que tu inmueble lo vean las personas que buscan vivienda en tu ciudad. En Finca Raíz Colombia publican propietarios, agentes e inmobiliarias, y quienes buscan vivienda les escriben directamente.
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