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Una permuta es un contrato en el que dos personas se obligan a cambiar una cosa por otra. En finca raíz, es cambiar tu casa, apartamento, lote o finca por el inmueble de otra persona, con o sin dinero de por medio. Cuando hay un inmueble en el cambio, la permuta se hace por escritura pública y se registra, igual que una venta. Por eso muchos anuncios dicen «recibo permuta»: el dueño acepta otro inmueble como parte del pago.
En esta guía te explicamos qué dice la ley, cuándo un cambio con dinero es permuta y cuándo es venta, cómo se valoran los inmuebles, el paso a paso del contrato y qué gastos tiene.
Contenido del artículo
- Qué es una permuta de inmuebles
- Qué dice el Código Civil sobre la permuta
- Permuta o compraventa: cuándo es cada una
- Cómo se valoran los inmuebles y se paga la diferencia
- Qué revisa cada parte antes de firmar
- Cómo se hace una permuta de inmuebles, paso a paso
- Qué debe decir el contrato de permuta
- Gastos e impuestos de una permuta
- Cómo anunciar que recibes permuta
- Preguntas frecuentes
Qué es una permuta de inmuebles
En una permuta no hay comprador ni vendedor. Hay dos permutantes, y cada uno entrega un bien y recibe otro. Estos son los casos que más se ven en vivienda:
- Cambiar a un inmueble más grande. Una familia entrega su apartamento y recibe una casa. La familia paga en dinero la diferencia de valor.
- Cambiar de ciudad. El dueño de un apartamento en una ciudad lo cambia por uno en la ciudad a la que se muda.
- Cambiar un lote por vivienda. El dueño de un lote lo entrega a cambio de un apartamento.
- Recibir un inmueble como parte del pago. Quien vende acepta el inmueble del interesado y el resto en dinero.
El cambio no tiene que ser de inmueble por inmueble. También se puede cambiar un inmueble por un carro o por otro bien. Si en el cambio hay un inmueble, aplican las reglas de esta guía.
Qué dice el Código Civil sobre la permuta
El Código Civil regula la permuta en cuatro artículos. Son cortos y conviene leerlos completos:
| Artículo | Qué dice |
|---|---|
| Art. 1955 | La permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro. |
| Art. 1956 | El cambio queda perfecto con el solo acuerdo. Si una de las cosas o las dos son bienes raíces, se necesita escritura pública. |
| Art. 1957 | No se puede cambiar lo que no se puede vender. Quien no puede firmar una venta tampoco puede firmar una permuta. |
| Art. 1958 | A la permuta se le aplican las reglas de la compraventa en lo que no choque con ella. Cada permutante se considera vendedor de la cosa que da. |
El artículo 1958 es el que más pesa en la práctica. Como cada parte se mira como vendedora de lo que entrega, cada una tiene las obligaciones de un vendedor. Debe entregar el inmueble y responder si aparece un tercero con derecho sobre él o un defecto oculto. Esa obligación se llama saneamiento y está en el artículo 1893.
El mismo artículo 1958 dice que el justo precio de cada cosa, a la fecha del contrato, se mira como el precio que se paga por lo que se recibe. Por eso el contrato de permuta lleva el valor de cada inmueble aunque nadie pague ese valor en dinero.
Permuta o compraventa: cuándo es cada una
Cuando en el cambio hay dinero además de la cosa, el artículo 1850 del Código Civil decide qué contrato es. Si la cosa vale más que el dinero, es permuta. Si el dinero vale más que la cosa, es venta.
Un ejemplo con cifras ilustrativas. Entregas tu apartamento de $250.000.000 y recibes una casa de $300.000.000. Pagas $50.000.000 en dinero para cubrir la diferencia. Tu apartamento vale más que el dinero que pagas, así que el contrato es una permuta. Ahora otro caso. Alguien te da $200.000.000 en dinero y un carro de $50.000.000 por tu casa. El dinero vale más que el carro, así que el contrato es una compraventa.
| Permuta | Compraventa | |
|---|---|---|
| Qué se entrega | Una cosa por otra, con o sin dinero | Una cosa por dinero |
| Si hay dinero y cosa | La cosa vale más que el dinero | El dinero vale más que la cosa |
| Quién es vendedor | Las dos partes, cada una por lo que entrega | Solo quien entrega el inmueble |
| Con un inmueble | Escritura pública y registro | Escritura pública y registro |
Cómo se valoran los inmuebles y se paga la diferencia
La ley no fija cuánto vale cada inmueble en una permuta. Lo acuerdan las partes. Lo normal es que cada una conozca el valor comercial de su inmueble y del inmueble que recibe antes de negociar. En avalúo de una casa te explicamos cómo saber cuánto vale un inmueble y quién puede hacer el avalúo.
Con el valor de cada inmueble claro, se calcula la diferencia. Quien entrega el inmueble de menor valor paga la diferencia en dinero, o con otro bien, según lo que acuerden. El contrato debe decir cuánto es, cómo se paga y en qué fecha.
El valor que se escribe en la escritura
El valor de cada inmueble en la escritura no es un trámite de papel. Sirve de base para los derechos de registro, para el impuesto de registro y para los impuestos de cada parte. Para los derechos de registro, la Superintendencia toma como base el mayor entre el valor del contrato y el avalúo catastral. La sección «Gastos e impuestos de una permuta» lo explica.
Qué revisa cada parte antes de firmar
En una compraventa, el comprador revisa los papeles del inmueble que compra. En una permuta, las dos partes reciben un inmueble. Por eso cada una hace esa revisión sobre el inmueble de la otra:
- El certificado de tradición y libertad de cada inmueble, reciente. Muestra quién es el dueño, si hay hipoteca, embargo, usufructo u otra limitación. En cómo leer el certificado de tradición y libertad te mostramos qué mirar en cada anotación.
- Que ningún inmueble esté embargado. El artículo 1521 del Código Civil dice que hay objeto ilícito en la enajenación de cosas embargadas, salvo que el juez lo autorice o el acreedor lo consienta.
- El estudio de títulos de cada inmueble. Revisa la historia de los dueños anteriores para saber si la propiedad está limpia. Mira qué es el estudio de títulos y por qué conviene hacerlo antes de firmar.
- Los paz y salvos del predial, de valorización y, si es propiedad horizontal, de la administración.
- Si un inmueble tiene hipoteca. Acuerden por escrito si el dueño la cancela antes de la escritura o si la otra parte la asume con el banco.
- Si un inmueble está arrendado. Acuerden si se entrega desocupado o con el arrendatario adentro.
Los documentos de cada parte son los mismos que se piden para vender. En documentos para vender una casa en Colombia tienes la lista completa.
Cómo se hace una permuta de inmuebles, paso a paso
La permuta de inmuebles sigue el mismo camino de una compraventa, con dos inmuebles en lugar de uno:
- Acuerden el valor de cada inmueble y la diferencia que se paga, con los avalúos y los papeles revisados.
- Firmen una promesa de permuta. Es opcional, pero es lo normal cuando la escritura no se firma de inmediato. Fija la fecha y la notaría de la escritura, la entrega de cada inmueble y la multa si alguien se retira. Las reglas son las mismas de la promesa de compraventa de un inmueble.
- Firmen la escritura pública de permuta en la notaría, como lo exige el artículo 1956. Las dos partes llevan sus documentos y pagan lo que les toca antes de firmar.
- Registren la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. La Ley 1579 de 2012 obliga a registrar todo acto que transfiera el dominio de un inmueble. La permuta transfiere dos, así que se registra en el folio de cada inmueble.
- Entreguen los inmuebles en la fecha pactada, con un acta de entrega de cada uno.
Si los inmuebles están en ciudades distintas, la escritura se registra en la oficina de registro de cada ciudad. La Resolución RES-2026-001726-6 de la Superintendencia de Notariado y Registro dice que la primera oficina donde se presenta la escritura liquida todos los derechos de registro. Esa oficina expide una certificación para las demás.
La escritura de permuta es una escritura pública como la de una venta. En la escritura de una casa paso a paso te contamos cómo se lee y qué se firma.
Qué debe decir el contrato de permuta
La escritura y la promesa de permuta deben dejar claro esto:
- Las partes, con nombre, cédula y estado civil de cada dueño.
- Cada inmueble, con su dirección, su matrícula inmobiliaria, sus linderos y su cédula catastral.
- El valor de cada inmueble a la fecha del contrato.
- La diferencia en dinero, si la hay: cuánto es, quién la paga, cómo y cuándo.
- La fecha de entrega de cada inmueble y en qué estado se entrega.
- Las deudas de cada inmueble: hipoteca, predial y administración, y quién las paga hasta la entrega.
- El saneamiento: cada parte responde por el inmueble que entrega.
- Quién paga cada gasto de notaría y de registro.
- La multa si una de las partes no cumple, en la promesa.
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Gastos e impuestos de una permuta
Una permuta de inmuebles tiene los mismos tipos de gasto de una compraventa. La diferencia es que hay dos inmuebles y las dos partes se miran como vendedoras.
Derechos notariales
La notaría cobra sus derechos por la escritura con la tarifa de la Resolución RES-2026-000964-6 de la Superintendencia de Notariado y Registro, más IVA y recaudos. Pide a la notaría la liquidación antes de firmar. En gastos notariales al vender una casa te explicamos cómo se calculan.
Derechos de registro
El artículo 2 de la Resolución RES-2026-001726-6 fija la base de los derechos de registro en la permuta. Es el mayor valor entre el que fijan las partes en el contrato y el avalúo catastral del inmueble. Si cada parte entrega más de un inmueble, se toman los mayores valores entre los del contrato y los avalúos catastrales.
Impuesto de registro
Lo cobra el departamento donde está cada inmueble, con la tarifa que fija su asamblea entre el 0,5 % y el 1 %. Según el artículo 229 de la Ley 223 de 1995, para un inmueble la base no puede ser menor que el avalúo catastral.
Retención en la fuente
El artículo 398 del Estatuto Tributario fija una retención del 1 % del valor de la enajenación cuando una persona natural enajena un activo fijo, como su casa. Se paga ante el notario antes de la escritura. En la permuta cada parte enajena el inmueble que entrega. Pregunta en la notaría cómo liquida la retención de cada parte.
Ganancia ocasional
Si el inmueble que entregas vale más de lo que te costó y lo tuviste dos años o más, la diferencia puede pagar impuesto de ganancia ocasional. Funciona igual que en una venta, porque en la permuta eres vendedor de lo que entregas. Lo explicamos con ejemplos en la ganancia ocasional por vender un inmueble.
Quién paga cada gasto de notaría y de registro se puede acordar. Déjalo escrito en la promesa y en la escritura para que nadie se sorprenda el día de la firma.
Cómo anunciar que recibes permuta
Si aceptas otro inmueble como parte del pago, dilo en el anuncio. Así te escriben también las personas que tienen un inmueble para entregar. Estos datos ayudan a que la conversación avance:
- Qué recibes. Apartamento, casa, lote o carro, y en qué ciudad o zona.
- Hasta qué valor. Por ejemplo, «recibo apartamento de menor valor y el resto en dinero».
- El valor de tu inmueble. Con el precio publicado, el interesado calcula la diferencia antes de escribirte.
- El estado de los papeles. Escritura a tu nombre y certificado de tradición al día.
Con esos datos, las personas que te escriben ya saben si su inmueble encaja en lo que buscas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una permuta?
Es un contrato en el que las partes se obligan a dar una cosa por otra. Lo define el artículo 1955 del Código Civil. En finca raíz es cambiar un inmueble por otro inmueble o por otro bien.
¿Qué diferencia hay entre permuta y compraventa?
En la compraventa se entrega una cosa a cambio de dinero. En la permuta se entrega una cosa a cambio de otra. Si hay cosa y dinero, el artículo 1850 del Código Civil dice que es permuta si la cosa vale más que el dinero, y venta si pasa lo contrario.
¿La permuta de un inmueble necesita escritura pública?
Sí. El artículo 1956 del Código Civil exige escritura pública cuando una de las cosas que se cambian, o las dos, son bienes raíces. Después la escritura se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿Se puede hacer una permuta con dinero de por medio?
Sí. Quien entrega el inmueble de menor valor puede pagar la diferencia en dinero. El contrato sigue siendo permuta mientras la cosa que se entrega valga más que el dinero.
¿Quién paga los gastos de una permuta?
Las partes lo acuerdan. Lo recomendable es dejar escrito en la promesa y en la escritura quién paga los derechos notariales, el registro y el impuesto de registro de cada inmueble.
¿Se puede permutar un inmueble con hipoteca?
Sí, si las partes lo acuerdan. El contrato debe decir si el dueño cancela la hipoteca antes de la escritura o si la otra parte la asume con el banco. Un inmueble embargado no se puede permutar sin autorización del juez o del acreedor.
Publica tu inmueble y recibe ofertas de permuta
Con el valor de tu inmueble claro y los papeles al día, una permuta se negocia igual que una venta. Lo que sigue es que la vean las personas que buscan vivienda en tu ciudad. En Finca Raíz Colombia publican propietarios, agentes e inmobiliarias, y quienes buscan vivienda les escriben directamente.
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