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Los gastos notariales son lo que se paga para pasar una casa o un apartamento de un dueño a otro: la escritura en la notaría y su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Al vender un inmueble hay cinco pagos: derechos notariales con IVA, recaudos de la notaría, derechos de registro, impuesto de registro y retención en la fuente. Con las tarifas vigentes, en una venta de $300.000.000 suman unos $10.500.000 entre comprador y vendedor. La ley reparte por mitades el costo de la escritura y el impuesto de registro, salvo que las partes acuerden otra cosa. La retención en la fuente la paga el vendedor. En esta guía te explicamos cada gasto, quién lo paga y cuánto cuesta en tres ejemplos de venta.
Contenido del artículo
- Qué son los gastos notariales y de escrituración
- Derechos notariales: cómo se calculan
- Gastos de registro: derechos de registro e impuesto de registro
- Retención en la fuente: el gasto que paga solo el vendedor
- Quién paga los gastos notariales: vendedor o comprador
- Cuánto valen las escrituras de una casa: ejemplos por valor de venta
- Gastos notariales en vivienda de interés social
- Cómo prepararte para el día de la firma
- Preguntas frecuentes
Qué son los gastos notariales y de escrituración
Una compraventa de vivienda en Colombia se hace con escritura pública ante un notario. Después, la escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad donde está el inmueble. Solo con ese registro el comprador queda como dueño en el certificado de tradición y libertad. Cada paso tiene su costo:
| Gasto | Dónde se paga | Cuánto es | Quién lo paga |
|---|---|---|---|
| Derechos notariales | Notaría | $30.900 más el 3 por mil de lo que pase de $259.300, más $5.600 por hoja | Por mitades, salvo acuerdo |
| IVA sobre los derechos notariales | Notaría | 19 % de los derechos notariales | Por mitades, salvo acuerdo |
| Recaudos para la Superintendencia y el Fondo de Notariado | Notaría | De $28.900 a $96.400 según el valor de la venta | Por mitades, salvo acuerdo |
| Derechos de registro | Oficina de Registro | Entre el 9,11 y el 13,33 por mil según el valor de la venta | Quien pide el registro |
| Impuesto de registro | Oficina de Registro o la gobernación | Entre el 0,5 % y el 1 % según el departamento | Por mitades, salvo acuerdo |
| Retención en la fuente | Notaría | 1 % del precio de venta | El vendedor |
Las tarifas de la notaría y del registro las fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro. Son las mismas en todas las notarías del país. La tarifa del impuesto de registro sí cambia de un departamento a otro.
Derechos notariales: cómo se calculan
Los derechos notariales son el cobro del notario por hacer la escritura. La Resolución RES-2026-000964-6 de la Superintendencia de Notariado y Registro los fija así para una compraventa, que es un acto con cuantía:
- Valor fijo: $30.900 por los primeros $259.300 del valor de la venta.
- Valor variable: 3 por mil sobre todo lo que pase de $259.300.
- Hojas: $5.600 por cada hoja de la escritura, usada por las dos caras. Ese valor incluye el papel de seguridad.
Sobre los derechos notariales se cobra IVA. La tarifa general del IVA es del 19 % según el artículo 468 del Estatuto Tributario. Además, la notaría cobra unos recaudos que van por mitades a la Superintendencia de Notariado y Registro y al Fondo Cuenta Especial de Notariado. Los recaudos dependen del valor de la venta:
| Valor de la venta | Recaudos |
|---|---|
| Hasta $100.000.000 | $28.900 |
| De $100.000.001 a $300.000.000 | $43.700 |
| De $300.000.001 a $500.000.000 | $52.700 |
| De $500.000.001 a $1.000.000.000 | $71.900 |
| De $1.000.000.001 a $1.500.000.000 | $84.800 |
| Más de $1.500.000.000 | $96.400 |
Estas tarifas rigen desde el 1 de febrero de 2026 y la Superintendencia las actualiza cada año. Si el precio que ponen en la escritura es menor que el avalúo catastral, la notaría liquida los derechos sobre el avalúo catastral. Lo mismo pasa en el registro.
Gastos de registro: derechos de registro e impuesto de registro
Firmada la escritura, falta inscribirla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Ahí se pagan dos cosas distintas: los derechos de registro, que son la tarifa del servicio, y el impuesto de registro, que es un impuesto del departamento.
Derechos de registro
La Resolución RES-2026-001726-6 de la Superintendencia fija una tarifa por rangos para los actos con cuantía, como una compraventa. La tarifa del rango se aplica sobre el valor de la venta:
| Valor de la venta | Derechos de registro |
|---|---|
| Hasta $12.852.101 | $53.100 |
| De $12.852.101 a $192.778.606 | 9,11 por mil |
| De $192.778.606 a $334.149.656 | 11,31 por mil |
| De $334.149.656 a $494.798.857 | 12,60 por mil |
| Más de $494.798.857 | 13,33 por mil |
La misma resolución dice que los derechos de registro van a cargo de quien solicita el registro.
Impuesto de registro
El impuesto de registro lo crea la Ley 223 de 1995. Cada asamblea departamental fija la tarifa entre el 0,5 % y el 1 % del valor de la venta, y el impuesto se paga en el departamento donde está el inmueble. Consulta la tarifa de tu departamento en la Oficina de Registro o en la gobernación antes de hacer las cuentas.
La escritura de compraventa se debe llevar a registro dentro de los dos meses siguientes a la firma. Si se registra después, el impuesto de registro se cobra con intereses de mora por cada mes de retraso.
Retención en la fuente: el gasto que paga solo el vendedor
El artículo 398 del Estatuto Tributario fija una retención del 1 % del valor de la venta cuando una persona natural vende un activo fijo, como su casa o su apartamento. El vendedor paga esa retención en la notaría antes de firmar la escritura.
La retención no es un gasto perdido. Es un pago anticipado del impuesto de renta o de ganancia ocasional, y el vendedor la resta en su declaración de renta del año siguiente. Si estás preparando la venta, la guía para vender tu apartamento en Colombia explica el resto del proceso: precio, anuncio, visitas y escritura.
Quién paga los gastos notariales: vendedor o comprador
La ley da una regla para cada gasto y deja que comprador y vendedor acuerden algo distinto. Así queda el reparto si el contrato no dice nada:
- Costo de la escritura (derechos notariales, IVA, hojas y recaudos): el artículo 1862 del Código Civil dice que se divide entre vendedor y comprador, salvo que las partes pacten otra cosa.
- Impuesto de registro: el artículo 227 de la Ley 223 de 1995 dice que los contratantes lo pagan por partes iguales, salvo que digan expresamente otra cosa.
- Derechos de registro: los paga quien solicita el registro de la escritura.
- Retención en la fuente: la paga el vendedor, porque es un anticipo de su impuesto.
El lugar para acordar el reparto es la promesa de compraventa, que se firma antes de la escritura. Escribe en la promesa quién paga cada gasto con su nombre: derechos notariales, impuesto de registro y derechos de registro. Así nadie llega a la notaría con una cuenta distinta a la que esperaba.
Cuánto valen las escrituras de una casa: ejemplos por valor de venta
Esta tabla hace el cálculo completo para tres valores de venta, con las tarifas vigentes hoy. El impuesto de registro va con la tarifa del 1 %, que es la más alta que permite la ley. No incluye el valor de las hojas de la escritura, que depende de cuántas hojas tenga.
| Gasto | Venta de $150.000.000 | Venta de $300.000.000 | Venta de $500.000.000 |
|---|---|---|---|
| Derechos notariales | $480.100 | $930.100 | $1.530.100 |
| IVA del 19 % sobre los derechos | $91.200 | $176.700 | $290.700 |
| Recaudos de la notaría | $43.700 | $43.700 | $52.700 |
| Derechos de registro | $1.366.500 | $3.393.000 | $6.665.000 |
| Impuesto de registro (1 %) | $1.500.000 | $3.000.000 | $5.000.000 |
| Retención en la fuente (1 %, la paga el vendedor) | $1.500.000 | $3.000.000 | $5.000.000 |
| Total de la operación | $4.981.500 | $10.543.500 | $18.538.500 |
Las cifras están redondeadas a la centena. Si en tu departamento el impuesto de registro es menor que el 1 %, el total baja. Si la venta lleva hipoteca para el crédito del comprador, la hipoteca es otro acto en la escritura y suma sus propios derechos notariales y de registro. El banco del comprador le da ese valor. Para saber cuánto presta un banco y con qué ingresos, revisa la guía del crédito hipotecario en Colombia.
Con el reparto que da la ley, en la venta de $300.000.000 el costo de la escritura es de $1.150.500 y a cada parte le tocan $575.250. El impuesto de registro de $3.000.000 también queda en $1.500.000 para cada uno. Los derechos de registro los paga quien pide el registro, y la retención de $3.000.000 la paga el vendedor.
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Gastos notariales en vivienda de interés social
La compra de una vivienda de interés social tiene tarifas más bajas:
- Notaría: en la compraventa y la hipoteca de una vivienda de interés social, los derechos notariales son la mitad de los ordinarios (artículo 31 de la resolución de tarifas notariales).
- Registro: en la compra de vivienda nueva de interés social con subsidio del Estado o de una caja de compensación, los derechos de registro son la mitad de los ordinarios (artículo 17 de la resolución de tarifas registrales).
- Retención en la fuente: la escritura de compraventa o de hipoteca de una vivienda de interés social no requiere el pago de retención (artículo 400 del Estatuto Tributario).
Pregunta en la notaría si tu vivienda cumple las condiciones antes de firmar. La tarifa especial depende del tipo de vivienda y, en el registro, del subsidio.
Cómo prepararte para el día de la firma
Los gastos notariales se pagan en la notaría antes de la firma, y los de registro antes de inscribir la escritura. Para que ninguno te tome por sorpresa:
- Haz la cuenta con tus cifras usando la tabla de ejemplos y la tarifa del impuesto de registro de tu departamento.
- Revisa el avalúo catastral en el recibo del impuesto predial. Si es mayor que el precio de venta, los gastos se calculan sobre el avalúo.
- Deja el reparto por escrito en la promesa de compraventa.
- Escribe en la escritura el precio real. El artículo 90 del Estatuto Tributario obliga a declarar bajo juramento que el precio de la escritura es el real. Sin esa declaración, los impuestos, los derechos notariales y los derechos de registro se liquidan sobre cuatro veces el valor escrito.
- Registra la escritura dentro de los dos meses siguientes a la firma para no pagar intereses de mora en el impuesto de registro.
Si vas a vender, los consejos antes de vender tu casa te ayudan con la preparación. Si vas a comprar, la guía para comprar casa en Colombia explica el proceso completo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuestan los gastos notariales de una casa?
En una venta de $300.000.000, la escritura en la notaría cuesta unos $1.150.500 con IVA y recaudos, sin contar las hojas. Si se suman el registro, el impuesto de registro con la tarifa del 1 % y la retención en la fuente, la operación completa llega a unos $10.543.500 entre comprador y vendedor.
¿Quién paga los gastos notariales, el comprador o el vendedor?
Si no acuerdan otra cosa, el costo de la escritura se divide por mitades entre comprador y vendedor (artículo 1862 del Código Civil). El impuesto de registro también se paga por partes iguales. La retención en la fuente la paga el vendedor. El reparto se deja por escrito en la promesa de compraventa.
¿Cuánto cobra la notaría por una escritura?
Con las tarifas vigentes, $30.900 por los primeros $259.300 del valor de la venta y el 3 por mil sobre el resto. A eso se suman $5.600 por hoja, el IVA del 19 % sobre los derechos y los recaudos, que van de $28.900 a $96.400 según el valor.
¿Qué son los derechos notariales?
Son el cobro del notario por autorizar la escritura pública. Los fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro y son los mismos en todas las notarías del país.
¿Los gastos de registro están incluidos en los gastos notariales?
No. La notaría cobra la escritura. Los derechos de registro y el impuesto de registro se pagan aparte, para inscribir la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿Hay un simulador de gastos notariales?
Puedes hacer el cálculo con la tabla de ejemplos de esta guía: derechos notariales, IVA, recaudos, registro, impuesto de registro y retención para ventas de $150, $300 y $500 millones. Para tu caso, cambia el valor de la venta y usa la tarifa del impuesto de registro de tu departamento.
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