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Sí puedes terminar un contrato de arrendamiento de vivienda sin pagar multa. La Ley 820 de 2003 te permite terminarlo en la fecha de vencimiento del contrato o de su prórroga, sin dar razones y sin indemnizar al arrendador. La condición es avisarle por escrito, por correo certificado, con al menos tres meses de anticipación a esa fecha. También terminas sin pagar si el arrendador incumple sus obligaciones o si arrendador y arrendatario firman un acuerdo. Si te vas antes del vencimiento sin una de esas razones, la ley te pide un preaviso de tres meses y una indemnización de tres meses de arriendo. En esta guía te explicamos cada caso, cómo hacer el preaviso y te dejamos un modelo de carta.
Contenido del artículo
- Cuándo puedes terminar el contrato de arrendamiento sin pagar multa
- El preaviso: tres meses antes y por correo certificado
- Causales para terminar el contrato por parte del arrendatario
- Terminar antes del vencimiento: la indemnización de tres meses
- Terminar el contrato de mutuo acuerdo
- Si el arrendador no recibe el inmueble: la entrega provisional
- Cuándo puede terminar el contrato el arrendador
- Modelo de carta de terminación del contrato de arrendamiento
- Cómo entregar el inmueble y cerrar las cuentas
- Preguntas frecuentes
Cuándo puedes terminar el contrato de arrendamiento sin pagar multa
Las reglas para terminar un arriendo de vivienda están en los artículos 21 a 25 de la Ley 820 de 2003, la ley del arrendamiento de vivienda urbana. Esta tabla resume los casos del arrendatario:
| Situación | Preaviso | ¿Pagas indemnización? |
|---|---|---|
| Terminas en la fecha de vencimiento del contrato o de la prórroga | 3 meses antes, por correo certificado | No |
| El arrendador incumple: corte de servicios, perturbaciones o desconocimiento de tus derechos | Aviso escrito con la causal | No |
| Arrendador y arrendatario se ponen de acuerdo | El que acuerden | No, salvo lo que acuerden |
| Terminas antes del vencimiento sin causal | 3 meses antes, por correo certificado | Sí: 3 meses de arriendo |
La palabra multa suele usarse para dos cosas distintas. Una es la indemnización de tres meses que fija la ley cuando el arrendatario se va antes del vencimiento sin causal. Otra es la cláusula penal, una sanción que algunos contratos pactan por incumplir el contrato. Lee tu contrato para saber si trae una cláusula penal y en qué caso se cobra.
El preaviso: tres meses antes y por correo certificado
El preaviso es la carta con la que le avisas al arrendador que no vas a seguir en el inmueble. El artículo 24 de la Ley 820 pide tres condiciones para que el preaviso sirva:
- Va por escrito. Dice la fecha en la que termina el contrato.
- Se envía por el servicio postal autorizado. Es decir, por correo certificado, que deja constancia de la fecha de envío y de la entrega.
- Llega con al menos tres meses de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de la prórroga.
Si no hay constancia escrita del preaviso, la ley entiende que el contrato se renovó automáticamente por un término igual al que pactaron al inicio. Por eso conviene revisar con tiempo la fecha de vencimiento.
Cómo saber la fecha de vencimiento
La fecha de vencimiento sale del término que dice el contrato. Si el contrato no dice el término, el artículo 5 de la ley lo fija en un año. Cuando el contrato se vence y nadie avisa, el artículo 6 lo prorroga por el mismo término inicial. Por ejemplo, un contrato de un año que empezó el 1 de marzo vence cada año el 28 o el 29 de febrero. Para terminarlo en esa fecha sin pagar, la carta tiene que llegar a más tardar a finales de noviembre del año anterior.
El contrato escrito es la forma más fácil de probar las fechas. En la guía del contrato de arrendamiento de vivienda te explicamos qué debe llevar.
Causales para terminar el contrato por parte del arrendatario
El artículo 24 de la Ley 820 dice en qué casos el arrendatario puede pedir la terminación del contrato porque el arrendador no cumple. En estos casos no tienes que esperar al vencimiento ni pagar indemnización:
- El arrendador hace que te corten los servicios públicos a propósito, o porque no paga los servicios que le corresponden. También puedes pagar la reconexión y descontarla del arriendo.
- El arrendador perturba de forma reiterada y grave tu uso del inmueble. La ley pide que esos hechos estén comprobados ante la autoridad de policía.
- El arrendador desconoce los derechos que te da la ley o el contrato. Por ejemplo, no hace las reparaciones que le tocan o no te entrega el inmueble en buen estado.
Las obligaciones de cada parte están en los artículos 8 y 9 de la ley. Las explicamos en arrendador y arrendatario: derechos y obligaciones. Si vas a terminar por una de estas causales, guarda las pruebas: facturas, mensajes, fotos y constancias de la policía.
Terminar antes del vencimiento: la indemnización de tres meses
Si quieres irte antes del vencimiento y el arrendador cumple sus obligaciones, la ley también te deja terminar el contrato. Lo puedes hacer durante el término inicial o durante las prórrogas, con dos condiciones:
- Un preaviso escrito por correo certificado con al menos tres meses de anticipación.
- El pago de una indemnización igual a tres meses de arriendo, calculada con el canon vigente en la fecha del preaviso.
Por ejemplo, si pagas un canon de $1.500.000, la indemnización es de $4.500.000. El artículo 25 explica cómo se hace el trámite:
- Envías la carta por correo certificado. Dice la fecha de terminación y que vas a pagar la indemnización de ley.
- Consignas la indemnización a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, dentro de los tres meses anteriores a la fecha de terminación. En el título de consignación queda la causa y tu nombre y dirección.
- Entregas el inmueble en la fecha que dijiste. El arrendador recibe la indemnización con la autorización de la autoridad.
Si el arrendador no recibe el inmueble, tienes derecho a que te devuelvan la indemnización consignada. Si cambias de opinión y el arrendador acepta que sigas, también puedes pedir la devolución.
Terminar el contrato de mutuo acuerdo
El artículo 21 de la ley permite que arrendador y arrendatario terminen el contrato en cualquier momento, si están de acuerdo. Es la salida más rápida cuando necesitas irte antes de tiempo. Muchas veces el arrendador acepta porque ya tiene otro interesado o porque prefiere recibir el inmueble en buen estado.
Pon el acuerdo por escrito y fírmalo. El acuerdo dice la fecha de entrega, si hay algún pago y en qué estado se recibe el inmueble.
Si el arrendador no recibe el inmueble: la entrega provisional
Si cumpliste el preaviso y la indemnización cuando corresponde, el arrendador está obligado a recibir el inmueble. Si no lo recibe, la ley te deja hacer una entrega provisional ante la autoridad competente:
- Pides la entrega por escrito y muestras que cumpliste las condiciones.
- La autoridad fija fecha y hora y cita al arrendador y al arrendatario por correo certificado.
- Si el arrendador no llega, la autoridad entrega el inmueble a un secuestre. El secuestre lo cuida hasta que lo reciba el arrendador, y sus gastos los paga el arrendador.
- De la diligencia queda un acta firmada por los que participaron.
Cuándo puede terminar el contrato el arrendador
El propietario también puede terminar el contrato, con las reglas del artículo 22 de la ley. Si el arrendatario incumple, por ejemplo no paga el arriendo o subarrienda sin permiso, el arrendador puede pedir el inmueble. Ese camino lo explicamos en qué hacer si tu inquilino no paga.
Sin incumplimiento del arrendatario, el arrendador tiene estas opciones:
- Durante las prórrogas, con preaviso por correo certificado de al menos tres meses y una indemnización al arrendatario de tres meses de arriendo. Esta opción no aplica en el término inicial.
- En la fecha de vencimiento, con preaviso de al menos tres meses, si necesita el inmueble para vivir en él al menos un año, si lo va a demoler o reparar, o si lo vendió y debe entregarlo. En estos tres casos acompaña el aviso con una caución a favor del arrendatario por seis meses de arriendo.
- En la fecha de vencimiento, sin dar razones, si el contrato lleva al menos cuatro años. En ese caso le paga al arrendatario una indemnización de un mes y medio de arriendo.
Cuando el arrendador debe indemnizar, el artículo 26 dice que el arrendatario no tiene que entregar el inmueble hasta recibir el pago o hasta que el pago quede asegurado. Si quieres ver la ley completa por temas, lee la Ley 820 explicada.
Modelo de carta de terminación del contrato de arrendamiento
Este modelo sirve para terminar el contrato en la fecha de vencimiento, sin indemnización. Cambia los datos entre corchetes y envíalo por correo certificado. Guarda la guía de envío y la constancia de entrega.
[Ciudad], [fecha]
Señor(a) [nombre del arrendador]
[dirección del arrendador]Asunto: preaviso de terminación del contrato de arrendamiento
Yo, [tu nombre], con cédula [número], soy arrendatario del inmueble ubicado en [dirección del inmueble] según el contrato firmado el [fecha del contrato].
Por medio de esta carta le aviso que doy por terminado el contrato de arrendamiento en la fecha de su vencimiento, el [fecha de vencimiento]. Lo hago con base en el numeral 5 del artículo 24 de la Ley 820 de 2003, con una antelación de más de tres meses.
Le propongo hacer la entrega del inmueble y de las llaves el [fecha y hora], con un acta de entrega firmada por usted y por mí. Para coordinarla me puede escribir a [teléfono o correo].
Atentamente,
[firma]
[tu nombre]
[cédula]
Si terminas antes del vencimiento, la carta dice además la fecha de terminación y que pagarás la indemnización de ley. Si terminas por una causal del arrendador, la carta explica la causal y las pruebas que tienes.
Cómo entregar el inmueble y cerrar las cuentas
La entrega cierra el contrato. Estos pasos evitan cobros y discusiones después:
- Paga los servicios y la administración hasta la fecha de entrega, si te corresponden, y guarda los recibos.
- Haz las reparaciones que te tocan como arrendatario antes de la fecha de entrega. El deterioro por el uso normal del inmueble no es tu responsabilidad.
- Firma un acta de entrega con la fecha, el estado de cada espacio, la lectura de los contadores y la entrega de las llaves. Compárala con el inventario que firmaron al inicio.
- Toma fotos y video del inmueble el día de la entrega.
Si eres el propietario y te avisaron que el arrendatario se va, tienes tres meses para encontrar quién llegue después. Ese tiempo alcanza para revisar el precio y publicar el anuncio. Para fijar el valor del arriendo, mira cómo fijar el canon de arrendamiento.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo terminar un contrato de arrendamiento sin pagar multa?
Sí. La Ley 820 de 2003 te permite terminarlo en la fecha de vencimiento del contrato o de su prórroga sin indemnizar al arrendador, si le avisas por correo certificado con al menos tres meses de anticipación. Tampoco pagas si el arrendador incumple sus obligaciones o si arrendador y arrendatario firman un acuerdo.
¿Qué pasa si no doy el preaviso de tres meses?
Si no hay constancia escrita del preaviso, el contrato se renueva automáticamente por un término igual al que pactaron al inicio. Para irte antes del nuevo vencimiento tendrías que llegar a un acuerdo con el arrendador o pagar la indemnización de tres meses.
¿Sirve avisar por WhatsApp o por correo electrónico?
La ley habla de un aviso escrito enviado por el servicio postal autorizado. Para tener prueba del preaviso, envía la carta por correo certificado aunque también la mandes por WhatsApp o por correo electrónico.
¿Cuánto pago si me voy antes de que se venza el contrato?
Si no hay acuerdo ni una causal del arrendador, la indemnización es de tres meses de arriendo, con el canon vigente en la fecha del preaviso. Además, el preaviso tiene que llegar con al menos tres meses de anticipación.
¿El arrendador me puede pedir el inmueble antes de que se venza el contrato?
Solo si incumples el contrato, por ejemplo si no pagas el arriendo. Sin incumplimiento, el arrendador puede terminar durante las prórrogas con preaviso de tres meses y pagándote tres meses de arriendo, o en la fecha de vencimiento en los casos del artículo 22 de la ley.
¿Estas reglas aplican a un local comercial?
No. La Ley 820 es la ley del arrendamiento de vivienda urbana. En locales, oficinas y bodegas, la terminación sigue lo que diga el contrato y las normas del Código de Comercio.
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