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El área construida es toda la superficie edificada de un inmueble, con sus muros, columnas y ductos. El área privada es la parte que es solo tuya: la superficie cubierta del apartamento o la casa sin los bienes comunes que quedan dentro de sus linderos, como la fachada y la estructura. El área privada siempre es menor que el área construida. El área privada es la que define tu cuota de administración y la que un proyecto de vivienda debe informar en su publicidad.
En esta guía te explicamos qué dice la Ley 675 de 2001, qué incluye cada área, dónde aparece en tus documentos, cuál pagas en la administración y cuál escribir cuando publicas tu inmueble.
Contenido del artículo
- Qué es el área construida y qué es el área privada
- Qué dice la ley sobre el área privada
- Área construida y área privada, lado a lado
- Balcones, terrazas y patios: el área privada libre
- Cuál área pagas en la cuota de administración
- Dónde aparece cada área: reglamento, escritura y certificado
- Cuál área va en tu anuncio
- Casas, fincas y lotes: el área del terreno
- Cómo saber el área de tu inmueble
- Preguntas frecuentes
Qué es el área construida y qué es el área privada
Cuando miras un apartamento en planos o en un anuncio, muchas veces ves dos cifras de metros cuadrados. Una cifra no contradice a la otra. Cada una mide algo distinto.
- Área construida. Es toda la superficie edificada del inmueble. Incluye los espacios donde vives y también los muros, las columnas, los tabiques y los ductos por donde pasan las tuberías.
- Área privada construida. Es la superficie cubierta que es de uso exclusivo del dueño. No cuenta los bienes comunes que quedan dentro del apartamento, como los muros de fachada, las columnas de la estructura y los ductos que comparte todo el edificio.
La diferencia entre el área construida y el área privada depende del diseño de cada edificio. En los ejemplos que publica la constructora Amarilo, un apartamento tiene 93 m² construidos y 85 m² privados. Una casa de otro proyecto tiene 211 m² construidos y 187 m² privados.
Qué dice la ley sobre el área privada
El área privada está definida en la Ley 675 de 2001, que regula los edificios y conjuntos en propiedad horizontal. El área construida no tiene una definición en esa ley. Es el término que usan las constructoras y los planos para la superficie edificada total.
| Norma | Qué dice |
|---|---|
| Ley 675 de 2001, art. 3 | Área privada construida: la superficie cubierta de cada bien privado, sin los bienes comunes que quedan dentro de sus linderos. Área privada libre: la superficie privada semidescubierta o descubierta, también sin los bienes comunes. |
| Ley 675 de 2001, art. 3 | Son bienes comunes esenciales el terreno, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubierta. |
| Ley 675 de 2001, art. 5 | El reglamento de propiedad horizontal identifica cada bien privado según los planos aprobados por la oficina de planeación y señala los coeficientes de copropiedad. |
| Ley 675 de 2001, art. 26 | Los coeficientes de copropiedad se calculan con base en el área privada construida de cada bien, frente al área privada total del edificio o conjunto. |
El glosario de Catastro Bogotá usa la misma definición de área privada construida. Por eso el área privada es la que encuentras en los documentos oficiales de un apartamento en propiedad horizontal.
Área construida y área privada, lado a lado
| Área construida | Área privada construida | |
|---|---|---|
| Qué mide | Toda la superficie edificada del inmueble | La superficie cubierta que es solo del dueño |
| Muros de fachada y columnas de la estructura | Sí los cuenta | No los cuenta: son bienes comunes |
| Ductos compartidos del edificio | Sí los cuenta | No los cuenta |
| Balcones y terrazas descubiertas | Depende de cómo los mida cada proyecto | No: van aparte como área privada libre |
| Está definida en la Ley 675 | No | Sí, en el artículo 3 |
| Sirve para calcular la cuota de administración | No | Sí, por el coeficiente de copropiedad |
| Qué cifra es mayor | La mayor | La menor |
Cuando compares precios entre anuncios, compara siempre la misma área. Un ejemplo con cifras ilustrativas. Un apartamento de $350.000.000 con 93 m² construidos sale a unos $3.760.000 por metro cuadrado construido. El mismo apartamento, con 85 m² privados, sale a unos $4.120.000 por metro cuadrado privado. El apartamento y el precio son iguales. Solo cambió el área con que se hizo la cuenta.
Balcones, terrazas y patios: el área privada libre
La Ley 675 separa el área privada construida, que está cubierta, del área privada libre, que está semidescubierta o descubierta. Un balcón, una terraza o un patio de uso exclusivo suelen ser área privada libre.
El área privada libre también cuenta para la administración, pero no pesa igual. El artículo 26 de la Ley 675 dice que el reglamento debe fijar el área privada libre en proporción al área privada construida y decir qué factores de ponderación usó. Cada reglamento decide cuánto pesa un metro de terraza frente a un metro cubierto.
Los parqueaderos y los depósitos tienen su propia regla. El mismo artículo 26 permite calcular su coeficiente con el área privada y con su destinación.
Cuál área pagas en la cuota de administración
La cuota de administración se reparte según el coeficiente de copropiedad. El artículo 25 de la Ley 675 dice que el coeficiente fija tu parte en los bienes comunes, tu voto en la asamblea y tu parte en las expensas comunes. El artículo 26 dice que el coeficiente se calcula con el área privada construida.
Un ejemplo con cifras ilustrativas. Un edificio suma 2.000 m² de área privada. Tu apartamento tiene 70 m² privados. Tu coeficiente es del 3,5 %. Si el presupuesto de la administración es de $10.000.000 al mes, te corresponden $350.000 al mes.
En los edificios de uso mixto y en los comerciales, la regla cambia. El artículo 27 de la Ley 675 permite calcular el coeficiente con una ponderación entre el área privada, la destinación y las características de cada inmueble. El reglamento debe explicar los criterios.
La administración en un inmueble arrendado
El artículo 29 de la Ley 675 hace responsables de las expensas ordinarias al propietario y a quien ocupa el inmueble a cualquier título, como un arrendatario. Lo que se pacta en el contrato de arriendo es quién la paga cada mes. Si vas a arrendar, define ese punto cuando fijes el canon de arrendamiento.
Dónde aparece cada área: reglamento, escritura y certificado
Cada documento del inmueble trae su propia información del área. Conviene saber dónde mirar antes de escribir el anuncio o de firmar una promesa.
- El reglamento de propiedad horizontal. Identifica cada apartamento según los planos aprobados y trae su coeficiente. El área privada de cada unidad sale de ahí.
- La escritura. El artículo 31 del Decreto 960 de 1970 dice que el inmueble se identifica por su registro catastral, su nomenclatura, su ubicación y sus linderos. Cuando se expresa la cabida, se usa el sistema métrico decimal. En cómo se hace la escritura de una casa te explicamos el resto del documento.
- El certificado de tradición y libertad. En la descripción del inmueble repite la cabida y los linderos de las escrituras. En cómo leer el certificado de tradición y libertad te mostramos dónde está cada dato.
- Los planos y la licencia de construcción. Traen las áreas del proyecto como se aprobó.
Si la escritura, el certificado o los planos dicen áreas distintas, aclara la diferencia antes de vender. Pregunta en la notaría o a un abogado cuál dato manda en tu caso.
Cuál área va en tu anuncio
Para los proyectos de vivienda, la regla está escrita. La Superintendencia de Industria y Comercio, en la Circular Externa 004 de 2024, dice que toda pieza publicitaria para vender un proyecto inmobiliario debe informar como mínimo el área privada construida, el precio de referencia y la ubicación. Está en el numeral 2.16.1 de su Circular Única.
La circular de la SIC aplica a quien vende proyectos inmobiliarios. Si vendes o arriendas tu propio apartamento, conviene seguir el mismo criterio. El comprador compara anuncios, y el área privada es la que va a ver en la escritura y en el certificado. Si tu anuncio dice un área mayor que la de los documentos, el comprador lo va a notar en la visita o en la notaría.
Cuando publicas en Finca Raíz Colombia, tu anuncio muestra el «Tamaño de propiedad» y, si aplica, el «Área del terreno». Así los llenas:
- Apartamento en propiedad horizontal. En el tamaño, el área privada construida de la escritura. En la descripción, si quieres, el área construida y el área del balcón o la terraza, cada una con su nombre.
- Casa en propiedad horizontal. Lo mismo que el apartamento. Si la casa tiene patio o terraza privada, escríbelos aparte como área privada libre.
- Casa que no está en propiedad horizontal. En el tamaño, el área construida. En el área del terreno, el área del lote.
- Lote o finca. En el área del terreno, la del predio. Si tiene construcciones, su área va en el tamaño o en la descripción.
Escribe en la descripción qué área es cada cifra. «85 m² privados y 93 m² construidos» evita la pregunta y la desconfianza. Las fotos también ayudan a mostrar el espacio real. En cómo tomar las fotos de tu anuncio con el celular te damos los ángulos que muestran mejor cada espacio.
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Casas, fincas y lotes: el área del terreno
En una casa que no está en un conjunto, no hay bienes comunes. El área construida es toda la casa y el área del terreno es el lote donde está. El área construida y el área del terreno importan, y se escriben por separado en el anuncio.
Para las fincas y otros predios rústicos, el Código Civil tiene reglas sobre la cabida, que es la extensión del terreno:
- El artículo 1887 dice que un predio rústico se vende por su cabida cuando el contrato la expresa, salvo que las partes digan que no habrá cambio de precio si la cabida real es distinta.
- El artículo 1888 dice qué pasa si la cabida real es distinta de la vendida. Si falta terreno, el vendedor lo completa o baja el precio en proporción. Si el precio del terreno que falta pasa de una décima parte del precio total, el comprador puede desistir del contrato.
- El artículo 1889 dice que, si el predio se vende como cuerpo cierto, nadie puede pedir rebaja ni aumento del precio por la cabida. Si se vende con linderos, el vendedor debe entregar todo lo que está dentro de ellos.
Por eso, en un lote o una finca, el área del anuncio debe coincidir con la de la escritura. Si no la tienes clara, mídela antes de publicar.
Cómo saber el área de tu inmueble
- Busca la escritura. Es el primer documento donde mirar el área privada o la cabida.
- Pide el certificado de tradición y libertad. Repite la descripción de las escrituras.
- Si es un apartamento, pide el reglamento de propiedad horizontal en la administración. Ahí está tu coeficiente.
- Si remodelaste o ampliaste, el área nueva puede no estar en los documentos. Dilo en el anuncio y consulta en la notaría antes de vender.
- Si vas a fijar el precio, el avaluador mide el inmueble y revisa los documentos.
El área es uno de los datos que miras para fijar el precio. En avalúo de una casa te explicamos cómo saber cuánto vale tu inmueble. Si ya vas a vender, en documentos para vender una casa tienes la lista completa.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre área construida y área privada?
El área construida es toda la superficie edificada, con muros, columnas y ductos. El área privada es la superficie cubierta que es solo del dueño, sin los bienes comunes que quedan dentro del inmueble. El área privada siempre es menor.
¿Qué es el área privada construida?
Es la superficie cubierta de cada bien privado, sin los bienes comunes que quedan dentro de sus linderos. Así la define el artículo 3 de la Ley 675 de 2001.
¿Qué es el área privada libre?
Es la superficie privada semidescubierta o descubierta, como un balcón, una terraza o un patio de uso exclusivo. El reglamento de propiedad horizontal decide cuánto pesa frente al área privada construida.
¿La administración se paga por el área construida o por el área privada?
Por el área privada. La cuota se reparte según el coeficiente de copropiedad, y el artículo 26 de la Ley 675 dice que el coeficiente se calcula con el área privada construida.
¿Qué área debo poner en mi anuncio?
En un apartamento o una casa en propiedad horizontal, el área privada construida de la escritura. En una casa sin propiedad horizontal, el área construida y el área del terreno por separado. Si das más de una cifra, escribe qué área es cada una.
¿El balcón cuenta como área privada?
Cuenta como área privada libre si es de uso exclusivo y está semidescubierto o descubierto. No es área privada construida. Conviene escribirlo aparte en el anuncio.
¿Qué pasa si el área real es distinta de la que dice la escritura?
Depende de cómo se vendió. Para los predios rústicos, los artículos 1887 a 1889 del Código Civil dicen cuándo se ajusta el precio y cuándo no. En cualquier caso, aclara la diferencia con la notaría o con un abogado antes de firmar.
Publica tu inmueble con el área clara
Un anuncio con el área privada, el área construida y el área libre bien separadas responde la primera pregunta del comprador. Así las visitas llegan con la cifra correcta y comparan tu inmueble con otros de igual a igual.
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