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Un bien inmueble es una cosa que no se puede llevar de un lugar a otro, como un terreno, y todo lo que está unido a ese terreno de forma permanente, como una casa o un edificio. Un apartamento, una casa, un lote, una finca, un local y una bodega son bienes inmuebles. En Colombia también se les llama bienes raíces o fincas, y así los define el artículo 656 del Código Civil.
En esta guía te explicamos qué dice la ley, cómo se distingue un bien mueble de un inmueble, qué cosas se quedan con la casa cuando la vendes, qué tipos de inmuebles hay y qué datos de tu inmueble van en un anuncio.
Contenido del artículo
Qué es un bien inmueble
La palabra «inmueble» quiere decir «que no se mueve». Un inmueble está fijo en un lugar. Por eso tiene una dirección, unos linderos y un número de identificación en la oficina de registro de su ciudad.
Los inmuebles se dividen en dos grupos:
- El suelo. La tierra misma: un lote en la ciudad, un terreno en el campo, una finca.
- Lo que está construido o sembrado en el suelo de forma permanente. Una casa, un edificio de apartamentos, una bodega, los árboles de una finca.
Bienes raíces, finca raíz y propiedad raíz son otras formas de decir lo mismo. El nombre viene de la idea de que el bien tiene raíces en el suelo y no se puede arrancar de su lugar.
Qué dice la ley colombiana sobre los bienes inmuebles
El Código Civil explica qué es un bien inmueble y qué cosas se tratan como inmuebles. Estos son los artículos que más se usan:
| Norma | Qué dice |
|---|---|
| Código Civil, art. 653 | Los bienes pueden ser cosas corporales, que se ven y se tocan, como una casa o un libro. También pueden ser cosas incorporales, que son derechos, como un crédito. |
| Código Civil, art. 654 | Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles. |
| Código Civil, art. 655 | Muebles son las cosas que se pueden llevar de un lugar a otro, porque se mueven solas, como los animales, o porque alguien las mueve, como una silla. |
| Código Civil, art. 656 | Inmuebles, fincas o bienes raíces son las cosas que no se pueden llevar de un lugar a otro, como las tierras y las minas, y las que están unidas a ellas de forma permanente, como los edificios y los árboles. |
| Código Civil, art. 657 | Las plantas son inmuebles mientras estén unidas al suelo por sus raíces. Las plantas en matera son muebles. |
| Código Civil, art. 658 | Se tratan como inmuebles las cosas que están puestas de forma permanente para el uso o el cultivo de un inmueble, aunque se puedan separar. Por ejemplo, las losas de un piso y los tubos de las cañerías. |
| Código Civil, art. 659 | Los productos de un inmueble, como la madera o los frutos de los árboles, se tratan como muebles cuando se venden a otra persona, aunque todavía no se hayan separado. |
| Código Civil, art. 660 | Las cosas de comodidad o adorno que se fijan en las paredes y se pueden quitar sin dañarlas, como espejos y cuadros, son muebles. |
Con estos artículos se resuelve la mayoría de las dudas. Si una cosa se puede llevar sin dañar el inmueble, casi siempre es un bien mueble. Si una cosa está fija para que el inmueble funcione, casi siempre se trata como parte del inmueble.
Diferencia entre bien mueble e inmueble
La diferencia entre un bien mueble y un bien inmueble está en si la cosa se puede llevar de un lugar a otro. Esta tabla lo muestra con ejemplos de una vivienda:
| Bien mueble | Bien inmueble | |
|---|---|---|
| Qué es | Una cosa que se puede llevar de un lugar a otro | Una cosa fija en un lugar, o unida a él de forma permanente |
| Ejemplos en una vivienda | El sofá, la cama, el televisor, la nevera que se conecta | El terreno, la casa, el apartamento, el piso, las tuberías |
| Cómo se vende | Basta el acuerdo entre las partes y la entrega | Con escritura pública y registro en la oficina de registro |
| Dónde consta quién es el dueño | Por lo general, en la factura o en el documento de compra | En el certificado de tradición y libertad del inmueble |
| Norma | Código Civil, art. 655 | Código Civil, art. 656 |
Un carro es un bien mueble, aunque tenga matrícula de tránsito. Un apartamento es un bien inmueble, aunque esté en el piso 15 de un edificio y no toque el suelo. El apartamento está unido al edificio, y el edificio está unido al terreno.
Qué se queda con la casa cuando la vendes o la arriendas
La diferencia entre mueble e inmueble importa en la práctica cuando vendes o arriendas tu vivienda. Lo que es parte del inmueble se entiende incluido en la venta. Lo que es mueble se lo lleva el vendedor, salvo que el contrato diga otra cosa.
Lo que por lo general se queda con el inmueble
- Las cosas fijas para que el inmueble funcione, como el piso, las tuberías, los baños y las puertas. El artículo 658 del Código Civil las trata como inmuebles.
- Los árboles y las plantas sembradas en el suelo, según el artículo 657.
- Las cosas que se separan por un momento para volverlas a poner, como una losa que se levanta para un arreglo, según el artículo 661.
Lo que por lo general se lleva el vendedor
- Los muebles, como el sofá, la cama, el comedor y los electrodomésticos que se conectan.
- Los adornos que se cuelgan y se pueden quitar sin dañar la pared, como espejos y cuadros, según el artículo 660.
Hay cosas que generan dudas, como la cocina integral, los clósets, las lámparas o el calentador. La forma de evitar un problema es escribir en la promesa de compraventa qué se incluye y qué no. En los documentos para vender una casa te explicamos qué papeles se firman en cada paso.
En un arriendo pasa algo parecido. El contrato y el acta de entrega dicen qué recibe el arrendatario con el inmueble. Los derechos de cada parte están en arrendador y arrendatario: derechos y obligaciones.
Tipos de inmuebles
Los inmuebles se pueden clasificar de dos formas. La primera es la de la ley, que dice por qué una cosa es inmueble. La segunda es la del uso, que dice para qué sirve el inmueble. La clasificación por uso es la que se usa al buscar o al publicar un anuncio.
Según la ley
| Tipo | Qué es | Ejemplo | Norma |
|---|---|---|---|
| Inmueble por naturaleza | El suelo y lo que no se puede mover de su lugar | Un lote, un terreno, una mina | Código Civil, art. 656 |
| Inmueble por adhesión | Lo que está unido al suelo de forma permanente | Una casa, un edificio, los árboles | Código Civil, arts. 656 y 657 |
| Inmueble por destinación | Lo que se puso de forma permanente para el uso o el cultivo del inmueble | Las tuberías, las losas del piso, las máquinas de una finca puestas por su dueño | Código Civil, art. 658 |
Según el uso
En Finca Raíz Colombia los inmuebles se publican en dos grupos. Al crear tu anuncio escoges el tipo que corresponde a tu inmueble.
| Grupo | Tipos de inmueble | Para quién |
|---|---|---|
| Residencial | Apartamento, casa, apartaestudio, pent house, habitación, casa campestre, finca y lote | Personas y familias que buscan dónde vivir, o un terreno para construir |
| Comercial | Local, oficina, bodega y edificio | Negocios y empresas que buscan dónde trabajar, vender o guardar mercancía |
Dentro de los apartamentos también hay nombres según la forma del inmueble, como dúplex, loft o penthouse. Cada nombre describe cómo está distribuido el espacio, pero todos son apartamentos.
En la vivienda nueva también se habla de vivienda VIS y VIP, que son categorías según el precio. Qué significa cada una está en qué es vivienda VIS, VIP y no VIS.
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Cómo se compra y se vende un inmueble
Comprar un inmueble tiene más pasos que comprar un bien mueble. La ley exige dos cosas para que la compra quede hecha:
- La escritura pública. El artículo 1857 del Código Civil dice que la venta de un bien raíz no se tiene por hecha hasta que se firma la escritura pública en una notaría.
- El registro. El artículo 756 del Código Civil dice que el dueño cambia cuando la escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Hasta ese momento, el dueño sigue siendo el vendedor.
La firma en la notaría paso a paso, y quién paga cada gasto, está en la escritura de una casa.
La matrícula inmobiliaria
Cada inmueble tiene una matrícula inmobiliaria en la oficina de registro de su ciudad. Según el artículo 8 de la Ley 1579 de 2012, la matrícula es una hoja donde se anotan las compras, las hipotecas, los embargos y los demás actos sobre ese inmueble. La matrícula también dice dónde queda el inmueble, si es urbano o rural y cuáles son sus linderos.
Esa historia se consulta en el certificado de tradición y libertad. En cómo leer el certificado de tradición y libertad te mostramos qué mirar antes de comprar o arrendar.
Qué datos de tu inmueble van en un anuncio
Las personas que buscan un inmueble comparan varios anuncios antes de escribir. Un anuncio con los datos completos recibe mensajes de personas que ya saben que el inmueble les sirve. Estos son los datos que conviene poner:
- El tipo de inmueble: apartamento, casa, lote, local u otro.
- Si es para venta o para arriendo, y el precio o el canon.
- La ciudad y el barrio.
- El área en metros cuadrados.
- Las habitaciones, los baños y el parqueadero, si los tiene.
- Lo que se incluye, como la cocina integral, los clósets o un depósito.
- El valor de la administración, si el inmueble está en un conjunto o un edificio.
- Fotos claras de cada espacio.
Para fijar el precio, parte del valor comercial de tu inmueble. En avalúo de una casa te explicamos cómo saber cuánto vale.
Quien busca mira las fotos antes de escribir. En fotografía inmobiliaria con el celular te damos los pasos para tomarlas tú mismo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un inmueble?
Es una cosa que no se puede llevar de un lugar a otro, como un terreno, y lo que está unido a ese terreno de forma permanente, como una casa o un edificio. Así lo define el artículo 656 del Código Civil.
¿Qué es un bien inmueble y cuáles son algunos ejemplos?
Es lo mismo que un inmueble o un bien raíz. Algunos ejemplos son un apartamento, una casa, un lote, una finca, un local, una oficina y una bodega.
¿Un apartamento es un bien inmueble?
Sí. El apartamento está unido de forma permanente al edificio, y el edificio está unido al terreno. Por eso se vende con escritura pública y registro, como una casa.
¿Qué diferencia hay entre bienes muebles e inmuebles?
Los bienes muebles se pueden llevar de un lugar a otro, como un sofá o un carro. Los bienes inmuebles no se pueden llevar, como un terreno o una casa. Los muebles se venden con el acuerdo y la entrega. Los inmuebles se venden con escritura pública y registro.
¿Bien inmueble y bien raíz son lo mismo?
Sí. El artículo 656 del Código Civil dice que inmuebles, fincas y bienes raíces son lo mismo. Finca raíz y propiedad raíz también se usan con ese sentido.
¿Qué tipos de inmuebles hay?
Según la ley, hay inmuebles por naturaleza, como un lote, por adhesión, como una casa, y por destinación, como las tuberías. Según el uso, hay inmuebles residenciales, como apartamentos, casas y fincas, e inmuebles comerciales, como locales, oficinas y bodegas.
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