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El arriendo con opción de compra es un acuerdo en el que el propietario arrienda su inmueble y, además, le da al arrendatario el derecho de comprarlo a un precio y dentro de un plazo fijados desde el comienzo. Mientras corre el plazo, el arrendatario vive en el inmueble y paga el canon. Al final, el arrendatario decide si compra. Si compra, se firma la escritura. Si no compra, el arriendo termina como cualquier otro y el propietario conserva su inmueble.
En esta guía te explicamos qué dice la ley colombiana, cómo funciona el acuerdo paso a paso, qué debe decir el contrato, cómo se maneja el canon y qué revisa cada parte antes de firmar.
Contenido del artículo
- Qué es el arriendo con opción de compra
- Qué dice la ley colombiana
- Opción de compra o promesa de compraventa
- Cómo funciona, paso a paso
- Qué debe decir el contrato de arrendamiento con opción de compra
- El canon y lo que se abona al precio
- Ventajas y riesgos para cada parte
- Qué revisa el arrendatario antes de firmar
- Cómo anunciar un inmueble en arriendo con opción de compra
- Preguntas frecuentes
Qué es el arriendo con opción de compra
El arriendo con opción de compra junta dos acuerdos en un mismo negocio. El primer acuerdo es un arriendo normal: el propietario entrega el inmueble y el arrendatario paga un canon cada mes. El segundo acuerdo es la opción de compra: el propietario se compromete a vender el inmueble al arrendatario, por un precio ya pactado, si el arrendatario lo pide dentro del plazo.
Lo buscan dos tipos de persona:
- El propietario que quiere vender sin bajar el precio. Mientras encuentra comprador, recibe un canon cada mes. El comprador ya vive en el inmueble.
- El arrendatario que quiere comprar pero todavía no puede. Gana tiempo para reunir la cuota inicial o para que le aprueben el crédito, y asegura el inmueble y el precio.
Qué dice la ley colombiana
En Colombia ninguna ley regula un contrato llamado «arriendo con opción de compra». El acuerdo se arma con normas que ya existen para cada una de sus dos partes. Estas son las que más pesan:
| Norma | Qué dice |
|---|---|
| Ley 820 de 2003, art. 3 | El arriendo de vivienda urbana puede ser verbal o escrito. Las partes deben acordar al menos el nombre de cada una, el inmueble, el precio, la forma de pago y la duración, entre otros puntos. |
| Ley 820 de 2003, art. 16 | En el arriendo de vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en dinero ni otras cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario. |
| Ley 820 de 2003, art. 18 | El canon mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble. Ese valor comercial no puede pasar de dos veces el avalúo catastral vigente. |
| Ley 820 de 2003, art. 20 | Cada 12 meses el canon se puede subir hasta el 100 % del IPC del año anterior. |
| Ley 51 de 1918, art. 23 | La opción obliga a quien la concede a cumplir su compromiso. Si la opción no tiene un plazo o una condición, no vale. La condición se tiene por fallida si tarda más de un año en cumplirse, pero las partes pueden ampliar o reducir ese plazo. |
| Código Civil, art. 1611 | La promesa de celebrar un contrato solo obliga si consta por escrito, si fija la fecha o la condición para firmar el contrato y si el contrato queda tan determinado que solo falte la entrega o las formalidades. |
La parte del arriendo sigue todas las reglas del arriendo de vivienda. En la ley de arrendamiento en Colombia te resumimos los derechos y deberes de cada parte. La opción de compra no cambia esas reglas.
Opción de compra o promesa de compraventa
La compra se puede pactar de dos formas. La diferencia está en quién queda obligado.
| Opción de compra | Promesa de compraventa | |
|---|---|---|
| Quién queda obligado | Solo el propietario, que concede la opción | Las dos partes |
| Qué decide el arrendatario | Si compra o no compra, dentro del plazo | Nada: ya se comprometió a comprar |
| Si el arrendatario no compra | Pierde la opción. No incumple nada | Incumple la promesa y responde por ello |
| Norma | Ley 51 de 1918, art. 23 | Código Civil, art. 1611 |
La opción de compra le da al arrendatario libertad para decidir. La promesa de compraventa le da al propietario más seguridad de que la venta se va a hacer. Las reglas de la promesa están en promesa de compraventa de un inmueble.
Con cualquiera de las dos formas, el plazo es obligatorio. Una opción sin plazo no vale, según el artículo 23 de la Ley 51 de 1918. Una promesa sin la fecha o la condición para firmar la escritura no obliga, según el artículo 1611 del Código Civil.
Cómo funciona, paso a paso
- Acuerden el precio de venta. Lo normal es partir del valor comercial del inmueble. En avalúo de una casa te explicamos cómo saber cuánto vale.
- Acuerden el plazo de la opción. Es el tiempo que tiene el arrendatario para decidir si compra.
- Acuerden el canon y si una parte de cada pago se abona al precio de venta.
- Firmen el contrato por escrito, con el arriendo y la opción o la promesa en el mismo documento.
- El arrendatario vive en el inmueble y paga el canon durante el plazo, como en cualquier arriendo.
- El arrendatario decide. Si compra, avisa al propietario dentro del plazo y en la forma que diga el contrato. Si no compra, el arriendo sigue hasta su fin o termina según lo pactado.
- Si compra, firman la escritura y la registran. Desde ese momento el arrendatario es el dueño.
La escritura de la compra es igual a la de cualquier venta. En la escritura de una casa paso a paso te contamos qué se firma en la notaría.
Qué debe decir el contrato de arrendamiento con opción de compra
El contrato debe tener todo lo de un arriendo de vivienda y, además, todo lo de la compra. La lista completa del arriendo está en contrato de arrendamiento de vivienda. Para la opción de compra, el contrato debe decir:
- El precio de venta y si cambia con el tiempo. Por ejemplo, un precio fijo o un precio que sube cada año con una regla escrita.
- El plazo para decidir, con fecha de inicio y fecha de fin.
- Cómo avisa el arrendatario que va a comprar: por escrito, a qué dirección y con cuánto tiempo antes del fin del plazo.
- Qué parte del canon se abona al precio, si se pacta abono.
- Qué pasa con lo abonado si el arrendatario no compra. El contrato dice si se devuelve, si se devuelve una parte o si no se devuelve.
- Cómo se paga el resto del precio: con recursos propios, con crédito hipotecario o con leasing.
- La fecha y la notaría de la escritura, o cómo se van a fijar.
- Quién paga cada gasto de notaría, registro y retención en la fuente.
- Quién paga el predial, la administración y las reparaciones durante el arriendo.
- Qué pasa si el propietario vende a otra persona o si el inmueble se embarga durante el plazo.
El reparto de las reparaciones durante el arriendo sigue la ley, salvo que el contrato diga otra cosa. En reparaciones locativas te explicamos cuáles paga el arrendatario y cuáles el propietario.
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El canon y lo que se abona al precio
El canon de un arriendo con opción de compra sigue las reglas de cualquier arriendo de vivienda. Según el artículo 18 de la Ley 820, no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble. Un ejemplo con cifras ilustrativas: si el valor comercial es de $300.000.000, el canon mensual no puede pasar de $3.000.000. En canon de arrendamiento te explicamos cómo fijarlo.
El canon también se reajusta cada año con el tope del IPC del artículo 20. Cómo se calcula ese aumento está en cuánto sube el arriendo.
El abono al precio
Las partes pueden pactar que una parte de cada canon, o un pago aparte, se descuente del precio si el arrendatario compra. La ley no fija cuánto. Es un acuerdo entre las partes y debe quedar escrito con su valor exacto.
El contrato también debe dejar claro que el abono es parte del precio de compra. El artículo 16 de la Ley 820 prohíbe exigir depósitos en dinero para garantizar el arriendo de vivienda. Por eso el abono no puede funcionar como un depósito de garantía del arriendo. Si tienes dudas sobre cómo redactar esa cláusula, pide a un abogado que revise el contrato antes de firmar.
Ventajas y riesgos para cada parte
Para el propietario
- Ventaja: recibe un canon cada mes mientras se concreta la venta.
- Ventaja: el comprador ya conoce el inmueble porque vive en él.
- Riesgo: durante el plazo no puede vender a otra persona sin incumplir la opción.
- Riesgo: si el inmueble sube de valor durante el plazo, el precio de venta sigue siendo el pactado, salvo que el contrato diga otra cosa.
Para el arrendatario
- Ventaja: asegura el inmueble y el precio mientras reúne el dinero o le aprueban el crédito.
- Ventaja: vive en el inmueble antes de comprarlo y conoce el barrio, el edificio y sus vecinos.
- Riesgo: si no compra, puede perder lo abonado, según lo que diga el contrato.
- Riesgo: si el propietario tiene deudas o problemas con el inmueble, la venta se puede complicar al final del plazo.
Para el arrendatario, el riesgo más común es llegar al final del plazo sin el dinero. Antes de firmar, conviene saber cuánto necesita para la cuota inicial de un apartamento y si califica para un crédito hipotecario.
Qué revisa el arrendatario antes de firmar
El arrendatario que piensa comprar debe revisar el inmueble como un comprador, no solo como un arrendatario:
- El certificado de tradición y libertad, reciente. Muestra quién es el dueño y si hay hipoteca, embargo u otra limitación. En cómo leer el certificado de tradición y libertad te mostramos qué mirar.
- Que quien firma sea el dueño que aparece en el certificado, o tenga un poder para firmar.
- El estudio de títulos, que revisa la historia de los dueños anteriores. Mira qué es el estudio de títulos y cuándo conviene hacerlo.
- Los paz y salvos del predial y de la administración.
- Si el inmueble tiene hipoteca, qué pasa con ella al momento de la venta.
El propietario también revisa al arrendatario, como en cualquier arriendo. La diferencia es que aquí, además de que pague el canon, le interesa que pueda pagar el precio al final del plazo.
Cómo anunciar un inmueble en arriendo con opción de compra
Si ofreces tu inmueble en arriendo con opción de compra, dilo en el título o al comienzo de la descripción del anuncio. Así te escriben las personas que buscan comprar y todavía no tienen todo el dinero. Estos datos ayudan a que la conversación avance:
- El canon mensual.
- El precio de venta y si se mantiene durante el plazo.
- El plazo de la opción, por ejemplo uno o dos años.
- Si una parte del canon se abona al precio.
- El estado de los papeles. Escritura a tu nombre y certificado de tradición al día.
Con esos datos, la persona que te escribe ya sabe si el canon le alcanza y si podrá pagar el precio al final del plazo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un contrato de arrendamiento con opción de compra?
Es un contrato en el que el propietario arrienda su inmueble y le da al arrendatario el derecho de comprarlo a un precio y dentro de un plazo fijados desde el comienzo. El arrendatario paga el canon y al final decide si compra.
¿El arriendo con opción de compra es legal en Colombia?
Sí. Ninguna ley lo regula con ese nombre, pero se arma con normas vigentes. El arriendo sigue la Ley 820 de 2003 y la opción de compra sigue el artículo 23 de la Ley 51 de 1918.
¿Cuánto dura la opción de compra?
Lo que acuerden las partes. La opción debe tener un plazo o una condición, o no vale. Si se pacta con una condición, la ley la tiene por fallida si tarda más de un año en cumplirse, salvo que las partes acuerden otro plazo.
¿El canon que pago se descuenta del precio?
Solo si el contrato lo dice. Las partes pueden pactar que una parte del canon se abone al precio de venta. El contrato debe decir cuánto se abona y qué pasa con ese dinero si no compras.
¿Qué pasa si al final no compro el inmueble?
Con una opción de compra, no incumples nada: pierdes el derecho de comprar y el arriendo termina o sigue según lo pactado. Lo que pasa con lo abonado depende de lo que diga el contrato.
¿Qué diferencia hay entre arriendo con opción de compra y leasing habitacional?
En el arriendo con opción de compra el acuerdo es directo entre el propietario y el arrendatario. En el leasing habitacional el inmueble lo compra una entidad financiera y lo entrega a la persona, que paga cuotas y al final puede quedarse con él.
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Con el precio, el plazo y el contrato claros, el arriendo con opción de compra te deja recibir un canon mientras llega la venta. Lo que sigue es que lo vean las personas que buscan vivienda en tu ciudad. En Finca Raíz Colombia publican propietarios, agentes e inmobiliarias, y quienes buscan vivienda les escriben directamente.
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